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讓利+小宅 購屋步步為營  

文.莊孟翰

Q:近年政府打房動作頻頻,在歷經二○一四年七月一日的囤房稅迄今,房價下跌普遍超過兩成,更有不少在二○一○至二○一三年房價高點進場的投資客慘賠出場,其中大坪數產品更是首當其衝,房仲業也出現了倒閉潮,餘屋難以出清,建商也不再積極獵地。然而,在社會變遷、人口結構改變過程,小家庭數量逐漸增加,小宅儼然成為購屋首選。想請教莊教授,挑選小宅應當從何著手?又該注意哪些重要事項?

A:根據內政部統計處公布資料,這一波房地產買賣移轉數量自民國九十二年起漲點之三四.九七萬棟開始,九十五年四十五萬棟達到高峰,一○五年急遽下降至二四.五四萬棟,一○六年微增至二六.六萬棟,並且單月最高二.六五萬棟,最低一.六四萬棟 今年則是介於一.四九至二.六五萬棟之間。

其次,九十二年迄今建造執照申請量最高十三.三萬戶,最低五.一一萬戶,使用執照最高十三.○五萬戶,最低五.七五萬戶。惟如僅就買賣移轉、建造執照與使用執照數量加以探討分析,未必能夠準確掌握景氣發展趨勢。

因此,如能再根據今年九月《住展雜誌》北台灣的台北市、新北市、桃園市與新竹地區的銷售中個案分別就建案數量、三十坪以下小坪數建案、預售建案、成屋建案與占比交叉分析,除可充分掌握景氣轉折之購屋時機,更可依小坪數建案與成屋建案占比高低,掌握讓利與議價空間之優勢。

02 台北市小坪數案量、成屋與總建案比較

現階段小坪數當道,建商讓利亦相當積極,惟選購之前仍應注意常見的小宅規劃陷阱,勤做功課,避免日後不必要的紛爭。

一、公設比與虛坪問題

就價格而言,除是否附贈停車位、裝潢或家電之外,應格外留意「虛坪」與「公設比」問題,由於小坪數規劃通常當層走道面積都較大,因此,公設比就會偏高,尤其如果室內規劃不完整,又會出現室內走道問題,因此,選購之前就應要求提供標示尺寸的平面設計圖並逐一核對,俾免交屋時室內實際使用空間與樣品屋落差太大。

二、有無存在夾縫中的暗房

不景氣階段常見大小坪數夾雜,俾便大小通吃,導致交屋後住戶水準不一,另一值得關注的是,存在「夾縫」中的小坪數出現暗房,因此,除應仔細核對每一空間是否開窗之外,務必將設計圖說當作契約附件,俾免日後發生爭執。

三、雨遮、屋簷登記與計價問題

自今年一月一日起雨遮屋簷不登記也不計價,但二○一八年前就取得建照的預售屋以及早已完工的建物,依然採取過去不但登記也計價的做法。若以申請建照區分,二○一一年五月前申請的雨遮屋簷可登記、可計價,二○一一年到二○一七年為止申請的建照則是可登記但不可計價,二○一八年又再調整為不登記也不計價,亦即現階段房屋買賣存在「可登記、可計價」、「可登記、不計價」和「不登記、不計價」等三種類型,購屋前需一一加以釐清,方能避免日後紛爭,此一問題癥結在於目前待售成屋仍有二○○八年至今陸續完工個案。

四、是否有隔間問題

小坪數建案,常見客廳及廚房共用一個空間,其因在於面積不大,難以區隔,導致煮飯炒菜油煙瀰漫,久而久之,家具或牆面沾染油污,惟亦有以「輕隔間」或拉簾取代,不過還是無法根絕油污問題。

五、實地丈量家具擺設

即使面積較小,最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,才能維持一定的活動空間。

六、建材設備與品質

不景氣階段常會因為房價降低而降低建材水準,尤其小坪數建案更應留意浴廁空間偏小,只有蓮蓬頭沒有浴缸之半套衛浴,或如同日本小家庭洗臉檯與浴缸部分重疊之情事,尤其要注意的是,浴廁是否開窗問題,以期維持一定的生活品質。

七、兼顧未來換屋需求

假設以一家四口小家庭而言,在子女年幼時活動空間也許還勉強足夠,但當孩子上國中,且又是一子一女的家庭結構,就得詳細規劃未來換屋需求與時機問題。

 

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第944期。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

 

 

 


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