文．莊孟翰

Ｑ：近年政府打房動作頻頻，在歷經二○一四年七月一日的囤房稅迄今，房價下跌普遍超過兩成，更有不少在二○一○至二○一三年房價高點進場的投資客慘賠出場，其中大坪數產品更是首當其衝，房仲業也出現了倒閉潮，餘屋難以出清，建商也不再積極獵地。然而，在社會變遷、人口結構改變過程，小家庭數量逐漸增加，小宅儼然成為購屋首選。想請教莊教授，挑選小宅應當從何著手？又該注意哪些重要事項？

Ａ：根據內政部統計處公布資料，這一波房地產買賣移轉數量自民國九十二年起漲點之三四．九七萬棟開始，九十五年四十五萬棟達到高峰，一○五年急遽下降至二四．五四萬棟，一○六年微增至二六．六萬棟，並且單月最高二．六五萬棟，最低一．六四萬棟 今年則是介於一．四九至二．六五萬棟之間。

其次，九十二年迄今建造執照申請量最高十三．三萬戶，最低五．一一萬戶，使用執照最高十三．○五萬戶，最低五．七五萬戶。惟如僅就買賣移轉、建造執照與使用執照數量加以探討分析，未必能夠準確掌握景氣發展趨勢。

因此，如能再根據今年九月《住展雜誌》北台灣的台北市、新北市、桃園市與新竹地區的銷售中個案分別就建案數量、三十坪以下小坪數建案、預售建案、成屋建案與占比交叉分析，除可充分掌握景氣轉折之購屋時機，更可依小坪數建案與成屋建案占比高低，掌握讓利與議價空間之優勢。

現階段小坪數當道，建商讓利亦相當積極，惟選購之前仍應注意常見的小宅規劃陷阱，勤做功課，避免日後不必要的紛爭。

一、公設比與虛坪問題

就價格而言，除是否附贈停車位、裝潢或家電之外，應格外留意「虛坪」與「公設比」問題，由於小坪數規劃通常當層走道面積都較大，因此，公設比就會偏高，尤其如果室內規劃不完整，又會出現室內走道問題，因此，選購之前就應要求提供標示尺寸的平面設計圖並逐一核對，俾免交屋時室內實際使用空間與樣品屋落差太大。

二、有無存在夾縫中的暗房

不景氣階段常見大小坪數夾雜，俾便大小通吃，導致交屋後住戶水準不一，另一值得關注的是，存在「夾縫」中的小坪數出現暗房，因此，除應仔細核對每一空間是否開窗之外，務必將設計圖說當作契約附件，俾免日後發生爭執。

三、雨遮、屋簷登記與計價問題

自今年一月一日起雨遮屋簷不登記也不計價，但二○一八年前就取得建照的預售屋以及早已完工的建物，依然採取過去不但登記也計價的做法。若以申請建照區分，二○一一年五月前申請的雨遮屋簷可登記、可計價，二○一一年到二○一七年為止申請的建照則是可登記但不可計價，二○一八年又再調整為不登記也不計價，亦即現階段房屋買賣存在「可登記、可計價」、「可登記、不計價」和「不登記、不計價」等三種類型，購屋前需一一加以釐清，方能避免日後紛爭，此一問題癥結在於目前待售成屋仍有二○○八年至今陸續完工個案。

四、是否有隔間問題

小坪數建案，常見客廳及廚房共用一個空間，其因在於面積不大，難以區隔，導致煮飯炒菜油煙瀰漫，久而久之，家具或牆面沾染油污，惟亦有以「輕隔間」或拉簾取代，不過還是無法根絕油污問題。

五、實地丈量家具擺設

即使面積較小，最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○．八坪的雙人床，另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具，才能維持一定的活動空間。

六、建材設備與品質

不景氣階段常會因為房價降低而降低建材水準，尤其小坪數建案更應留意浴廁空間偏小，只有蓮蓬頭沒有浴缸之半套衛浴，或如同日本小家庭洗臉檯與浴缸部分重疊之情事，尤其要注意的是，浴廁是否開窗問題，以期維持一定的生活品質。

七、兼顧未來換屋需求

假設以一家四口小家庭而言，在子女年幼時活動空間也許還勉強足夠，但當孩子上國中，且又是一子一女的家庭結構，就得詳細規劃未來換屋需求與時機問題。

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