在英國脫歐的恐慌氣氛下資金紛紛進入債市，在普遍低利率甚至「負利率」的全球環境下，不動產證券化商品REITs及相關基金受惠低成本，反而成為投資新亮點。

文．詹櫂駿

雖然英國脫歐後的風波正逐漸平息，國際金融市場仍然持續震盪，國際熱錢及資金大量流入債市，主要國家公債殖利率紛紛創下歷史新低，在一片低利率的時代，報酬相對穩定的不動產型金融商品反而是投資的好標的

REITs指數持續攀高     全球不動產收益前景看好

原本各界預期美國聯準會(FED)在釋出一連串鷹派消息後，將會在六、七月升息，不過就在英國意外宣布脫離歐盟之後，情況有了一百八十度的大轉變，中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿指出，英國脫歐派勝出後對市場產生衝擊，預期美國聯準會可能延後升息，歐洲央行(ECB)則採取更寬鬆的貨幣政策，中長期將回歸資金行情，短期震盪難免，不過因為資金可能更加寬鬆，加上低利率環境持續，對不動產基本面形成一大支撐，尤其公債殖利率處於低位，全球REITs股利率約四％～五％仍具有吸引力。

此外，根據截至六月二十九日止的統計數據，標普全球REITs指數年初至今已上漲八．九四％，相較於MSCI全球指數下跌一．一九％的表現優異許多，加上美國聯準會決定暫緩升息，在持續低利率的環境下，下半年REITs市場預估將持續多頭走勢，REITs等不動產金融商品前景一片看好。

REITs將成第十一大產業 全球房地產欣欣向榮

REITs除了在現在低利的環境下擁有良好的支撐之外，九月開始，全球產業分類標準(GICS)將會把REITs從金融產業獨立出來，成為第十一大產業，預計將吸引法人機構增加REITs配置比重，帶動全球REITs行情飆漲。

除此之外，歐洲房地產市場正進入購房旺季，房地產市場的蓬勃生機，以德國為例，目前德國十年期公債為負利率，且民眾自有住宅率不到四成，在兩大利多的帶動下，德國等歐洲國家的REITs後市成長空間極大。

另外，在亞洲房地產市場方面，香港、新加坡以及日本等地，房地產獲利成長皆達到六％以上，其中香港地區獲利更是快要達到一成的高標，全球的REITs成長性十分看好。

台灣REITs規範鬆綁 投信也來爭大餅

有鑑於REITs市場日益擴大，金管會也在今年鬆綁台灣REITs投資海外的規範，在鬆綁後，國人就可以藉由投資台灣發行的REITs來投資海外房地產市場，加上REITs低門檻的特性，讓民眾可輕鬆參與投資海外市場，可以說是一大突破。

看好這一股趨勢，中國信託投信也在六月二十二日宣布開始募集新的全球不動產收益基金，一同來搶食這塊市場大餅，中國信託投信投資長林瑞瑤表示，該基金成為以REITs為核心、債券為衛星投資標的，如此以REITs搭配靈活債券的彈性配置策略將打造出升級版不動產基金。

中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿也表示，根據Bloomberg統計，全球REITs與各資產類別間長期存在負相關或低相關係數。以過去三十年各資產類別間的相關係數來看，全球REITs與全球股市走勢呈現微幅的正相關，但與全球公債、投資等級債與高收益債則呈負相關。

她強調，目前美國升息步調緩慢，歐洲與日本實施負利率，促使主要市場的公債殖利率持續滑落，低利率環境特別有利REITs企業融資成本下滑與推升不動產價格上漲，建議愈早進場佈局獲利空間愈大。

房地產類的金融商品近年來逐漸受到投資人的重視，在這個低利率的時代，兼具股利率與資本利得的REITs以及以REITs為投資標地的基金，絕對是個值得投資的好標的。

REITs 房地產信託

簡單來說就是將不動產的「所有權」或是「收租金的權利」交付給信託公司，信託公司再將這個權力分割成為較小的單位，讓投資人來認購，這個過程又稱為「不動產證券化」，權力在分割後沒有龐大資金的投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產，目前國內共有國泰一號、富邦一號、富邦二號以及新光一號，總計四檔REITs在市場上發行。

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