房地產會客室 主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:房地合一稅於今(2016)年1月1日上路，大家都認為這是房市利空，台灣房市的成交量將會再萎縮，但中央銀行於3月24日今年第一次理監事會後表示要降息半碼(1碼為0.25個百分點)，房仲業爭相發表利多訊息，房價真要回漲了嗎？

A:房地合一稅被視為房市利空，主要是房屋買賣的交易成本大幅提高，使得投資者在無利可圖下缺乏追價意願，在買盤力道驟減下，成交量逐漸萎縮，在「量價先行關係」中，進而造成價格的下跌。

而政府自2011年實施奢侈稅以降的各種打房措施，到今年的房地合一稅，以及公告土地現值與公告地價之大幅調整，終致買賣移轉棟數從近4年的最高40萬棟，依次遞減至37萬棟、32萬棟、29.4萬棟到今年預估可能只剩26萬棟的衰退趨勢。

影響所及，預售房價已有建商主動打85折，甚至還有些電視名嘴大喊從6折、7折往上議價，至於中古屋的價格目前大約已下修15~20%。

在此情況下，央行於今年第一次理監事會後宣布降息半碼，各房仲業者都以此次降息為央行自去年第3季理監事會議以來第3度降息，總共降息1.5碼，預期房市有機會小幅回溫，再逐步刺激景氣向上，不過我認為這要從兩方向來探討。

當房市多頭時，央行的任何降息動作，都可視為房市的利多，因為，降息後購屋民眾所負擔的利息支出會減少，自然會爭相進場購屋。

但當房市走空時，尤其經濟大環境每況愈下，且薪資倒退16年的情況下，如果預期未來房價還是走跌，想購屋的民眾就不會因為微幅的利息負擔而有進場動機，主要原因在於唯恐貿然購置，隨即淪為「負資產」。

舉例來說，如果今年在新北市購買三房的總價約1500萬元，而房市仍走空，明年可能跌至1400萬元，後年再跌至1200萬元，則今年進場就會墜入「套牢」陷阱，房子成為「負資產」，在此情況下，一般都會選擇先觀望，等未來幾年房價跌至谷底再進場。

因為同樣一戶房子，未來可以1200萬元買到的話，就不會有人那麼衝動的在1500萬元時進場，而這也是去年及今年買賣移轉棟數會逐年萎縮的關鍵之一。

央行在過去幾次實施信用管制的手段，藉由貸款成數的降低，造成購屋者自備款籌措的壓力，有效地抑制了一些供給過量的重劃區房價追漲情況。

另由住商不動產所提供的表格則可發現，近兩波的解除信用管制區，也都是重劃區居多，但這些解除管制地區的房價有可能上漲嗎？我個人認為當然不會，因為這些地區屬於超額供給區，房價下修的機率較高，民眾不會在此時因房貸負擔稍微減輕就貿然進場。

不過，政府近幾年藉由奢侈稅、豪宅稅、調高房屋稅、公告土地現值及公告地價，再至房地合一稅，並佐以信用管制的各項抑制房市措施，確實把飆漲的房價壓抑下來，但急凍過於快速，對整體經濟發展並不一定是好事。

此可由去年及今年建商推案驟減，尤其根據住展雜誌統計，2015年十大推案建商的前五大，都由未上市櫃公司占據，長久以來的推案王如興富發及遠雄建設都變得保守可見一斑。

如果房地產市場打趴成一灘死水，除了建商無利可圖甚或虧本外，關聯性產業如水泥業、鋼鐵業、鋁窗業、裝潢業、家具與搬家業等都會受到嚴重衝擊，連帶這些行業從業人員的生計影響亦是非常大，此外，當然也會影響到國家GDP的表現。

最近政府各項加稅措施同時摜壓，不僅掐住了富人的咽喉，更逼走不少投資資金往海外市場，造成東南亞如馬來西亞、泰國、菲律邊、柬埔寨及越南等國房市又紅又火，及至今日，投資說明會及海外參訪團依舊如過江之鯽，絡繹於途。

三、四年來台灣資金不斷往海外跑之外，新一波還會將錢逼向國外的情況，還有新政府釋出要檢討遺產贈與稅從現行的10%往上調至20%的可能，如此，將有更多有錢人的資金會往海外尋求「避稅」天堂，這在上一期《813期理財周刊》就探討過。

因此，雖然央行降息半碼，但仍不宜視為房市即將反彈向上的利多，因為，目前持有稅及交易稅的成本已大幅調高，除非獲利的空間大過各項成本的總和甚多，否則，還是「現金為王」，民眾的購屋態度必然還是觀望再觀望。

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