12月爆量，房市景氣反轉回溫？

2 月 18, 2016

12月爆量，房市景氣反轉回溫？

主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:一年來大家都一直估算去(2015)年房市全年總移轉棟數，恐再創新低量的25萬棟，怎麼最近又忽然高估到29萬棟，莫非2016年行情有機會反轉了？

A:會有新的統計數字出現，是因為六都在去年12月的買賣移轉棟數都爆量噴出，因此，房仲業才據此「上調」全年的移轉棟數，但這並不代表房市景氣反轉回溫，消費者不要被爆量的數據所誤導。

根據信義房屋有關六都的建物買賣移轉件數揭露的資訊，分別是台北市、台中市及台南市月增幅逾一倍，其中以台南月增148％最高，而新北市月增幅也達九成，桃園、高雄逾七成，台中、台南二地甚至創下了1999年有統計以來單月新高。

六都12月買賣移轉棟數全面噴出，台北市移轉量一口氣跳增到將近5500棟，比11月增幅高達117％，新北市移轉棟數為7754棟，月增也將近一倍，桃園市為6064棟，月增約77.4％，台中市則移轉量達到8169棟的高峰，月增超過一倍，同時移轉量也位居六都之冠，台南市移轉量為3980棟，增加約147.8％，高雄市移轉量則為4969棟，月增也超過七成。

由12月爆量的情況，還不能解讀為行情有機會反轉，主要是年度交替，光是今年1月1日就有「房地合一稅」日出實施，另「公告地價」及「公告現值」也同步公告調高等等，大大影響到民眾的荷包，尤其今年「公告地價」調升三成以上，都讓建商及民眾相當有感。

一般來說，房市景氣好，購屋民眾催著建商趕快交屋，趕在農曆年前搬新家，但景氣不好，購買者反倒不急，換成建商「急了」，因為每跨一個年度，建商「持有」餘屋量愈多，這些房子的房屋稅、地價稅都是建商自己繳納，交屋之後才換屋主繳納，而最令建商頭疼的是逐年調高的「公告現值」，所導致的鉅額土地增值稅，因此，可以在12月底前將房屋進行「所有權第一次移轉登記」，把房子交屋給購屋者，才可避免夜長夢多的諸多後遺症。

另一關鍵點即在於「不交屋」，後續所衍生的「餘屋」去化問題，將造成建商財務的龐大壓力，尤其是豪宅案件的影響更大。

以台北市豪宅來說，雖然建商不斷通知買方交屋，倘若不交屋，違約後，大約會被「沒收」總價的15％，若是上億元的豪宅違約，被沒收的金額可是高達1500萬元。

按目前台北市新版的房屋稅制(2014.7.1後取得使用執照者)，房屋稅可能高達數百萬元，且由買方負擔的契稅也極為可觀，導致不少豪宅購屋者寧願違約也不願交屋。

雖然豪宅購屋者違約依契約規定要被沒收總價15％的價金，但通常律師都會建議以打官司方式處理，而法院通常也都只判「賠10％」左右，「虛攻」結果卻可少賠5％。

對建商來說，不管沒收10％或15％，在房市景氣每況愈下的情況下，都是處於不利的一方，因為「收回來」的豪宅，可能打85折都賣不掉，一旦賣不掉，上述的房屋稅及地價稅都得自己負擔，且每跨一個年度，在土地增值稅稅基逐年上調的情況下，未來出售時的土增稅額也是隨之往上增加。

因此，對建商來說，「沒收」違約金只是手段，能夠順利交屋才是他們最希望的結果，因此，現在也有不少建商用「送裝潢」、分擔契稅(依法令規定由買方繳)，或是免代書費(一般都委由代書辦理產權移轉登記，費用也是買方負擔)等方式來誘導客戶「交屋」。

故就去年11月房屋移轉棟數爆大量的情況，若是扣掉建商二、三年前預售而年底交屋的數量，11月中古屋的成交數量實際上並不算大，只是房地合一稅上路前趕交屋的過渡期，應該只是「曇花一現」，今年1、2月就會回歸「正常」了。

依內政部統計處公布數據，去年11月買賣移轉數量23932棟，扣除所有權第一次登記16920棟，中古屋實際交易只有7012棟，由此推估12月出現爆量情況，應是年底預售交屋潮所致，並非市場景氣回溫或反轉。

因此，就2016年的房市來說，仍屬「U型」谷底盤整，房價要立即呈現「V型」反轉，應只是一種期待而已。

至於另一關鍵因素，即在於我國經濟的外在環境並不好，2015年全年海關出口總值年增率為-10.6％，進口總值年增率為-16.5％，1-11月外銷訂單年增率-3.6％，此外，1-11月國內接單海外生產比率仍高達54.9％，由此不難了解當前國內經濟之困窘處境及其對房市之影響。

另外，2015年上市(櫃)公司股票總成交值增加率為-8.4％，11月失業率3.91％，失業人數仍高達45.7萬人，這也是一般年輕人購屋能力節節下降之一大因素。

而今年開始實施「房地合一稅」，除自用住宅之外，短期交易利得稅已加重至35~45％，因此交易量更是不易提升，更何況房市景氣逆轉，買賣移轉數量也會跟著下降，因此，不宜以去年12月的移轉量增來比喻房市觸底反彈，反而應深入細究其背後的真正原因才對。