「房價所得比」已成落後的誤導指標

9 月 10, 2015

「房價所得比」已成落後的誤導指標

文．莊孟翰（顏瓊真整理）

板橋區孫小姐問：最近新聞報導，明年公告地價要往上調，屆時，地價稅又會往上漲，聽了讓人「薪情」很不好。房屋稅才剛漲，怎麼地價稅也要往上漲？況且薪水一直紋風不動，甚或還出現倒退情況。

這幾年，政府為了抑制飆漲的房市，陸續提高交易所得稅(奢侈稅、資本利得稅及土地增值稅)，也提高房地產的持有稅(房屋稅、地價稅)，確實讓人民有「萬萬稅」的感覺。

「公告地價」(課徵地價稅之依據)每三年公告一次，明(2016)年1月1日剛好碰到三年一調的時間點，而「公告土地現值」(房地有買賣時，課徵土地增值稅之依據)則是每年的1月1日公告。

不過，別忘了，明年1月1日就要實施房地合一稅，也就是說，明年的1月1日，房地產有三件大事在同一天發生。這也代表著，民眾未來的持有成本將往上調高，而是否如一些房仲業者所預料，調漲幅度恐怕會寫下1994年以來的新高，則值得觀察。

基本上，政府傾向調高公告地價及公告土地現值的政策方向不變，但在調整的方向上會參考一些指標。其中，有關於「房價所得比」部分，要提醒主管機關的是，內政部營建署所公布的第一季房價所得比，相對目前(8月)的時點已落後達5~6個月，更何況，第一季所調查的數據，由於有農曆年過年的放假因素在內，其統計結果的參考性是要打點折扣的，再者，實價登錄資訊公開前亦有去頭去尾的問題。

營建署於8月初發布的第一季房價負擔能力指標統計，除桃園市外，其他五都「房價所得比」及「房貸負擔率」等兩項購屋痛苦指標，均創調查以來的14年新高。

根據《自由時報》分析，台北市房價所得比達16.16倍，等於要不吃不喝超過16年，才可能在北市買得起房；台北市貸款負擔率達68.63%，也就是說，如果要在北市買房，家戶所得中近7成得用來繳房貸。

對比貸款購屋「333法則」：家庭月收入1/3繳付房貸、1/3日常生活支出、1/3儲蓄為以備不時之需；但在北市購屋，光房貸就占家庭可支配所得近7成，故購屋痛苦程度乃全國最高是可以想見的。

若只是從表面來看，今年第一季全國房價所得比為8.46倍，台北市為16.16倍，而貸款負擔率全國平均35.94%，台北市為68.63%，由此觀之自然會覺得數據往上攀高。依據營建署的該項統計數據，可以想像，政府又有「藉口」針對房市祭出更多管制措施。

殊不知，房市從2011年6月1日實施「奢侈稅」後，房市即逐漸由多翻空，經過實價登錄、信用管制、豪宅稅、囤房稅，再到調高房屋稅稅基和稅率等，房市買氣急凍，房市反轉急下的情勢已然出現，此從去年第四季就明顯在走下坡，今年上半年更加明顯，如上半年的買賣移轉棟數僅13.5萬棟。從這種情況來看，正如5月份筆者在本刊第七六八期即預測，今年全年恐怕只有25~27萬棟。

此外，目前市場已發生建商不得不降價的情形，尤其某家建設在銷售萬華區新成屋時，竟喊出「75折」的降價手段，不啻一大震撼。

再從房市的一些現況觀察，以前房屋代銷業者都採「包銷制」(從企劃到銷售)，但今年以來，不僅改為「純企劃」─只幫忙做銷售企劃，不再包括廣告費在內全部包銷，甚至還傳出「棄守」工地之情事，亦即，將整個銷售團隊的人員全部奉送給建商，以撙節人事管銷。

更有甚者，過去專以賣中古屋為主的房仲業者，現在竟有建商找上門，要把手中的新成屋交由房仲業者來銷售。

以上諸多現象，無不凸顯房市景氣已大不如前，過去建商從房市賺錢如流水的好光景已不再，而代銷業者以前一開案或賣兩、三個月就完銷的情況也大不如前，現階段大部分代銷業者都有「度小月」的心理準備。

倘若主管機關始終執著於房價所得比或貸款負擔率「居高不下」，而無法體認該指標為落後指標，甚至將其「誤導」為指標，而在誤判資訊的情況下，認為一定要大幅調高「公告地價」或「公告土地現值」，恐怕會引發更多的民怨。

畢竟，台灣目前有八成五以上的房屋自有率，「公告地價」或「公告土地現值」的向上調高，對他們的荷包是否縮水，具有相當大的切身的關係，更重要的是，一旦買賣移轉棟數急遽下降，恐怕連稅收都會大幅縮減。

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