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台灣房市動向─軟著陸?硬著陸?  

文.莊孟翰

─現階段雖無硬著陸風險,卻仍潛藏超額供給隱憂

─當前建築產業應格外留意流動性風險

Q:房地產市場自二○一四年七月一日囤房稅實施之後,二○一五年景氣反轉迄今,各地房價普遍下跌超過兩成,認賠了結投資案例更時有所聞,惟及至今日仍未見觸底。不過這波跌價過程係呈現緩和漸進趨勢,並未如同二○○八年美國次貸風暴般失控,也未出現金融體系的系統性風險。

為避免出現不動產開發業倒閉潮,進而衍生更為嚴峻的社會問題,前央行總裁彭淮南總是不忘緊盯房貸與土建融,以期房市景氣能夠朝軟著陸方向發展。

因此,想請教莊教授,在目前台灣的經濟情況與政策制度下,房價持續下跌,最後將會是以硬著陸抑或是軟著陸收場?

A:長久以來全球在自由經濟體制下,世界各大經濟體都曾遭逢泡沫破滅的洗禮,尤其房市在經濟快速成長過程,在不夠健全的財經稅制下極易因人為因素而導致投機炒作,終致泡沫破滅,鑑往知來,台灣或許也能從各國的經驗當中學習控管風險,並逐步引導房市朝軟著陸方向發展,以免進一步衝擊整體經濟。

各國歷次房市泡沫 怵目驚心

二○○八年,美國的次貸風暴波及全球經濟,其後歐美日相繼以QE(量化寬鬆)政策救經濟,在錢多利率低情勢下,近年全球經濟方才略有起色。日本過去也曾出現「土地神話」,但自一九九○年房市泡沫後就墮入失落的二十年,復甦之路備極艱辛,直至近年方才逐漸擺脫困境。另外,近幾年經濟崛起,超越日本,躍居全球第二大經濟體的中國,現正面臨房地產泡沫化的危機。鄰近的香港,回歸前特首彭定康也曾為改善居住環境,擬大量興建公屋,惟自一九九七年回歸之後,大量中國移入人口之需求驟增,使得房價長久以來一直呈現只漲不跌趨勢。

如再就回歸後中國每天一五○人湧入香港之情況估計,二十年來累計應有百萬中國人移入,回歸後的香港被進一步壓縮住宅空間,高漲的房價,更讓港人難以負荷,狹小擁擠的籠屋(bedspace apartment)、劏房有增無減,幾乎只有一個床位的面積,成為吃喝拉撒睡的生活空間,至於名聞遐邇的半山腰豪宅,則更創下一坪高達三千四百萬台幣的驚人天價。

反觀台灣,在薪資跟不上房價的年代,買不起房的年輕族群被高額的租金壓得喘不過氣,在市區更萌生了「蝸居」、「蟻居」等地下「蟻族豪宅」。「今日香港,明日台灣」言猶在耳,但在九合一大選之後,包含高雄、台中等藍營勝選縣市,紛紛表態承認九二共識,因此,未來該如何研擬移民政策,避免步上香港後塵,政府勢必得認真思考制定一套完備的配套措施,否則除居住環境可能遭到壓縮之外,經濟過度依賴中國的結果,將來各相關領域也可能潛藏遭致箝制的隱憂!

前央行總裁彭淮南退休前就曾表示,期望逐漸下跌的房價能夠以「軟著陸」畫下休止符,及至今日,藉由稅賦的抑制,房價也一直守住一般所謂的「彭淮南防線」。

台灣也曾遭遇「硬著陸」的慘痛教訓

事實上,台灣房市過去也曾歷經硬著陸的慘痛教訓,一九九○至二○○三年間,房市陷入L型谷底盤整,在長達十三年的盤整期,不少建商紛紛倒閉,包含興建三十七層高樓的寶成建設、四十二層的宏總建設、五十層的長谷建設、八十五層的東帝士建設,連融資興建台北101大樓的中聯信託也難以倖免。

以寶成建設的股價為例,當初曾高達七十五元,成為總市值二百多億元的上市公司,惟在房市泡沫階段,股價暴跌淪為僅剩○.三五元的雞蛋水餃股,並慘遭下市命運。

除建商外,當時更有多家金融機構遭連累倒閉,包含信用合作社、農會等,這也是近年大家最關心的一大議題,深恐一旦盤整時間拉長,建商的流動性風險可能引發一連串系統性風險,所幸近年主管機關不斷加強監理控管,不致重蹈覆轍。

房貸+稅制  堅守「彭淮南」防線

為預防硬著陸可能帶來的經濟傷害,央行與財政部藉由「房貸」與「稅制改革」,已成功守住彭淮南防線。雖然在錢多利率低的榮景階段,曾出現頂新集團僅用一%的自備款,在二○○八到二○○九年間大買九戶帝寶;另外,大安森林公園對面號稱一坪三百萬元的頂級豪宅,也都曾是央行關注的標的,凡此都是彭總裁當年緊盯的重要議題,主要用意在於避免房價越炒越高。

為避免泡沫風險重演,目前房貸限制不得超過七成,豪宅也有不得超過六成,包含建商的土建融也仍受到嚴格控管。

過去在投機炒作高峰期,財政部長張盛和就一再表示,桃園曾出現一筆大賺好幾億元的土地交易,竟課徵不到一塊錢稅賦的案例,更讓主管機關提高警覺,不能因過分寬鬆的貸款政策,加劇房價失控的速度,因此,除在前期的銀行端設下防線,再利用後端的稅制達到抑制效果確有必要。為去「槓桿化」效應,二○一四年七月一日囤房稅率先登場,其後五箭齊發,包含公告地價、公告土地現值大幅調整、房地合一稅實施、遺產及贈與稅調高至二○%等,在在都是宣示嚴格控管投機炒作的決心。

但隨著短期間重稅齊發,房市景氣也因此急轉直下,如今持續向下修正的市場,如一再拉長盤整時間,恐造成投資客大量拋售,當進入法拍市場三拍仍無法拍定,加上目前龐大的空屋、餘屋供過於求的情況一旦加劇,房市也可能潛藏從軟著陸轉變成硬著陸的風險。

為抑制房價,重稅齊發的結果,房市景氣急遽重挫,惟高稅賦的後遺症亦導致外資不敢貿然進行國內投資,長期以往是否會連帶影響就業與稅收,甚至整體經濟,必然也是相當值得進一步探討之一大課題。

02 2014-2017年房產稅五箭齊發

香港、新加坡抑制房價措施  值得參採

其實,各國對抑制房價也都有不少足資參考的經驗,例如香港的SSD(特別印花稅),香港政府為壓抑不斷飆漲的房價,遂宣布自二○一○年十一月二十一日開始,對買入的物業在六個月內轉售,除繳交四.二五%的印花稅外,買賣雙方需支付交易金額一五%的額外印花稅;六至十二個月內轉售,特別印花稅稅率為一○%;十二個月至二十四個月內轉售,稅率為五%。惟此一因應措施也僅讓房價呈現短期下跌而已,其後在中國資金逐漸湧入情況下,房價仍持續處於上漲狀態。

二○一二年十月二十六日香港政府為遏止房市泡沫,再度宣布兩項針對住宅的措施,包括延長額外印花稅(SSD)適用期至三年,並針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五%的額外印花稅。

至於新加坡則是附加買方印花稅(Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD),按新加坡政府於二○一一年十二月八日開始實施外國人及非個人(公司)購買住宅一○%的附加買方印花稅,二○一三年一月十二日再將稅率提高五%至一五%,以遏抑投資炒作。

展望未來,在錢多利率低的前提下,台灣的超高額儲蓄,加上台商回流利多頻傳,但在人口變遷因素,加以新成屋、餘屋去化遲緩,社會住宅及都市更新又會增加新供給量,未來房市供過於求的情況勢必加劇。尤其是在預期下跌心理因素下,即便現在看起來還是朝向軟著陸方向發展,也不得不慎防「U型谷底盤整」期間拉長可能轉變為硬著陸的潛在危機!惟無論如何,香港與新加坡抑制房價的彈性做法,應有不少值得參採的優點。

 


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