文．莊孟翰

─現階段雖無硬著陸風險，卻仍潛藏超額供給隱憂

─當前建築產業應格外留意流動性風險

Ｑ：房地產市場自二○一四年七月一日囤房稅實施之後，二○一五年景氣反轉迄今，各地房價普遍下跌超過兩成，認賠了結投資案例更時有所聞，惟及至今日仍未見觸底。不過這波跌價過程係呈現緩和漸進趨勢，並未如同二○○八年美國次貸風暴般失控，也未出現金融體系的系統性風險。

為避免出現不動產開發業倒閉潮，進而衍生更為嚴峻的社會問題，前央行總裁彭淮南總是不忘緊盯房貸與土建融，以期房市景氣能夠朝軟著陸方向發展。

因此，想請教莊教授，在目前台灣的經濟情況與政策制度下，房價持續下跌，最後將會是以硬著陸抑或是軟著陸收場？

Ａ：長久以來全球在自由經濟體制下，世界各大經濟體都曾遭逢泡沫破滅的洗禮，尤其房市在經濟快速成長過程，在不夠健全的財經稅制下極易因人為因素而導致投機炒作，終致泡沫破滅，鑑往知來，台灣或許也能從各國的經驗當中學習控管風險，並逐步引導房市朝軟著陸方向發展，以免進一步衝擊整體經濟。

各國歷次房市泡沫 怵目驚心

二○○八年，美國的次貸風暴波及全球經濟，其後歐美日相繼以QE(量化寬鬆)政策救經濟，在錢多利率低情勢下，近年全球經濟方才略有起色。日本過去也曾出現「土地神話」，但自一九九○年房市泡沫後就墮入失落的二十年，復甦之路備極艱辛，直至近年方才逐漸擺脫困境。另外，近幾年經濟崛起，超越日本，躍居全球第二大經濟體的中國，現正面臨房地產泡沫化的危機。鄰近的香港，回歸前特首彭定康也曾為改善居住環境，擬大量興建公屋，惟自一九九七年回歸之後，大量中國移入人口之需求驟增，使得房價長久以來一直呈現只漲不跌趨勢。

如再就回歸後中國每天一五○人湧入香港之情況估計，二十年來累計應有百萬中國人移入，回歸後的香港被進一步壓縮住宅空間，高漲的房價，更讓港人難以負荷，狹小擁擠的籠屋(bedspace apartment)、劏房有增無減，幾乎只有一個床位的面積，成為吃喝拉撒睡的生活空間，至於名聞遐邇的半山腰豪宅，則更創下一坪高達三千四百萬台幣的驚人天價。

反觀台灣，在薪資跟不上房價的年代，買不起房的年輕族群被高額的租金壓得喘不過氣，在市區更萌生了「蝸居」、「蟻居」等地下「蟻族豪宅」。「今日香港，明日台灣」言猶在耳，但在九合一大選之後，包含高雄、台中等藍營勝選縣市，紛紛表態承認九二共識，因此，未來該如何研擬移民政策，避免步上香港後塵，政府勢必得認真思考制定一套完備的配套措施，否則除居住環境可能遭到壓縮之外，經濟過度依賴中國的結果，將來各相關領域也可能潛藏遭致箝制的隱憂！

前央行總裁彭淮南退休前就曾表示，期望逐漸下跌的房價能夠以「軟著陸」畫下休止符，及至今日，藉由稅賦的抑制，房價也一直守住一般所謂的「彭淮南防線」。

台灣也曾遭遇「硬著陸」的慘痛教訓

事實上，台灣房市過去也曾歷經硬著陸的慘痛教訓，一九九○至二○○三年間，房市陷入Ｌ型谷底盤整，在長達十三年的盤整期，不少建商紛紛倒閉，包含興建三十七層高樓的寶成建設、四十二層的宏總建設、五十層的長谷建設、八十五層的東帝士建設，連融資興建台北101大樓的中聯信託也難以倖免。

以寶成建設的股價為例，當初曾高達七十五元，成為總市值二百多億元的上市公司，惟在房市泡沫階段，股價暴跌淪為僅剩○．三五元的雞蛋水餃股，並慘遭下市命運。

除建商外，當時更有多家金融機構遭連累倒閉，包含信用合作社、農會等，這也是近年大家最關心的一大議題，深恐一旦盤整時間拉長，建商的流動性風險可能引發一連串系統性風險，所幸近年主管機關不斷加強監理控管，不致重蹈覆轍。

房貸＋稅制  堅守「彭淮南」防線

為預防硬著陸可能帶來的經濟傷害，央行與財政部藉由「房貸」與「稅制改革」，已成功守住彭淮南防線。雖然在錢多利率低的榮景階段，曾出現頂新集團僅用一％的自備款，在二○○八到二○○九年間大買九戶帝寶；另外，大安森林公園對面號稱一坪三百萬元的頂級豪宅，也都曾是央行關注的標的，凡此都是彭總裁當年緊盯的重要議題，主要用意在於避免房價越炒越高。

為避免泡沫風險重演，目前房貸限制不得超過七成，豪宅也有不得超過六成，包含建商的土建融也仍受到嚴格控管。

過去在投機炒作高峰期，財政部長張盛和就一再表示，桃園曾出現一筆大賺好幾億元的土地交易，竟課徵不到一塊錢稅賦的案例，更讓主管機關提高警覺，不能因過分寬鬆的貸款政策，加劇房價失控的速度，因此，除在前期的銀行端設下防線，再利用後端的稅制達到抑制效果確有必要。為去「槓桿化」效應，二○一四年七月一日囤房稅率先登場，其後五箭齊發，包含公告地價、公告土地現值大幅調整、房地合一稅實施、遺產及贈與稅調高至二○％等，在在都是宣示嚴格控管投機炒作的決心。

但隨著短期間重稅齊發，房市景氣也因此急轉直下，如今持續向下修正的市場，如一再拉長盤整時間，恐造成投資客大量拋售，當進入法拍市場三拍仍無法拍定，加上目前龐大的空屋、餘屋供過於求的情況一旦加劇，房市也可能潛藏從軟著陸轉變成硬著陸的風險。

為抑制房價，重稅齊發的結果，房市景氣急遽重挫，惟高稅賦的後遺症亦導致外資不敢貿然進行國內投資，長期以往是否會連帶影響就業與稅收，甚至整體經濟，必然也是相當值得進一步探討之一大課題。

香港、新加坡抑制房價措施  值得參採

其實，各國對抑制房價也都有不少足資參考的經驗，例如香港的SSD(特別印花稅)，香港政府為壓抑不斷飆漲的房價，遂宣布自二○一○年十一月二十一日開始，對買入的物業在六個月內轉售，除繳交四．二五％的印花稅外，買賣雙方需支付交易金額一五％的額外印花稅；六至十二個月內轉售，特別印花稅稅率為一○％；十二個月至二十四個月內轉售，稅率為五％。惟此一因應措施也僅讓房價呈現短期下跌而已，其後在中國資金逐漸湧入情況下，房價仍持續處於上漲狀態。

二○一二年十月二十六日香港政府為遏止房市泡沫，再度宣布兩項針對住宅的措施，包括延長額外印花稅(SSD)適用期至三年，並針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五％的額外印花稅。

至於新加坡則是附加買方印花稅(Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD)，按新加坡政府於二○一一年十二月八日開始實施外國人及非個人(公司)購買住宅一○％的附加買方印花稅，二○一三年一月十二日再將稅率提高五％至一五％，以遏抑投資炒作。

展望未來，在錢多利率低的前提下，台灣的超高額儲蓄，加上台商回流利多頻傳，但在人口變遷因素，加以新成屋、餘屋去化遲緩，社會住宅及都市更新又會增加新供給量，未來房市供過於求的情況勢必加劇。尤其是在預期下跌心理因素下，即便現在看起來還是朝向軟著陸方向發展，也不得不慎防「Ｕ型谷底盤整」期間拉長可能轉變為硬著陸的潛在危機！惟無論如何，香港與新加坡抑制房價的彈性做法，應有不少值得參採的優點。