台灣房市走了12年的大多頭，過去「隨便買隨便漲」，但2014及2015年房市急凍，房仲業爆關店潮，不過，最壞的時代似乎可隨新總統上任後而改觀。

文．顏瓊真

去(2015)年可謂是房地產轉折的一年，政府稅制、行政干預以及經濟大環境不佳的情況下，市場呈現量縮價跌，全台建物買賣移轉量預估約二十七萬棟，將創二十四年來次低。不過，展望2016年，雖然過去「隨便買隨便漲」的趨勢不再，但在總統大選底定後，換屆執政者必然為新政績打拚的情況下，房仲業者反而不像去年那麼悲觀。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會指出，近年來政府為了解決高房價問題，陸續祭出選擇性信用管制、奢侈稅、囤房稅等各項打房措施，加上房地合一稅改，試圖挽回民心。

十大新聞讓民眾及房仲心驚驚

全聯會由全國各縣市公會理事長票選出2015年度房地產市場十大新聞，影響最大的第一件事，「房地合一稅」修法通過，獲得最高票，榮登年度十大新聞之首，此外，修正「土地登記規則」，第二類謄本不公開所有權人完整姓名及身分證字號資料以及新版不動產說明書十月一日上路，對房仲業者的衝擊都很大，在年度十大新聞中名列第五。

2014年全年成交移轉棟數為三十二萬餘棟，而2015年可能只有二十七萬棟，屢創新低，已嚴重影響到房仲業的生存。中華民國不動產仲介經紀業營業保基金主任委員黃鵬䛥指出，目前營保基金統計房仲店數為7438家，營保金共計19.84億元，但全聯會彙整各地公會統計為6090家，顯示目前實際上有高達1348家房仲業退出市場，而這些申請退還所繳營業保證金者，在2016年確定的退費金額將高達3.3億元，已創下房仲史上最大退費紀錄。

展望2016年，房地產將由「房地合一稅」日出條款而掀開新頁面，全聯會指出，過去「隨便買隨便賺」的時代結束了。

但在投機歪風消失、提振景氣之下，全聯會指出，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲和國民黨總統候選人朱立倫陸續表示，沒有打房的必要、政府應退居二線等言論，似乎又可窺知政府開始鬆綁對房市的打壓。

另因利率維持低水平之下，全聯會預估，房價會軟著陸，跌幅亦較去年收斂，但精華區豪宅約修正5～10％，外圍賣壓大的地區則修正10～15％。

至於房地產界擔心美國聯準會(Ｆｅｄ)升息，將讓緊盯聯準會的我國中央銀行也會有升息動作，如此一來，民眾要付的貸款利息將調高，不過，當聯準會於去年底宣布升息後，國內央行有鑑於景氣疲弱，逆勢降息半碼，累計下半年的兩次理監事會議，共降息一碼，似乎也透露出今年房地產仍處於低利時代，對房市仍是利多。

房仲業指台灣房市不悲觀

在揮別過去「急凍」的一年，挺過寒霜的國內各大房仲業者，又是如何看待2016年房市呢？如果購屋者有需求，該如何進場呢？《理財周刊》特別邀請21世紀不動產董事長王福漲、東森房屋董事長王應傑、永慶房產集團業務總經理葉凌棋、中信房屋副總經理劉天仁、住商不動產總經理陳錫琮及全國不動產總經理石吉平等六大房仲巨頭，針對各項房市議題，為消費者深入剖析。

《理財周刊》問(以下簡稱為「問」)：去年房市急凍，成交量大幅萎縮，但想買房的首購族還是很多，大家如何看待2016年的房市多空走勢？

21世紀不動產董事長王福漲答：2016年市場隨著房地合一上路，輕稅時代正式落幕，投資買盤銳減，投機風氣也退潮，而去年交易量下跌，建商及賣方開始降價求售，議價空間增大，房價逐步下修，且央行降息，我認為，今年初蛋白區有望再度放寬信用管制，減輕消費者房貸申請難度及負擔。此外，市場進一步轉型定調為「健康、平穩」的剛性買方市場，買氣有望小幅回溫。

東森房屋董事長王應傑答：目前全球資本主義國家，房地產都是上漲趨勢，政府不應硬性抑制房地產價格，要尊重市場自由機制，另由央行去年調降利率共一碼的情況下，有利於首購族群購屋，自住和置產客群可望陸續回籠，建議政府可成立「自用住宅年貸保證基金」，撥提四千五百億元做為基金，照顧首購及換屋族。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋答：預估今年整體房市走勢將呈現「價跌量微增」，在房地合一稅上路、奢侈稅退場，及建商推案、餘屋量大等影響，賣壓沉重，加強屋主降價誘因。另由去年下半年央行降息措施來看，房價大跌不易，估計房價維持「5～10％小跌」的態勢。在總統大選、政策、市場價量結構調整後，下半年成交量可望小幅彈升，交易量較去年至少量增一成，全年有機會站回三十萬棟交易量。

中信房屋副總經理劉天仁：去年全國買賣移轉棟數只有約27.1萬棟，是二十四年來的第二低，僅高於2001年的25.9萬棟，我認為，2016年有機會微量回升至28.1萬棟，原因是總統大選結果底定後，新政府將有新作為，並在五月二十日就職之後逐漸發酵，帶動房市交易量走上增加的道路。

住商不動產總經理陳錫琮答：今年整體維持穩中求進格局，由於房地合一上路，奢侈稅退場，持有兩年內的賣方將會陸續釋出，價格也將因賣盤增加出現鬆動，全年度因上半年受選舉影響，交易量可能出現遲滯，到了下半年之後，預估自用客戶將會陸續進場。

全國不動產總經理石吉平答：總統大選後，在政策明朗、房市逐步回到供需秩序以及房價回檔之下，「最壞的時機也已經過去了」，預估選後新執政團隊不會再重手打房，農曆春節過後交易量會出現另一波高潮，房市交易量將從Ｕ型谷底緩緩爬升。

總統候選人的住宅牛肉

問：如何看總統大選後，候選人的住宅政策？

王福漲：針對「租屋市場」，朱立倫提出再擴大租屋補貼，保障青年有屋可住；民進黨總統候選人蔡英文則主張建立健全的租屋政策，保障房客與房東雙方權利。另就「社會住宅」，兩人皆望興建只租不售的社會住宅，目標皆為二十萬戶，朱立倫預計四年達成，蔡英文則預計八年。

民眾最為關注的仍是居住正義的落實，面臨房價已到相對高點的現況，如何讓青年、弱勢群體有屋可住，先求住者可居，再求住者有屋，強化租屋政策及完善制度是關鍵，但另一方面，興建社會住宅，有關土地的取得、資金及未來的管理都將面臨很大的挑戰，能否如期實施仍須關注。(文未完)

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