房地產會客室

主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

公告地價一調 牽動84％房屋自有率民眾荷包

問：最近大家都在談「公告地價」，有人要求大幅調高，但鄉林建設董事長賴正鎰卻要求暫緩調整，公告地價的重要性為何？

答：就「公告地價」來說，如果你擁有一戶房子及土地持分，那麼，所持分的土地在每年11月1日至30日，就要繳交「地價稅」，所依據的就是政府每三年公告一次的「公告地價」之後，由土地所有權人依據「公告地價」上下20％(80~120％)進行「申報地價」，倘若低於80％，政府可照價收買或依80％來徵收。

公告地價上回在民國102年調過一次後，明(105)年又要再調整，但為何這回爭議較大？主要是有些人認為既然房價已大漲，公告地價就應該隨之大幅拉高，另中央政府也已要求調整各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」，若就台北市而言，過去3年公告現值累計漲幅高達36.93％，「公告地價」也該往上調這麼多。

現階段台灣民眾的房屋持有率高達84％，這些人每年5月要繳「房屋稅」，11月又要繳「地價稅」，而房屋稅在今年大幅調高稅基及稅率(自住房屋稅率仍維持在1.2％)，民眾的荷包已大失血，如今，每三年一調的公告地價若再大幅調整，則明年11月繳的「地價稅」，民眾也將面臨同樣的情況。

我個人比較傾向於微幅調整，原因在於大多數的民眾都是持有一戶房子，只有少部分人是「多屋族」，而近幾年，政府祭出多項抑制房價的措施，主要是要打擊投機炒作，有些人認為，只有大幅調高民眾的「持有稅」才能逼出這些「多屋族」手中的房子，釋出到市場上來。問題是，為了懲罰「少部分人」的投機行為，卻要「大多數人」來陪葬？

其次，如僅為抑制炒作，亦可考慮以其他方式，例如平均地權條例第83條「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」之規定作為懲罰手段，同樣可以達到抑制效果，為何非得要在短期內同時大幅增稅不可。

另外，房地合一新稅制即將在明年1月1日開始實施，按房地合一稅係屬中央稅，地價稅與土地增值稅係屬地方稅，地方政府為搶在實施之前先行大幅調高公告土地現值，無形中形成與中央政府「搶稅」之異常情況，最後遭殃的卻是一般小老百姓。

現階段房市景氣急遽轉折，房價已逐漸呈現下跌趨勢，有關房地產的各項稅費調整，建議以緩步漸進為宜，不應該太過急切。

總統大戰 意外扯出軍宅買賣的暴利

問：我不是軍人，沒資格購買軍宅，沒想到一場總統大選，卻因為中國國民黨副總統參選人王如玄捲入軍宅買賣，而傳出暴利問題？

答：政府播遷來台，於1945~1950年近200萬以上軍民遷入台灣，其後為安置軍人及其眷屬，先後興建有879個眷村，並於1990年陸續進行改建，並依據「國軍老舊眷村改建條例」進行配發，而就像早期國宅配售，訂有2年內不得轉售，另前兩年推出的合宜住宅也規定10年不得轉售般，軍宅依眷村改建條例之規定，則是5年。

但為何還會有問題發生呢？簡單來說，若甲可以配售到軍宅，則甲在繳交自備款後，即可取得未來蓋好房子的分配「權利」，這是一種「債權」，等軍宅蓋好後，進行房屋所有權移轉登記，才能真正擁有所有權。

因為軍宅受限於5年不得移轉的規定，但萬一甲缺錢，想賣房子，怎麼辦呢？此時，甲可能把軍宅賣給乙，但因甲、乙不能馬上辦理過戶，因此，甲可能以向乙借錢，再把軍宅所有權抵押設定給乙，由乙取得第一順位的求償權，房子並由乙居住占有，等5年期限一過，甲乙雙方再辦理過戶手續的方式完成交易。

當房市行情大好時，2年、5年或10年的「閉鎖期」，都可能使房價上漲而賺到大幅「增值」空間，而讓一些「國宅蟑螂」、「軍宅蟑螂」有居中買賣及炒作空間，致有外界所謂的「暴利」；反之，當房市行情不好時，可能就乏人問津，就像早期國宅也曾「滯銷」而打折促銷過。

其實，只要仔細分析軍宅之獲利來源，即可洞悉其中緣由，其一為「坪差」，亦即眷改條例所稱的坪型，係指配售住宅之室內自用面積，不包括共同使用部分及陽台面積；簡單來說，就是買進面積為室內面積，而將來出售時則再加上共同使用部分及陽台面積，另外還附加一個停車位，因此，售價大為「增值」。

至於另一獲利原因的「價差」，則是拜「5年閉鎖期」之賜，因為十年來房價大幅飆漲所致，只可惜此一利多僅止於台北市與新北市，而這也正是其他眷戶不平則鳴、爆料頻頻，軍宅買賣暴利一發不可收拾之一大緣由。

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