淡海新市鎮雖有供給超額的現象，但在房價走跌、投資客急於倒貨、議價空間加大的情況下，有自住需求者，就看敢不敢危機入市，到淡海撿便宜！

文．顏瓊真

根據內政部營建署最新公布，今(2015)年上半年買賣移轉棟數為十三萬五千件，年減約18％。信義房屋指出，如果下半年房市未明顯回溫，則全年恐怕面臨二十九萬棟保衛戰，甚至進一步下修，可能會寫下2002年以來新低量。

去年房市全年總移轉棟數為三十二萬五九八棟，已引起房仲業的恐慌，怕量一直縮，沒有仲介成交，就沒有服務的佣金收入，沒想到，今年的量恐再萎縮，顯示房仲業的苦日子已經來臨。

淡海總價低 吸引輕移民族

不過，房市走跌，對於有自住需求的購屋族來說，不啻為好消息，隨時都有揀便宜的機會。

有鑑於大台北的蛋黃區，房價高不可攀，平均房價每坪動輒上百萬元，實非一般受薪階級可進場，而蛋白區或台北市外環的新北市，總價低或單價低的區塊，遂成台北市「輕移民」的首選，其中，就有不少民眾會選擇到未來有輕軌題材的淡水地區。

根據群義房屋統計全台新興重劃區房屋交易狀況，總經理潘家成指出，全台各重劃區房價，去年下半年要較上半年漲幅約在0.3～18.6％，當中，桃園青埔特區年漲幅最大達18.6％，從每坪21.5萬元增至25.5萬元，淡海新市鎮及頭前重劃區漲幅約在1％，新莊副都心房價則持平狀態。

今年上半年，相較去年下半年房價相比，內湖五期、淡海新市鎮與五股洲子洋、新莊副都心、廍子、新光等重劃區房價均價提升，約1.1～8.2％的幅度空間，但其他重劃區卻下跌約1.2～14.1％，其中，又以桃園青埔特區跌幅最大，猶如洗三溫暖。

不少人以為，「林三淡(林口、三峽及淡水)」過去是推案的超級戰區，建商推案量大，目前應屬於超額供給區域，房價自然有下修的疑慮，怎麼淡水地區從去年上半年迄今，還微幅小漲1％呢？潘家成指出，此應與淡水目前仍處於低總價區，吸引外地移民有關。

甲山林廣告董事長祝文宇則談到，淡海新市鎮是台北市外圍，房價相對偏低的區塊，每坪房價還在二字頭，且未來的輕軌及淡江大橋的興建，都有助房價抗跌；再者，該區周邊的旅遊點甚多，到沙崙海水浴場、漁人碼頭，或到金山等地遊玩皆十分方便，非常適合退休族群來此購屋。

淡海新市鎮新屋供給上萬戶

不過，房市走跌，淡水還值得進場嗎？此時進場，會不會買在高點呢？一位《理財周刊》的聶姓讀者來函詢問，他的朋友在淡海新市鎮買了一戶三十多坪的退休屋，總價才七、八百萬元，搬去住之後，一直跟他招手，要他也搬過去，大家好聯絡感情，讓他頗為心動，思考是否要賣掉市區的房子，「輕移民」到淡海新市鎮。

對此，《理財周刊》特地採訪國內七大房仲業者，就淡水地區的房市供給和房價表現，以及該如何下手等議題進行剖析，讓有意前進淡海新市鎮的讀者參考。

首先，針對淡海新市鎮房市供給部分，21世紀不動產淡水新市鎮加盟店店東李讚育談到，該區包含新成屋與預售屋共計建案約三十多案，供給量約有一萬三千多戶。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名則說，從淡海新市鎮第一期發展區內第一個建案完工(約2007年三月)起算至去年底，已完工並領得使用執照的建案將近八十個，總戶數約一萬四千多戶，而今年可完工交屋的至少十三個建案，約一千七百多戶。

信義房屋淡水海灣店店長洪召安表示，根據新北市政府統計，至去年十一月底，人口成長數最高前五名分別是淡水、林口、新莊、三峽及八里，其中，淡水區因新屋的供給戶數最多，共逾六十多個新屋建案大車拼，推案量達五百億元以上。

淡海新市鎮建案百花齊鳴，在房市走多時，房價會往上堆疊，但一遇行情反轉而下，可能因投資客殺出而上演「多殺多」的情況。根據各房仲業店頭的委賣情形，發現確有不少預售屋的投資客開始出現倒貨潮。

投資客多殺多 委賣量增二至四成

洪召安指出，在信義房屋門市的委賣量，明顯比去年同期多了二成，另591售屋網上淡水區有二四二五間物件待售，占全新北市物件約一成。不過，在委賣價格上，有五成屋主不願降、三成屋主開價下修10％、一成屋主下修15％。

李贊育分析，目前屋主主動委託出售總量，每周略增加一成(約三組)，當中又以預售屋求售比例較高。他指出，目前屋主委託大致呈現兩種狀況：一、投資者和預售屋持有者，委賣價格彈性高，比同期多5～10％的降價空間；二、自住者和換屋者，對委賣價格仍相當堅持，基本保持不變，議價空間低。

有巢氏房屋淡水紅樹林加盟店店長陳淑忻表示，到今年七月，淡海新市鎮的網站上委賣物件共有二八五件，平均開價約25.1萬元。

東森房屋淡水加盟店店東沈雅純則說，由於最近房地合一三讀通過，確實有不少投資客將物件拿出來賣，依東森房屋淡水體系的加盟店來看，每間委售量約五十間，較去年增加近四成左右，且預售案或中古屋的議價空間有拉大趨勢。

沈雅純談到，近期有不少投資客急著倒貨，預售屋價位談價空間較大，若民眾想要買預售屋，建議可從實價登錄八折去議價，而中古屋因屋主讓價情形不一，因此砍價部分建議從實價登錄九折去談價位較妥當。(文未完)

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