撰文．積富集團積富房屋總經理 呂原富

億萬富翁訓練機構執行長 張秀滿

最近聽到很多朋友在談論房產套牢問題，起因大部分都是聽信不專業的仲介或跟隨黑心炒房團，購買到一些痛心想賠售，卻都出售不掉的房子，或想出租但找不到人承租的區域，導致這輩子的心血都套牢在房產上。

像是桃園市青埔地區的案件，有朋友兩、三年前在仲介介紹下買進平均價格32～33萬，想不到這幾年連出租都乏人問津，如今想賠本出售，每坪降至24～26萬，但三個月下來看屋的人寥寥可數；平均每坪賠8萬，四十坪就得賠售320萬，一生的辛苦都白忙了。

另有朋友跟著仲介買竹南大埔區域預售屋、新成屋，當初買進成本18～20萬，現在整個大埔區賠本出售價格14～15萬的至少百來戶，一間房子每坪賠售4～5萬，40坪就要賠近200萬，而且還不一定賣得掉。

投資房產最怕的就是採到地雷區，上述兩個區域都有一個相同的特點，就是皆屬初期新規劃的重劃區，目前都沒有良好的生活機能，而且大部分房子都還在興建中，或者規劃中而已。

一般來說，新的重劃區要大約五年以上的時間，才會有比較完整的生活機能。我常問購買這兩個區域的投資者，試問自己會想要搬進去住嗎？幾乎99％的人會回答「不會」。我說：「那你們知道為何投資的案件賣不掉嗎？原因就在於連你們自己都不會想搬去住的區域，怎會奢望其他自住客買來住呢？」買房投資「地段區域」很重要，買對地段區域等於別人幫你工作五～十年，反過來等於你幫別人白做工5～10年。

以下是房產投資的四大基本入門原則：一、要買對地段區域，如已經有良好的生活機能區域；二、要買對行情價格，最好是選擇市價一成以下；三、要買對未來趨勢，如挑未來有重大建設的城市；四、要跟對好的仲介團隊。

現階段市場上許多仲介的服務，都僅限於協助購屋，但往往購屋後所衍生的問題才是服務的重點。最後提醒大家，桃園市交通建設即將起動，捷運綠線、紅線周遭生活機能良好，未來有捷運建設的加持，才比較有大漲的空間！

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