文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:

新北市王先生問：

最近大家都在討論房地合一課稅，其中，有提到「日出條款」，或者要不要「回溯」等議題，究竟影響有多大？

A:

所謂的「日出條款」，係指房地合一課稅的課徵日期是從未來的某一天開始實施，而依據財政部的構想，擬自2016年1月1日開始課徵。

一般來說，政府在訂定法律時，因事關人民的權益甚大，故大都採取「日出條款」，亦即從某年某月某日生效，而在實施之前，政府會先以政令宣導，讓人民充分了解政策或法令的意涵。

例如政府在集中市場擬開徵證券交易所得稅時，也是先擬訂未來的某一時間點為實施日期，惟卻考量種種原因而延後實施。

另如2011年6月1日實施的「奢侈稅」，也是該年的年初拋出議題，經討論定案後，在實施之前，約莫有3~4個月的時間讓民眾可以評估「要不要先賣房」。事實上，當時的確曾出現一波「逃命波」，一些短期炒房的投資客競相出脫房產，而也達到抑制短期炒房亂象的政策效果。

至於有些學者主張，應該給炒房的投機客更多「苦頭」，主張房地合一課稅的實施日期應「回溯」到某一時間點，例如回溯至「奢侈稅」開徵時的2011年6月1日，或是「實價登錄」實施日期的2012年的8月1日。如此一來，從該時間點開始到房地合一稅正式實施這一段時間，該有的「稅收」就不會逃漏掉。

不過，據一般民眾的認知，法令採取「溯及既往」，都是對人民有利的法令才會實施。以房地合一課稅來說，雖說是想打擊高房價，讓一些從房市賺到大把鈔票的人付出較高的成本，但此套法令並不僅止於「豪宅稅」的富人；以台灣現階段住宅自有率高達85.3％來看，同樣會導致一般民眾稅負的增加。

值得一提的是，近年跟房地合一課稅緊密相連的「公告土地現值」已大幅調整，以新北市近10年的公告土地現值調幅為例，全市由2006年的平均調幅5.74%，一路攀升至今(2015)年1月1日的15.17%，10年來漲幅合計高達92.36%！試想，公告現值在2010年時調幅僅2.3%，但2011年就急遽拉升至15.33%，短短幾年內就陡升5.6倍，對買賣雙方權益之巨大影響，自然不在話下。

此外，從附表可發現，新北市近10年大幅調高公告現值區域，以新莊區全區平均合計145.85%最高，其次是五股區、八里區、林口區及三重區，而新莊副都心相較於新莊區全區，更是高出好幾倍。

從附表也可發現，新北市過去房價漲幅最兇的板橋區，2010年調幅只有1.55%，但2011年大幅調高至19.41%，短短一年之間竟翻漲了11.5倍，而三重區更是匪夷所思地從0.66%拉升至23.44%，一年之差，高達有34.5倍之多！

舉例來說，三重地區的民眾在2006年購屋，2010年想出售，其要繳交的土地增值稅調幅合計約16.94%；如果等到2011年才賣出，則合計稅負高達40.38%，此對一般民眾購屋與換屋權益之影響不言可喻。

另外，從附表也可看出，過去板橋房市最熱，但在新板特區引領風潮後，緊接著新莊副都心開始熱銷，沒多久三重、蘆洲也因捷運通車，帶動房價一波漲幅；至於五股因洲子洋重劃區，八里則因房價長期落後其他區域而開始補漲，故這幾年的公告現值也隨之急起直追。

由以上房價飆漲，帶動土地公告現值大幅調漲的連動關係，未來幾年想要購屋、換屋的民眾，除房價之外，對於買進賣出之間以及重購退稅土地增值稅之計算，勢必要好好地做一番功課。

另一方面，就學者或專家希望房地合一稅制回溯至2011年的觀點，不難了解新北市市政府大幅調高土地公告現值，對土地增值稅稅收的影響有多大(台北市、桃園市、竹北等地也都是如此)。

2011~2015年這段期間土地公告現值大幅調整，對新北市政府而言，必然會帶來為數可觀的稅收，惟一旦房地合一課稅的時間點是採取「日出條款」，則恐出現課稅的漏洞，亦即按舊制能輕易課徵到巨額的土地增值稅的流失；也因此有關「日出條款」的議題，才會拖延至今仍舊議而未決。

由上可知，此議題的關鍵點在於房地合一的稅制設計，在課徵「資本利得」的同時，如何避免與土地增值稅重覆課稅，以免一頭牛被剝兩層皮；可以想見的是，房地合一稅制將來在立法院進行討論時，仍難免會出現一些爭議。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第763期www.moneyweekly.com.tw，尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源。】

【提升理財力–理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】

※理財周刊763期更多精采文章：

◎封面主文＞4月選股密技「逆勢」 法人盤透玄機

◎發行人語＞奇蹟在自己手上

◎理財我最大＞闕又上「阿甘投資法」輕鬆賺取十倍獲利

◎產業追蹤＞運動風氣正夯 紡織股長線走揚

◎解碼房市＞柯P社會宅開跑含金量國宅大起底

◎王信傑股市豪傑＞蘋果、非蘋雙加持62xx現轉機<

◎吳金潮多空大師＞漲幅7％變10％ 選擇權大利多

◎邱鼎泰全球鑫攻略＞第二季首選基本面佳 連動國際強勢股

◎基金風向球＞亞股基金投資展望 印度中國續強

◎保險指南＞健康回饋保險金 愈健康領愈多

◎陸股脈動＞驚驚漲格局 鎖定政策概念股