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生前「借名登記」停看聽  

作者_退休好幸福,摘自/《不動產問題,熟年知多少?》(趙坤麟、趙育頡著/馥林文化)

 

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編按:作者為熟年平臺專欄作家,趙坤麟為國家特考合格土地登記專業代理人,及普考合格不動產經紀人,現任地政士事務所負責人,趙育頡為其助理。

 

「借名登記」在社會中層出不窮,時常發生在家庭間。有的被借名登記的子女會遵照父母生前的囑咐,其財產依應繼分;但也有人推說是父母生前所贈與,該財產是自己的,所以在借名登記前要如何保障自己權益呢?

現在政府高舉打房政策,有些父母在生前為了節省稅負,就會選擇將自己購置或名下所繼承的不動產(如房屋、土地等)登記在較信任的子女身上,雖然該財產登記在指定的子女名下,但言明該財產並非登記名義人的特有財產(意味財產被指名專屬於某一人,其他人不可與之共分)。父母百年後,生前登記在其中子女的財產若有處分或被徵收時,所收取價款或徵收補償費都依應繼分的承諾或依父母指定的持分,分別交付給其他的子女。

這種「產權借名登記」的情形在社會中屢見不鮮,有人遵照父母生前的囑咐,讓家庭和樂融融;但也有人推說是父母生前所贈與給自己的財產,而不願採取應繼分的方式,或遵從父母遺願歸還財產,因此經常發生產權糾紛。

從事地政士多年的我,也經常處理借名登記的案件,而案件都狀況百出,以下我提供兩個「生前借名登記在親人」的實際案例,供大家了解借名登記所產生的問題。

 

將遺囑擬訂好

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有一名深獲父親信任的張先生(化名),雖然父親在生前就將大部分的財產以「借名登記」的方式登記在他名下,但其實父親有明確地告訴他將來該筆財產的處分方式──每位繼承人都有份。父親過世後,家人都希望張先生能立下效力及於下一代的承諾書,承諾依父親生前囑咐將來該不動產有處分(交易買賣),或發生繼承事實應依應繼分返還給其他家人,但他因私心而不願意立下承諾書,讓年老的母親大發雷霆。這位母親事後來找我為她擬訂遺囑,不希望將自己的財產再分給張先生,而改由其他子女共同繼承。但我強調若張先生堅持要繼承母親那一份遺產,法律仍有保障他的特留分(亦指應繼分的一半)。

後來母親亡故,其他子女依照母親生前的遺願委託我辦理繼承等事宜,雖然遺囑載明遺產不分配給該名借名登記的張先生,但其他兄弟姐妹們都能接受我的道德勸說,也是他們的善良厚道,因此避免兄弟姐妹間在法庭上惡臉相向、言詞相激,同時也尊重法律特留分的規定,就依特留分保留一部分財產給張先生,而避免訴訟糾紛。

 

天有不測風雲

另外一個實際案例,則是家有六名兄弟的郭先生,他在年輕時購買不動產,但當時父親擔心他年少揮霍或交友不慎,會讓不動產的產權被拍賣,因此父親將該房屋登記在出錢的郭先生名下,而土地就以借名登記在自己名下,讓年輕的郭先生不得私下貸款,避免將來發生被拍賣事宜,基地所有權人(土地持有者)能夠以優先購買房子的權利,而兒子也尊重父親的安排。

然而,天有不測風雲,人有旦夕禍福,父親年老病故。郭先生想起當年登記在父親名下土地的產權,應該由他單獨繼承取得,母親與大哥都同意他的想法,於是遺產分割協議時願意讓他單獨取得,但其他四個兄弟可不這麼認為,堅持土地登記在父親名下,所以父親亡故,其財產就應依應繼分繼承。沒想到父親生前的好意,卻讓他不能繼承該財產的全部產權,最後還以高價向其他兄弟收回土地持分權。

 

相告實情與承諾書

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類似情況層出不窮,我建議當事人應發揮智慧早日處理,或是不要拘泥該財產的巨額稅負。若真的要將財產借名登記在親人名下,我都請委託人將動機與實情相告,並且在辦理移轉前先擬妥承諾書,請被借名登記的子女能承諾父母生前移轉的財產安排,將來若有處分,就要依照父母囑咐依應繼分或是父母指定之持分返還給其他兄弟姐妹而該承諾書與相關人還需到法院或民間公證人處辦理公證,使借名登記人受「公證承諾書」的拘束,也讓他將來應該依承諾「有財產返還」的債務義務。

遺產是額外之財,終究不是自己辛苦賺來的,切勿懷抱過分的期待。尤其被繼承人生前的豐功偉績應由全體繼承人共享,如果繼承登記能圓滿辦妥,家庭必定能安定昌盛,也能告慰過世的父母!

 

 

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