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自住兼投資 徐佳馨教你買會賺錢的好房子  

文.洪寶山

房價高漲、薪水凍漲的年代,上班族大嘆不吃不喝仍買不起房子,房市達人徐佳馨告訴你,買房其實沒那麼難,只要掌握幾個大方向,自住還可以兼投資,靠房子賺錢。徐佳馨目前是住商不動產企劃研究室經理,深耕房地產十多年,常在各大財經媒體露臉,分析房地產趨勢,她快人快語,擅長從大環境及小市民需求出發,剖析如何買房,寫過《房市專家教你買一間會賺錢的房子》一書,很多人受惠。

「的確,現在年輕人要買房,比老一輩的人困難」,但是徐佳馨還是鼓勵年輕人,不要放棄希望,她點出年輕人買不起房子的原因,是想要「一次到位」,「一開始就想買大安區、三十坪的房子,當然買不起」,如果無法一次到位,她建議可以用「交通成本取代房價法」,先登上買房的列車。

準備三成頭期款         房貸不超過薪水三分之一

比方說,台北市大安區房子一坪均價八十萬,覺得太貴買不起,可以沿著捷運板南線到板橋,板橋均價大概四十萬,如果板橋買不起,那就再往外推,買土城,用生活圈擴大的概念,就可以買到自己負擔得起的房子,完成第一步夢想。

再來,她勉勵年輕人,要做理財規劃,先存第一桶金,因為「頭期款是入門檻,沒有頭期款壓力會很大」,很多建商告訴你,可以付零頭期,但是零頭期之後,還是回到每月的貸款利息,其實會有更大的壓力。

至於要準備多少的頭期款才足夠?徐佳馨以「三三原則」,提供一個簡單的算法,「自備房價三成的頭期款、房貸不要超過薪水的三分之一」。舉例來說,買一千萬的房子,就自備三百萬,貸款七百萬。以二十年的房貸、利率二%來算,借一百萬,每月本利攤還是五千元,如果借七百萬,每月本利攤還就是三萬五千元,這時就要考慮家庭總收入是否能支撐未來房貸,如果負擔太重,就要考慮是否買價格便宜一點的房子。總之,房貸以不要超過薪水或家庭總收入的三分之一為原則。

有些Z世代、Y世代的年輕人會覺得不一定要買房,租房不是比較輕鬆?徐佳馨認為,繳房租當然比較輕鬆,但有了房子之後,會有歸屬感,會為了這間房子去努力,何況現在利率環境這麼低,房租、房貸差不了多少,財政部還計畫推出一.六八%超低利率房貸,繳息會更輕鬆,所以「頭期款準備到,就差不多可以進場了」。

優先考量保值性  不要買最便宜的房子

有了頭期款,下一步,房子要怎麼買、買在哪裡,是多數人關注的問題,徐佳馨說,要兼顧自住和投資,就要買「相對保值」的房子。她舉例,如果標的物山高水遠,看起來很舒服,可是不一定保值。但是如果買在捷運附近,坪數正常,又是市場主流的兩房一廳,轉手性自然較好,保值性較高。

考慮到轉手性,周邊的生活機能就不能太差,若是有加分選項,像是公車、捷運等交通設施經過,或附近有便利商店、市場、學校、醫院,這些滿足食衣住行的生活機能,房價會好些。

另外,也可以從大面向來觀察:第一,重大建設,除了捷運之外,是否有快速道路、市政府、公部門進駐;第二,人口的遷入率,該地區或縣市的人口有沒有成長;第三,建商有沒有積極的推案也是觀察的重點。

徐佳馨也提醒讀者,房地產不像股票的齊漲齊跌,譬如,光電族群好,光電相關個股都有機會漲,房地產其實很注重「個案」,林口、淡水區有漲有跌,大安區有賺錢的房子,當然也有賠錢的案例。以現在的趨勢來說,市場價格往下走,她建議要進場的朋友,「不要買最便宜的房子」,因為通常便宜的房子,隱藏的問題也多,「寧可多花一點錢,買貴一點的房子,市場好轉時,這個物件一定先漲」,自然達到自住兼具投資的目的。

買什麼送什麼 小心「羊毛出在羊身上」

地點很重要,所以沿著捷運買一定賺?徐佳馨打破迷思,板南線通車時大家都有賺到錢,但是拉到松山線,很多人都賠,因為大環境不佳,「空頭時期,就算是捷運宅,也會虧錢」。她提到自己有一位朋友,當初買一百萬(每坪),現在只剩下七十萬,當然這位朋友運氣不好買在高點。

捷運宅最大的優點,是交通便利,捷運到站就到家,但也不是沒有缺點,譬如說,捷運站人、車進出吵雜,容易有干擾。其次,捷運附近不會有停車位,騎摩托車、開車不方便。因此,很多人不喜歡捷運宅,寧可選擇捷運站附近、步行五到十分鐘的「捷運一巷宅」,環境相對安靜,「用走路的時間來彌補中間的價差」,又可以享受到捷運的交通機能。

另外,有建商或代銷祭出買房送車位的促銷手法,徐佳馨一語道破,所有買什麼送什麼的活動,都要記得「羊毛出在羊身上」,中南部也有買豪宅送名車、遊艇的案例,她強調,買什麼送什麼,都要回歸「價格的原點」,比方說,買房送車位,就要把車位的坪數、價格扣掉,再去算房子每坪的價格,是否比市場價格貴。她甚至指出,「送」的另一層涵義,可能是原本的物件沒那麼好,所以用「送」來吸引買家,消費者要留心觀察。

許多人擔心買到相對貴的房子,徐佳馨提到,「實價登錄」真的很方便,上網查「實價登錄」即可知房子目前的市價(行情),如果開價比市價低,生活機能不差、屋況沒有重大瑕疵,就可以入手。

實價登錄查行情        新進場不要碰法拍屋

坊間有另一種說法,調謄本回算屋主當初購買價格,徐佳馨則持保留態度,她舉例,有朋友調了謄本來看,屋主是三十年前,花三百萬抵押設定,最近市價是三千萬,「你覺得屋主會用三百萬賣你嗎?」所以謄本其實沒什麼用,充其量是確定房子是不是屋主本人的。

如果買家擔心實價登錄造假,徐佳馨則建議,現在有很多網站會做區域、社區的成交價比較,如果要買的個案相對偏離社區的成交價,這時要留心是不是含車位或裝潢,趁機拉高房價。

至於預售屋、中古屋、新成屋、法拍屋該怎麼做選擇?徐佳馨建議剛進場的朋友,回到需求面和資金面來考量,簡單來說,如果資金有些壓力,可以選擇預售屋,因為預售屋是二到三年後交屋,頭期款壓力相對小,其實預售屋是一種期貨的概念,若是市場趨勢往上,預售屋是不錯的選項。

如果頭期款充足、有立即居住的需求,從新成屋或中古屋下手比較適合,地點、管理、屋況各方面條件都看得到,甚至可以請設計師來評估空間規劃,當然比較踏實。

她也建議新進場的朋友先不要碰法拍屋,因為:第一,資訊不對等;第二,法拍有付款的門檻,很快就要將資金補進去,要找到銀行幫你代墊;第三,進入法拍要更了解市場行情。她舉例,有一個朋友去標一個二拍的價格,竟然標的比一拍價格還高,實在是不用功!(按:一拍相當於市價,二拍是市價的八折,三拍是市價的六四折。)

勤看房多比較 了解市場行情

至於要不要透過房仲買房,則因人而異,徐佳馨持平說,房仲其實有很多好處,以賣方來說,房仲可以幫你處理沒時間帶看(房)的問題。而從買家的角度,房仲可以幫你篩選、過濾出好的房子。

另外,透過房仲可以幫你省去很多麻煩,譬如說,交屋後房屋漏水,如果屋主不出面,就必須自己找人修繕或請律師訴訟,如果透過房仲,房仲有工班幫你修繕,幫你跟屋主斡旋,找出解決方式。

最後,徐佳馨鼓勵年輕朋友,一定要約房仲(或屋主)看房子,太多人只會在家裡想,然後自怨自艾買不起房子,其實只要親自下去看,就會知道自己的能力到哪裡。另外,看房子時,記得帶筆記本,房仲都會有意見調查表的細項,把看過的房子作筆記,多做比較,自然會了解市場行情,買到會賺錢的好房子。

05-理財周刊發行人洪寶山(左)、徐佳馨(右)

徐佳馨

現任住商不動產企劃研究室經理

學歷:台大EMBA財務金融組

 輔仁大學大眾傳播所碩士

 世新大學廣電系電視組

出版書籍(含有聲書):

 《房市專家教你買一間會賺錢的房子》

 《30堂千萬房產課》

 

 

 


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