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受贈或子女繼承不動產,如何自我保全  

作者_退休好幸福

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編按:作者為熟年平臺專欄作家,趙坤麟為國家特考合格土地登記專業代理人,及普考合格不動產經紀人,現任地政士事務所負責人,趙育頡為其助理。

時下因父母生兒育女較少,就想給他們有最好的教育、福利或享受,甚至沒做到好像是一種虧欠似的,致坊間常有富二代之興起,年紀輕輕就坐擁有豪宅,出門以上千萬跑車代步,晚上就跑夜店泡妞享盡不知天高地厚的奢華生活。就因不是自己辛苦所賺,所以錢花起來不痛不癢,甚至滋生事端報章電視常有報導。所以就有較保守家長未雨綢繆於生前想做理財規劃,不時困擾是否該將不動產先贈與給兒子?又擔心兒子尚未結婚,或婚後娶進來的媳婦能否望夫或能為夫家著想?愈想愈困擾。

也有因父母過世留下不貲遺產,辦理繼承不得不先分配讓兒女有不動產,又擔心年紀輕輕即擁有不錯不動產,兒女會保護珍惜否?或交友不慎被誘拐,甚至卡債太多還不起或被算計向銀行或地下錢莊借錢,因無法償還而房子被拍賣致被扛走等等困擾。

 

率先辦理信託登記

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我有一銀行經理退休客戶,生前都是他跟我交往,幾年不見卻由他太太來事務所找我,我才知道好友最近往生,生前交代太太他走後,家裡辦理遺產事一定要來找我。經我辦理繼承登記,因遺產留有四棟房子,太太自己已有不動產乃對我說就將這四棟房子分配給其一男一女子女來繼承,兩個雖都已成家,萬一財務處理不當恐遺產所給的這兩棟房子也會不保,要我想盡辦法幫她忙,何以先生生前一再交代要來找我,她執意我一定要幫他的忙才可安心。我就請將繼承登記好後,請兩位子女到我事務所來,我來為他們說明媽媽所擔心的事,也請他們能配合繼承登記辦完後,緊接續辦信託登記給母親為受託人,如此一來就可讓媽媽安心。

信託辦妥後不久,因當時銀行利率低,他兒子希望能運用貸款以便理財。我說信託財產要貸款可以,但不動產已變成信託財產,果真要貸款就得與受託人他媽媽商量,如認為有必要受託人因管理信託財產為委託人利益之必要,依信託本旨當然可向銀行融資貸款。該兒子聽到要向媽商量馬上就打斷貸款念頭,甚至還央託我不要讓他媽知道他有打這電話給我。本案因辦理信託登記,因此該不動產即獲安全保障。

 

不用急著辦贈與

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還有一客戶將大安區市價逾一億5000多萬元的豪宅辦理贈與給兒子後,馬上緊接著續辦以他為受託人之信託登記。因贈與完成後土地所有權人即轉換為受贈人兒子,如贈與後擬續辦信託登記,記得應事先與兒女講好,並同時完成辦理信託應有文件與簽名,才方便續辦信託登記。否則兒子如自有主見或說服父母他會好好保管這得來不易的受贈不動產,他不會去借貸或為人作保等,他是絕頂聰明的請父母寬心。果真父母也聽進去了,他更無意配合辦理信託登記,那就沒輒,到時要辦已辦不成,恐將欲哭無淚。我常奉勸熟年長者,老本要顧好,不要為子女過分擔心,念頭一轉,他們有常為我們兩老未雨綢繆關心至微?果真如此,何必當初?生前就不應也不急著先辦贈與。

辦理信託登記後,每年自一月一日起至三十一日都應依規定向所在地之稽徵機關國稅局申報信託財產。如嫌瑣碎或麻煩我都要客戶交給我處理,以免不知如何填報或逾期被罰。作者為信託財產申報一些疑義已向財政部請釋兩則函釋獲准,以保障信託當事人之權益。有些擬以較簡便之【預告登記】或【假債權之抵押權設定登記】,對已贈與或繼承取得之不動產都是便宜行事仍無法對抗司法之執行效力,辦理信託登記不但可對抗第三者,還不得為執行扣押被拍賣之標的,信託實不失為是最好的保全措施。

 

 

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