你也知道，SARS的時候，很多人大賺一票，問過一些職業投資咖，大家賺錢真的低買高賣，SARS時候一間間買，打套房時期一間間賣，這樣賺了一、兩倍，接著金融海嘯時心野更大，一層層買，然後最近陸續一批批脫手，也是賺了一、兩倍。這個一兩倍，不是啥買價五百萬元、賣價一千萬元哦，而是買價五百萬元、賣價一千五百萬元、再乘上二十這種恐怖的倍數。 當然，好康的便宜房子並不是每天有，你曾經在報章雜誌看到的，啥投資女王多會賺啦，啥女明星多會投資啦，那都是這些人想上版面，記者硬寫出來的屁文章，你根本沒有看到他們虧錢的時候，有多糗。這些不是職業投資客的人，「批貨」來源根本不夠多，不信你去問問幾間代銷公司，他們的投客名單，有沒有你認識的名人？沒有嘛。 找房仲買房子，一天買個幾間大概可以，找建商或代銷買房子，一天買個幾層就是爆發的方式了。 當建商批好地、畫好圖、準備去申請建照前，會打幾通電話。給誰呢？給大咖們。過去建商跟代銷都是開賣後，才找這些大咖投客來捧場，然後慶祝風光大賣，後來，這樣作有時會有小麻煩，比如，萬一投客不捧場，建商還要找人頭掛買賣，好換取預售超過七成才有的土融建融，所以，上道的建商，已經提早到申請建照前來找投客「合作」。 場景是這樣的：大咖們手裡捧著咖啡，坐在貴賓室內，聽著建商報告這個案子的規畫，說多好有多好，然後，讓大咖挑選「樓層」，一如買包包般，我要這層那層還有頂樓等等，然後，開始喊價，建商說：「我們成本賣價一坪五十萬元，因為您是我們的大客戶，就用這個價格賣您，如果你打算買個三層樓或是多少戶，未來消費者只能買到加價二成利潤的一坪六十萬元。」之後，簽草約，九十度恭迎送客。當然，在簽約前一定有數不清的送禮、送出國、招帶去看上海世博，而且以貴賓的身分，不用排隊。 建商幹嘛以成本價格賣大咖呢？自己賺比較多阿？ 在建照還沒送之前，大咖投資客不只可以用低價買進，而且還可以參與規劃，讓他心中認定的產品，未來比較好脫手，對於建商來說，雖然我低價賣掉三成的房屋，但是也代表我的銷售成績已經沒有問題，價格至少站穩這個號稱「每坪五十萬元的成本價」，以後要怎樣開價賣給消費者，都很容易了。 另外，因為這樣長期合作之後，建商已經可以掌握這些大咖的資金能力，以及投資意願，當他想要高價標下新莊副都心、淡水新市鎮、台北市中心的土地時，根本就心裡有數，知道可以用多少高價去搶地，不擔心以後的銷售問題。大家合作賺錢嘛，是這樣搞的！ 投資客買來，何時放貨？第一種時間，因為預售越賣越好，比如你看過我寫的「三期房價漲價法」，第一期買的那幾層樓，都可以在第三期的時候倒貨出去，代銷賺建商跟投資客的佣金，所以大家樂於配合，不少人在新莊副都心，是這樣賺到上億的價差。誰買單？你。 第二種時間，因為預售賣的沒有很好，投資客也不擔心，反正只要付個訂（金）、簽（約金）、開（工款）共10%，這時大約過了半年一年，如果房價又漲了，就找房仲賣，附帶一提，大家知道賣方要付給房仲4%的佣金？不用！有的只要付1%，有的根本不用付，房仲有貨賣、他跟買方收就好。 第三種時間，就是資金比較雄厚的，房屋一邊蓋他一邊付錢，總價的10%~15%吧，也不是全額，反正資金可以用槓桿來操作，有些銀行願意放1%的短單貸款。等他付到快要交屋，這時代銷可能會進場銷售建商結構中的餘屋，投資客就可以在這個時候倒貨出去，我們知道，代銷有一種「純企劃」的接案方式，就是收取1%左右的廣告費用，幫建商或是投資客賣房屋，所以啦，投資大咖就可以依照現在的行情，加價賣出。 你反倒問我，是不是買預售屋都一定可以賺錢呢？要不然投資客怎可以這樣搞？秘訣就在於，如果房價是持平或是下跌的，他手上滿把的新成屋，零星的丟到房仲市場上去賣，一定有盤子會高價買下，只要五間他賺一間，這樣他就有賺了；遇到不景氣，他可以找代銷賣，利用美麗的實品屋與誇大的廣告，這樣也會有盤子會買。再賣不掉？「日租型飯店」嘛！你看看台灣幾個大的案子，台北你看看「京站」、高雄你瞧瞧「八五大樓」，賣不掉就這樣搞，搞出可觀的投資報酬率之後，再帶租約賣給想賺錢想瘋的菜籃族，這不就賣掉了？ 我聽過內湖某個挑高的個案，他的地下室也是全部規畫成「陽光樓」，也就是有採光的地下一層，剛開始預售的時候，這個地下室就被某個單位全部買下，並且放出消息說，他「可能」要經營「日租套房」、「商旅」，這樣整個社區的品質就有「五星級飯店式的進駐與服務」，讓想賺錢的菜籃族眼睛為之一亮，馬上搶購。可是，過了半年，就不知不覺得，一戶戶放出去賣，一開始也許會跟你說：「有人想買三戶來作日租套房啦，所以該單位覺得可以跟他合作，以後可以售後回租。」驚！號稱五星級的東西，變得離離落落，這不就明白講，人家倒貨啦！ 但是，投資客為何我們稱有些人為「大咖」？人家不是蓋的，買預售屋只搶在第一段浪潮，比如2009年初的新莊、2010年初的淡水、林口，當時間來到2010年中的時候，哪個大咖進場？產品也是，當建商隔一大段時間才推出的套房，他才買，當豪宅剛開始出現的時候，他才買，當新的政策推出時，他才買，而當滿街都是某種產品的時候，碰也不碰。新莊也是，你問問「新富都」的買家，前三期幾乎都是投資客掃貨用的，之後漲價，才是你買進。 這樣，你了解建商如何炒房價，以及你為何老是買到很貴的預售屋？ 這時你又問了，財政部不是準備掃蕩、查稅嗎？你以為，人頭是何時要派上場？就是這個時候囉！