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關於房地產相關的稅賦，2024整年度最熱門的話題之一絕對包含「豪宅稅」！想知道你買的房子是不是「豪宅」嗎？除了地段精華、名貴社區、高級裝潢等印象，政府和央行其實有明確的豪宅認定標準，財政部更於 2024 年 2 月 16 日下修豪宅稅課徵標準。這些標準不僅影響購屋時的貸款條件，更直接關係到持有房屋時的房屋稅，以及未來出售時的房屋交易所得稅。本篇統整了現行的豪宅稅相關制度，幫助大家了解買豪宅必知的相關細節。

Q1.豪宅稅是什麼？跟奢侈稅一樣嗎？

『豪宅稅』
豪宅稅的正式名稱是「高級住宅加價房屋稅」，它並非獨立的新稅種，而是房屋稅的一種附加稅。簡單來說，豪宅稅就是針對符合「高級住宅」定義的房屋，在原本的房屋稅基礎上額外加徵稅款。簡單來說，就是比較貴的房屋要多繳一點房屋稅！

『奢侈稅』
奢侈稅是一種針對特定高價商品和服務課徵的稅，稅率為銷售價格的 10% 或 15%。它曾對房地產市場產生顯著影響，特別是豪宅交易。不過，隨著 105 年 1 月 1 日房地合一稅的實施，不動產交易已不再適用奢侈稅，以避免重複課稅。其他應稅商品和服務則不受影響。

Q2.為什麼要課豪宅稅？

大家可能會想，為什麼有錢人住的豪宅要多繳稅？那是因為以前豪宅和普通房子在算房屋稅的時候，是用一樣的標準，這樣對那些買很貴房子的人來說，就變得比較划算，繳的稅跟他們房子的價值差太多。為了讓大家繳的稅更公平，政府才會決定針對豪宅(高級住宅加價房屋稅)多收一點稅。

Q3.豪宅如何定義？

了解房屋是否被界定為「豪宅（高級住宅）」，並沒有一個全國統一的標準，各機構（如中央銀行、財政部、地方政府）基於不同的目的，會有不同的認定方式。目前僅北市政府訂有明確的認定標準，只要房產同時符合以 3 大條件，即會被納入加徵豪宅稅的範圍：

① 房屋為住宅用途，以鋼筋混凝土以上等級，例如鋼筋混凝土、鋼骨、或鋼骨鋼筋混凝土等。
② 每戶房屋的面積（不包含車位）必須達到 80 坪以上，或者每坪單價（不包含車位價格）達到 100 萬元以上。這兩個條件符合其中一項即可。
③ 經按戶認定，房屋及其土地的總價（包含車位價格）達到新台幣 8,000 萬元以上。

＊「按戶認定」除了考量房屋的硬性條件（例如建材、價格）外，還會綜合評估以下軟性條件：

• •地段： 是否位於市中心、商業區或具備特殊景觀。
  • 外觀： 建築設計是否具獨特性、現代感或歷史價值。
  • 戶數： 社區戶數多寡，影響居住品質和隱私性。
  • 保全： 保全系統是否完善，例如門禁管制、監視系統等。
  • 管理： 社區管理是否良好，例如公共設施維護、清潔等。

機構	認定依據	實際定義
中央銀行 (豪宅貸款規範)	房屋總價或銀行鑑價	台北市房價7,000萬元以上 新北市房價6,000萬元以上 其他縣市房價4,000萬元以上
財政部 (房屋交易所得稅規範)	房屋總價	台北市房價6,000萬元以上 新北市房價4,000萬元以上 其他縣市房價2,000萬元以上
台北市政府 (房屋稅，俗稱豪宅稅)	房屋構造、用途、總價、面積	台北市 1. 鋼筋混凝土以上構造 2. 用途為住宅 3. 含車位總價8,000萬元以上 4. 不含車位面積80坪以上 新北市＆其他縣市 各地方政府規定不同，請洽詢當地稅務機關

 Q4.豪宅稅下修多少？

以財政部 2024 年 2 月 16 日訂定發布「2024年個人出售房屋之財產交易所得計算規定」彙整的豪宅稅下修新制：

Q5.豪宅稅如何計算？

豪宅稅並非獨立的稅目，而是房屋稅的延伸。房屋稅的計算基礎是「房屋評定現值」，這是由地方政府依據房屋的構造、用途、屋齡、地段等因素評定出來的價值；而一般房屋的房屋稅就是以此評定現值乘以稅率來計算。以下彙整「新制」與「舊制」的豪宅稅算法：

台北市政府（新制）

① 豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式：

項目	計算公式
一般房屋稅額	房屋現值 × 稅率
高級住宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式：

② 民國 90 年 6 月 30 日前
在民國 90 年 6 月 30 日之前建築完成的豪宅，其房屋稅的加徵方式是透過提高「路段率」來影響房屋評定現值。政府透過提高這些豪宅所在路段的路段率，來達到增加其房屋稅負的目的。

＊台北市稅捐稽徵處房屋路段率查詢：https://trsroadrate.tpctax.dof.gov.taipei/Home

時間點	計算公式
2001年7月1日前 (以路段差異提高房屋現值)	房屋現值=房屋標準單價x(1+各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起 (以固定比率提高房屋現值)	房屋現值=房屋標準單價x(1+120%)

財政部（舊制）

以2024後現行的新制度來看，2016年以前取得房屋、現在轉售的交易，並採取房地分離制拆算的屋主，按房屋佔房地總現值的比例計算：

⇒房屋成交價總價 x房屋現值比例 x 17%併入個人所得

Q6.豪宅稅如何查詢？

查詢房屋稅金額，除了查看紙本繳款書外，您還可以透過以下管道：

① 親洽各地稅捐稽徵處

② 使用自然人憑證、健保卡或工商憑證，至「財政部稅務入口網」點選「房屋稅」進行線上查詢
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-5775733353674344836

Q7.豪宅可以貸款幾成？

中央銀行就規定「2024 年 9 月的第七波信用管制」，若為豪宅的貸款：

1. 最高只能貸款 3 ，無寬限期

2. 不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額

單位	豪宅定義	影響
央行（豪宅限貸令）	房屋總價： 台北市 7 千萬元 新北市 6 千萬元 其他地區 4 千萬元	1.最高只能貸款 3 成不能有寬限期 2.不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額
財政部（豪宅交易稅）	房屋總價： 臺北市：6,000 萬元。 新北市：4,000 萬元。 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3,000 萬元。 其他地區：2,000 萬元。	房地合一稅率17% 僅對 2016 年以前取得，且無法確認取得成本的房屋適用。
台北市政府（豪宅房屋稅）	鋼筋混凝土以上構造 用途為住宅 含車位總價8,000萬元以上 不含車位面積80坪以上	路段率增加：120%-200% 2024年新制統一為120%

 Q8.豪宅稅什麼時候要繳？

豪宅稅是針對高級住宅加徵的房屋稅，繳納期間跟房屋稅相同，都是每年的5/1-5/31，通常在 4 月下旬或 5 月初會收到地方稅務局寄發的房屋稅繳款書

① 豪宅稅繳納期間： 每年 5 月 1 日至 5 月 31 日。
＊豪宅稅並非獨立的稅目，而是附加在房屋稅上的，繳納時間與一般房屋稅一致。

② 課稅期間： 房屋稅的課稅期間是從前一年的 7 月 1 日到當年度的 6 月 30 日，按月份進行課稅。如果持有房屋的時間不足一年，則按比例進行課稅。

③ 逾期繳納： 若逾期未繳納房屋稅，會依規定加徵滯納金。

內容來源：2025豪宅稅懶人包：豪宅稅如何認定？計算方式？下修後門檻是多少？貸款限制一次搞懂！－設計家 Searchome