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2025豪宅稅懶人包:豪宅稅如何認定?計算方式?下修後門檻是多少?貸款限制一次搞懂!  

編輯 Chloe Jheng|圖片提供 演拓空間室內設計, 翁嘉鴻建築室內設計|懷生設計,築夢室內設計,新澄設計, 奧立佛x 株株聯合設計,玖柞設計, 慕澤設計室內裝修股份有限公司 

關於房地產相關的稅賦,2024整年度最熱門的話題之一絕對包含「豪宅稅」!想知道你買的房子是不是「豪宅」嗎?除了地段精華、名貴社區、高級裝潢等印象,政府和央行其實有明確的豪宅認定標準,財政部更於 2024 年 2 月 16 日下修豪宅稅課徵標準。這些標準不僅影響購屋時的貸款條件,更直接關係到持有房屋時的房屋稅,以及未來出售時的房屋交易所得稅。本篇統整了現行的豪宅稅相關制度,幫助大家了解買豪宅必知的相關細節。

Q1.豪宅稅是什麼?跟奢侈稅一樣嗎?

『豪宅稅』
豪宅稅的正式名稱是「高級住宅加價房屋稅」,它並非獨立的新稅種,而是房屋稅的一種附加稅。簡單來說,豪宅稅就是針對符合「高級住宅」定義的房屋,在原本的房屋稅基礎上額外加徵稅款。簡單來說,就是比較貴的房屋要多繳一點房屋稅!

『奢侈稅』
奢侈稅是一種針對特定高價商品和服務課徵的稅,稅率為銷售價格的 10% 或 15%。它曾對房地產市場產生顯著影響,特別是豪宅交易。不過,隨著 105 年 1 月 1 日房地合一稅的實施,不動產交易已不再適用奢侈稅,以避免重複課稅。其他應稅商品和服務則不受影響。

Q2.為什麼要課豪宅稅?

大家可能會想,為什麼有錢人住的豪宅要多繳稅?那是因為以前豪宅和普通房子在算房屋稅的時候,是用一樣的標準,這樣對那些買很貴房子的人來說,就變得比較划算,繳的稅跟他們房子的價值差太多。為了讓大家繳的稅更公平,政府才會決定針對豪宅(高級住宅加價房屋稅)多收一點稅。

Q3.豪宅如何定義?

了解房屋是否被界定為「豪宅(高級住宅)」,並沒有一個全國統一的標準,各機構(如中央銀行、財政部、地方政府)基於不同的目的,會有不同的認定方式。目前僅北市政府訂有明確的認定標準,只要房產同時符合以 3 大條件,即會被納入加徵豪宅稅的範圍:

① 房屋為住宅用途,以鋼筋混凝土以上等級,例如鋼筋混凝土、鋼骨、或鋼骨鋼筋混凝土等。
② 每戶房屋的面積(不包含車位)必須達到 80 坪以上,或者每坪單價(不包含車位價格)達到 100 萬元以上。這兩個條件符合其中一項即可。
③ 經按戶認定,房屋及其土地的總價(包含車位價格)達到新台幣 8,000 萬元以上。

*「按戶認定」除了考量房屋的硬性條件(例如建材、價格)外,還會綜合評估以下軟性條件:

  • •地段: 是否位於市中心、商業區或具備特殊景觀。
    • 外觀: 建築設計是否具獨特性、現代感或歷史價值。
    • 戶數: 社區戶數多寡,影響居住品質和隱私性。
    • 保全: 保全系統是否完善,例如門禁管制、監視系統等。
    • 管理: 社區管理是否良好,例如公共設施維護、清潔等。
機構 認定依據實際定義
中央銀行 (豪宅貸款規範) 房屋總價或銀行鑑價 台北市房價7,000萬元以上
新北市房價6,000萬元以上
其他縣市房價4,000萬元以上
財政部 (房屋交易所得稅規範) 房屋總價 台北市房價6,000萬元以上
新北市房價4,000萬元以上
其他縣市房價2,000萬元以上
台北市政府 (房屋稅,俗稱豪宅稅) 房屋構造、用途、總價、面積 台北市
1. 鋼筋混凝土以上構造
2. 用途為住宅
3. 含車位總價8,000萬元以上
4. 不含車位面積80坪以上

新北市&其他縣市
各地方政府規定不同,請洽詢當地稅務機關

 Q4.豪宅稅下修多少?

以財政部 2024 年 2 月 16 日訂定發布「2024年個人出售房屋之財產交易所得計算規定」彙整的豪宅稅下修新制:

項目說明
適用對象2016 年房地合一稅上路前取得,出售時財產交易所得併入綜合所得稅申報的房屋(即適用房地交易舊制者)。
調整目的為使賦稅公平,使稅基更貼近實際市場行情,反映地區差異。
調整內容下修各縣市舊制房屋的「豪宅」認定門檻,調整幅度為 1 千至 2 千萬元。
調整後各縣市豪宅成交金額門檻
臺北市6,000 萬元
新北市4,000 萬元
桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市3,000 萬元
其他地區2,000 萬元
發布日期2024 年 2 月 16 日
依據財政部訂定發布「2024 年個人出售房屋之財產交易所得計算規定」

Q5.豪宅稅如何計算?

豪宅稅並非獨立的稅目,而是房屋稅的延伸。房屋稅的計算基礎是「房屋評定現值」,這是由地方政府依據房屋的構造、用途、屋齡、地段等因素評定出來的價值;而一般房屋的房屋稅就是以此評定現值乘以稅率來計算。以下彙整「新制」與「舊制」的豪宅稅算法:

台北市政府(新制)

① 豪宅稅的基礎是房屋稅,但加價的房屋現值計算方式:

項目 計算公式
一般房屋稅額房屋現值 × 稅率
高級住宅稅額加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式:

② 民國 90 年 6 月 30 日前
在民國 90 年 6 月 30 日之前建築完成的豪宅,其房屋稅的加徵方式是透過提高「路段率」來影響房屋評定現值。政府透過提高這些豪宅所在路段的路段率,來達到增加其房屋稅負的目的。

*台北市稅捐稽徵處房屋路段率查詢:https://trsroadrate.tpctax.dof.gov.taipei/Home

時間點 計算公式
2001年7月1日前
(以路段差異提高房屋現值)
房屋現值=房屋標準單價x(1+各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起
(以固定比率提高房屋現值)
房屋現值=房屋標準單價x(1+120%)

財政部(舊制)

以2024後現行的新制度來看,2016年以前取得房屋、現在轉售的交易,並採取房地分離制拆算的屋主,按房屋佔房地總現值的比例計算:

⇒房屋成交價總價 x房屋現值比例 x 17%併入個人所得

Q6.豪宅稅如何查詢?

查詢房屋稅金額,除了查看紙本繳款書外,您還可以透過以下管道:

① 親洽各地稅捐稽徵處

② 使用自然人憑證、健保卡或工商憑證,至「財政部稅務入口網」點選「房屋稅」進行線上查詢
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-5775733353674344836

Q7.豪宅可以貸款幾成?

中央銀行就規定「2024 年 9 月的第七波信用管制」,若為豪宅的貸款:

1. 最高只能貸款 3 ,無寬限期

2. 不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額

單位豪宅定義影響
央行(豪宅限貸令)房屋總價:
台北市 7 千萬元
新北市 6 千萬元
其他地區 4 千萬元
1.最高只能貸款 3 成不能有寬限期
2.不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額
財政部(豪宅交易稅)房屋總價:
臺北市:6,000 萬元。
新北市:4,000 萬元。
桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市:3,000 萬元。
其他地區:2,000 萬元。
房地合一稅率17%
僅對 2016 年以前取得,且無法確認取得成本的房屋適用。
台北市政府(豪宅房屋稅)鋼筋混凝土以上構造
用途為住宅
含車位總價8,000萬元以上
不含車位面積80坪以上
路段率增加:120%-200%
2024年新制統一為120%

 Q8.豪宅稅什麼時候要繳?

豪宅稅是針對高級住宅加徵的房屋稅,繳納期間跟房屋稅相同,都是每年的5/1-5/31,通常在 4 月下旬或 5 月初會收到地方稅務局寄發的房屋稅繳款書

① 豪宅稅繳納期間: 每年 5 月 1 日至 5 月 31 日。
*豪宅稅並非獨立的稅目,而是附加在房屋稅上的,繳納時間與一般房屋稅一致。

② 課稅期間: 房屋稅的課稅期間是從前一年的 7 月 1 日到當年度的 6 月 30 日,按月份進行課稅。如果持有房屋的時間不足一年,則按比例進行課稅。

③ 逾期繳納: 若逾期未繳納房屋稅,會依規定加徵滯納金。


內容來源:2025豪宅稅懶人包:豪宅稅如何認定?計算方式?下修後門檻是多少?貸款限制一次搞懂!-設計家 Searchome


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