今年房地產市場「329檔」即將來臨，隨著建商趁著旺季陸續推出新案，加上新成屋湧入市場，購屋氣氛熱絡，週末購屋一日遊成為風潮。當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時，「衝動購屋」的比例隨之增加，但事後糾紛常由此而來，其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。公設高 購屋成本大增永慶房屋契約部經理林國華指出，一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊，「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等；而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值，精算公設比是一個好方法，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%，但如果你買到公設比30%的房子，公設佔去的坪數高達9坪，以房價每坪30萬來看，多出來的這5%公設比，就要花去45萬元！而這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。在講究養生和休閒的時代，許多產品強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施，多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人，林國華經理表示，購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前，應先衡量自己的需求，也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位，如果管理不佳，或根本沒人管理，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。公設比灰色地帶糾紛多林國華表示，長久以來民眾對公共設施總有一些迷失，誤以為「我家的公設比高是正常的，因為我們大樓有很大的中庭花園啊！」，其實中庭花園大多為法定空地而非公設；另外「我家的公設30﹪，但公設到底有哪些？」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋，卻在交屋時才發現，房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異，再仔細看看簽訂的契約書內容，赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。林國華解釋，所謂公共設施面積，就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定，有全體區分所有權人共有（即大公，如管理室）和部分區分所有權人共有（即小公，如樓梯間）之分；但是分擔的比例到底多少才合理，目前還沒有法令強制規定，民眾購買的房屋，使用面積與公共設施比是否適當合理，最重要的是按「使用者負擔原則」。林國華進一步指出，常見的公設產權問題包括以下幾點：• 一、將中庭花園誤以為公設面積中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋，如一樓或地下室羽毛球場。• 二、小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比公共設施面積包含大公及小公之面積，有部分個案將小公面積登記在主建物面積中，若只看謄本無法明確得知，必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。• 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤此類型大樓之地下室大部分有設置停車位，地下室公設面積全體住戶平均分攤，大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位，必須定期抽籤分配承租，管委會可收停車位租金，住戶因此可繳納較少管理費；但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。此外，此類型大樓公設比較高，地下室每坪單價通常較主建物低，相對比較，大樓每坪單價也會受影響。• 四、大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，按車位長寬及車道分配計算，一般平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，最好再向建商詢問清楚。黃金檔期購屋 預防花大錢買到虛坪 林國華建議在檔期內購屋，一定要更冷靜，多比較各項優惠措施、方案，衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後，緊接著精算公設比。林國華表示，某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都畫入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了！因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。一般公共設施合理負擔比

資料來源：永慶房仲集團