URL@智邦生活館: 生活話題

頂樓歸誰用?依契約大不同  

樓頂平台是公寓大廈最易產生爭議的區域之一,除了常有住戶占用,買賣房屋時也易引起糾紛,究竟頂樓使用權該如何界定?住戶們又該如何保障自己的權益呢?

今年初方婷搬進一棟七樓中古華廈,某天心血來潮爬上頂樓,發現樓上擺放了不少漂亮的盆栽,原本就喜歡蒔花弄草的她,正愁家中沒有多餘空間可以利用,再加上她住在六樓,和頂樓之間只相隔一層,上樓很方便,於是便購買了幾株樹苗,放在頂樓角落的位置,打算享受種花的樂趣。

沒想到,兩天之後,七樓住戶竟然要求方婷將盆栽移走,並聲稱頂樓的使用權一向屬於最上層住戶,其他鄰居也從來沒有異議。方婷雖然不服,但為了不傷和氣,只好把盆栽搬回家。

 

半年後,方婷聽到頂樓傳來施工的聲音,上樓一看,發現七樓住戶請人來搭建採光罩,不但面積涵蓋了整個頂樓,還把柱子架設在女兒牆上。

 

方婷向社區管委會詢問此事,沒想到管委會表示七樓住戶獨自享有頂樓使用權,是居民們長久以來的「共識」,只要不是加蓋房屋,管委會就無權干涉其使用方式。但方婷認為,七樓住戶占用頂樓於法沒有依據,再加上搭蓋的採光罩又尺寸過大,應該算是違建,還損害到其他住戶的權益。

 

面對如此惡霸的鄰居,方婷越想越氣,於是向當地拆除大隊舉報。隔沒多久,頂樓的採光罩果然被拆了,但七樓住戶也得知舉報人就是方婷,從此兩戶人家大生嫌隙,見了面也不打招呼。

 

難道頂樓使用爭議只能永遠無解嗎?使用權到底該如何界定?住戶該如何保障自己的權益?

樓頂平台「使用權」如何歸屬?

 

樓頂平台即一般人慣稱的「頂樓」,按照《民法》第799條規定,樓頂平台有不可分割的性質,其「所有權」為全棟住戶共有,也就是說,在沒有特別約定的情況下,樓頂平台的「使用權」自然也由該棟住戶共同享有,任何人皆不可獨自占用、私自加蓋建物,或將樓頂平台上鎖,阻止其他住戶使用。

 

不過,在兩種情況下樓頂平台使用權會歸屬於頂樓住戶。第一種,在買賣房屋時,住戶間簽訂了「區分所有權分管協議書」(亦稱分管契約),將建物共用的部分設為「約定專用」,頂樓住戶可單獨享有樓頂平台使用權,也代表樓下住戶自願放棄使用權利。

 

第二種情況,則是頂樓住戶長年占用樓頂平台,樓下住戶從未表達反對意見,因而被法官推定為「默示同意」,樓頂平台的使用權就會被判定屬於頂樓住戶。但足以推定為「默示同意」的時間長短,僅能靠法官自由心證判定,因此較具爭議。

 

就法理上來說,若頂樓住戶享有專用權,的確可以要求樓下住戶不能使用樓頂平台,但以敦親睦鄰的角度來看,即使擁有專用權,最好還是和鄰居妥善溝通,甚至主動分擔較多的管理清潔費,以免引起鄰居不滿。

有專用權,就可以任意使用樓頂平台?

 

依《公寓大廈管理條例》規定,樓頂平台的使用方式,須按照原本的性質與構造。由於樓頂平台具有逃生避難功能,即使屋主擁有使用權,也不能任意加蓋建物、改變結構,或裝置會阻礙逃生的設施。尤其加蓋物會增加建築載重,恐危害結構安全,最易被舉報。

 

在頂樓種花、種菜、裝設曬衣架,都屬合理使用範圍,但不可妨害其他住戶的安全及衛生;如欲搭建透明棚架、鴿舍等,除了須遵守建築法的尺寸規定,最好取得其他住戶書面同意。此外,擁有專用權的住戶,不可占用逃生通道或將逃生門上鎖。  

【撰文/師慧君;諮詢專家/承理法律事務所律師 李岳洋;攝影/陳韋帆】

 

※好房雜誌2013年10月號更多精采文章:

◎ 封面故事>小資買房不是夢

◎ 好房異言談>奢侈稅的「迷思」

◎ 名人住居樂>文史旅遊達人謝哲青 打造甜蜜小窩

◎ 生活家出招>4撇步 教你「食」在健康

◎ 旅店不思議> 李俊明 夜市人生 懷舊旅店

【更多精彩內容,請見《好房HouseFun》】


作者相關文章



於茶香中領略侘寂之美!特殊塗料比擬窯壁、自由曲線呈現磅礴山水,從五感體驗品茗詩意


專屬你的強運空間:歐式風格客廳設計✕居家風水 3 大秘訣


比輕隔間更彈性!多功能屏風設計,不僅能化解風水疑慮、還能結合收納提高空間坪效


一窺內斂成熟的美式魅力!微調46坪新成屋格局,實現舒適的熟齡退休宅


不到20坪也能擁有三房兩廳!現代北歐宅以柔和色調與精心佈局打造高效生活


3招!把家變成IG打卡韓系奶油風,韓國網美咖啡廳搬回家,裝修秘訣分享~


空間沒變大,但生活多了一層!5 種階梯創造的新平面格局


毛胚屋的極致蛻變:演繹專屬豪宅風範的三種方式


基隆市 50 年老屋重生,化身現代退休宅,創造舒適永恆的愜意生活


童趣感滿滿的47坪日式混搭宅!透天別墅的樓梯,也能成為親子共遊的角落


〔開箱影片〕30坪奶茶色小豪宅,絕美更衣間 + 海量收納中島廚房,四房兩廳優雅美宅


29坪美式風新成屋,通透、舒適與個人化讓人感受歸家的溫暖


新北26坪漏水老屋化身高規格親子宅!混搭風X弧形元素X藝術漆,層次豐富又能住的安心


廚房翻新要多少錢?系統廚具可以局部更換嗎?2025 完整廚房裝修流程與價格懶人包


開闊視野搭配隱藏設計,為55坪極簡現代宅,更簡單舒適的視覺饗宴


填縫劑、矽利康差在哪?磁磚填縫劑百科:材質、顏色、防水性、乾燥時間最強指南!


化身個性宅邸屋主!47坪毛胚屋大改造,打造工業風與文青氣息並存的訂製私宅


3個居家植物園裝修指南,室內種樹、種菜都OK!


新婚、情侶同居生活指南!讓共享空間更自在的 5 個設計提案


格局可以不講邏輯?這 4 種非傳統格局設計反而讓家變得更好住

分享至FaceBook