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自住兼投資 如何選擇會增值的房子?  

文.蔡武穆

一定要買房子嗎?房地產專家胡偉良認為,房子是生活安定的基石,沒買房子生活容易沒有目標,等到年紀大了,才體會到沒有資產,連租房都有困難,後悔都來不及,建議年輕人若有能力一定要買房。

根據各項調查顯示,房子是實用性最佳的資產,除了居住功能之外,更具有財務槓桿的效益,長期下來,有房產和沒房產的人生財富會越差越大。

綜合各項因素 房價易漲難跌

房價之所以上漲,是因為民眾有居住的需求,願意以一定的價格接手買房,相對的,在沒有產業聚落或是人口大量流出的區域,對房屋的需求不大,甚至過剩,不要說增值,連保值都有問題,房產越來越不值錢。

房價的組成包含地價、興建成本、銷售費用、管理費用、廠商的利潤等,其中,地價影響最大,土地資源有限,可取得的素地只會越來越少,越來越貴,大家常說,土地是房地產的原料,原料漲了,房價豈有不漲的道理?

另外,房價的漲跌也跟市場供需有關,供給小於需求,房價上漲,反之,供給大於需求,房價會下跌。務實面來看,房價有僵固的特性,所以易漲難跌。

市場供需也成為炒房客哄抬房價的樂土,炒房客透過大量炒作,大量有計畫買進,抬高房價,使真正有需求的剛性住房者被迫在炒高的房價水準接盤,房價越炒越高,造成一般民眾買不起房。

大城市、主流地段的優質產品

營造成本增加也是房價上漲的因素之一,就像2021年疫情下的房地產市場,因為建材原物料價格的飆漲,加上營造施工人員的短缺,而引發了房價飆漲。以南部原本的房價每坪二十五萬為例,營造成本每坪漲了7萬,房價來到了每坪32萬,漲幅高達28%,但是以台北市每坪100萬的房價來看,同樣營造成本每坪漲了7萬,房價來到每坪107萬,漲幅只有7%,這就讓人感覺中南部漲得比台北多,但其實房價上漲的單價是差不多的。

大家都想買到會增值的房子,胡偉良說,首先看重的是城市,其次是地段,第三是房子自身的條件。

房價與城市發展有密切關係,城市發展愈好,就業機會愈多,人潮自然湧入,產生住房的需求,房價自然上漲。因此,大城市有產業支撐,不斷的吸引外來人口流入,又因具有稀缺性,自然形成眾人追逐的目標,這樣的房產除了保值更具增值性。

房子不僅是消費品,還是金融商品,可以抗通膨。有人說,「買一間城市裡的房子,相當於買進這一個城市的股票」,城市發展好了,自然有分紅,因為你買的不單單是這個城市的房子,還有它的發展機會、教育、醫療資源等等。

符合333條件的熱門標的

再來是地段,華人首富李嘉誠說過,「決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段」,雖然這個地段論更適合用於投資房產,但是剛需買房選擇區域(地段)也很重要。好地段的房產保值或升值的空間較大,就算未來房價暴跌,首先下跌的是較偏遠的地段,地段好的房價總是最後才下跌。

核心地區的房產總是反映了該區域的學區、地段、交通、配套、生活品質,也就是「提供給住的人生活上的使用價值」。因此,一旦這些地區的房子釋出,只要價格合理,就會有很多人想接手,一來捷足先登,或者是拉抬價格來搶購。

好房子還要符合三個外部條件:地段(或區域)、捷運、地標。三個內部條件:物業保全管理、建造品質、鄰居的素質。三個基礎條件:格局方正、周邊設施完備、周遭環境良好等,這樣的房子,就會有很多人想接手。

「價值」比「價格」更重要

城市和地段之外,房子自身條件若符合耐震、靜音、智能、防疫功能,居住起來更舒適、更方便、更安全,是未來購屋的新典範。

胡偉良說,2003年以後興建的房子耐震力較佳,迄今在1999年921之後的二次地震中,都沒有大災害發生,2021年後蓋的房子,更提升耐震等級、隔音墊及建材標準,建物的居住性、耐久性、耐震力都大幅提升。

綜上所述,依較高的建築規劃和建材水準蓋出來的房子,其價值最高,價格也會高於一般規格的建案,若兩者的價格差不多,那當然就該去買較高規格的,所以在買房的時候,要注意到房子的價值,否則,以為買到的房子稍微便宜,但因為價值較低,反而是買貴了。

宏觀分析 掌握進場時機

至於什麼時候該買房?胡偉良建議,如果買房是剛性需求,不管什麼時候,只要有滿意的房子出現,而你也買得起,就要趕快去買,不要貪圖便宜,畢竟,房價有一定的市場行情,合乎行情的好房子絕對是購房者追逐的目標。

如果買房的目的是投資,那麼除了要買大城市的「優質」房產外,選擇進場的時間很重要,買低的那部分就是你未來的起碼獲利,因此,要學會經濟和產業的宏觀分析,如此才能掌握進場的適當時機。

別貪圖買在「絕對低點」

其次,買房應該清楚自己買房的實力及迫切需求,以個人付得起的房價水準,再去找適合的房子,例如,年輕時,選擇不會花太多交通時間的房子,等孩子稍長,準備上學時,要考量孩子上學的需求。不同的年齡層、家庭狀況、收入水平等,都是選房的必要考量。

胡偉良提醒,不要一味貪圖便宜,尤其是連自己都不想住的房子,更不應該去買,畢竟沒人想住的房子,價格一定會直線下滑,寧可去買主流地段的優質產品,小一點也無妨,「去買『你覺得有點貴』,而不是你覺得『CP值高』的房子」。

當前房價高是事實,但是依現況來看,房價要大幅下降非常困難,與其永無止盡的空等待,不如認真研究、看清事實,再依個人的需求、能力,做出適合自己的決策,才是真正的正確做法。   

預估未來幾年,台灣的房貸利率不會在2.25%以上,和前幾年最低點的利率相比雖然稍高,但比起2000年以前的7%以上,其實還是很便宜。只要房貸的利率小於房價上漲的比例,買房都是有利的。 「房價沒有所謂的絕對低點,買在相對低點就很棒了」,只要不是買在高點、買錯產品,從中長期的角度來看,買房都相對有利。他建議民眾,看清楚市場的長期發展趨勢,逆市操作永遠是最好的投資策略,像是在2008年和2017年房市低迷下抄底買房的人,迎來五到十年的多頭行情,最後都成了人生的贏家。


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