URL@智邦生活館: 生活話題

當前房市景氣走勢之觀察指標  

─房貸餘額是否超過GDP 40%之警戒線情結

─央行「選擇性信用管制措施」不容忽視

文.莊孟翰

根據最新公布數據,今年二月六大都會區買賣移轉棟數為一.八萬棟,年增五二%,較一月增加一六%。其次,累計今年一至二月買賣移轉棟數為三.三五萬棟,年增六.二%,其中台北市年增一四.六%、新北市年增四%、桃園市年增二三.八%、台中市年增九.二%,以上四都似乎都還是處於增溫走勢,至於台南市則是年減一.二%、高雄市年減一○.四%,呈現明顯降溫情況,由此顯見南北各地已逐漸顯現市場自然調節趨勢。

不過,如就市場實務現況觀察,大部分交易都集中在中小坪數,並且都還普遍存在一○%以上的議價空間,因此,對於今後市場走勢仍應審慎觀察為宜,尤其是在武漢肺炎疫情逐漸蔓延至全球,不論是觀光、餐飲或零售業都受到前所未有的衝擊,另外,全球經濟及產業供應鏈斷鏈所造成損失更是不容小覷。

雖然商用不動產受惠於台商回流之利多,連帶影響到住宅市場也由原低迷轉呈局部熱絡,不過就二○一八與二○一九年北台灣推案量高達二兆二千億元,並且銷售率都沒超過五○%情況下,未來待售新成屋競價求售勢必無法避免,而這也正是當前為何購屋者普遍保持觀望之主要原因。

現階段雖然大多數不動產業者都以房市將會再度呈現榮景,並且價格也會逐漸攀升當作促銷話術,不過,就整體而言,在當前房價所得比全國八.四七倍、台北市十三.七三倍、新北市十一.六六倍(2019Q3),貸款負擔率全國三四.七三%、台北市五六.二八%、新北市四七.八○%(2019Q3)情況。

另外,根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於四十九倍,全球排名第三,亦即投資四十九年才得以還本,其次,租金收益率二.○六%則係全球倒數第三,至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「49X、2.06%、45%」一連串利空因素摜壓下,未來整體房市還是得面對超額供給與購買力不足之雙重壓力。

其實,有關房貸餘額屢創新高是否再度促使房價攀升之觀點,只要再依國際用以衡量房市泡沫之指標,亦即房貸餘額是否超過GDP四○%加以評估,當可充分了解為何長久以來中央銀行一直以這一準則監控房價漲勢。

此外,近年國際大都針對家計部門放款餘額採行LTV(Loan To Value,貸款與價值)上限規定,以維護金融穩定,因此,必要時央行也會再度祭出「選擇性信用管制措施」因應,由此觀之,未來整體房市仍應是「量增價微跌」走勢,並且不易再出現炒作行情!

至於國際用以衡量房價泡沫警戒線之指標,分別就當前國內之房貸餘額、房屋修繕貸款與建築貸款占GDP比重計算如下,以供參考。

05-房市觀察-1994-2019年購置住宅貸款、建築貸款餘額、利率與超額儲蓄、超額儲蓄率

一、房貸餘額、房屋修繕貸款與建築貸款占GDP比重

1.購置住宅貸款餘額占GDP比重

        購置住宅貸款餘額7兆4,125.48億元,2019年GDP估計18兆8,986億元

        房貸餘額7兆4,125.48億元/GDP 18兆8,986億元=39.22%

2.(購置住宅貸款餘額+房屋修繕貸款)占GDP比重

        (房貸餘額7兆4,125.48億元+房屋修繕貸款741.19億元)/GDP 18兆8,986億元=39.62%

3.(購置住宅貸款餘額+房屋修繕貸款+建築貸款)占GDP比重

        (房貸餘額7兆4,125.48億元+房屋修繕貸款741.19億元+建築貸款20,943.70億元)/GDP 18兆8,986億元=50.70%

二、房地產業貸款占存、放款比重

1.房地產業貸款占存款比重

        =9兆5,810.37億元/45兆0,861億元

        =21.25%

2.房地產業貸款占放款比重

        =9兆5,810.37億元/29兆0,110億元

        =33.03%

附註:1.歷年央行亦曾就房貸餘額與建築貸款占GDP比重,評估房市是否有泡沫之疑慮。

        2.2019年第四季中央銀行理監事會議針對房市風險示警時,就有部分理事認為高價住宅漲幅已現,央行應密切關注後續發展,必要時應重啟選擇性信用管制之建議。

 

 


作者相關文章



美國開放 協同華為 5G時代即將來臨


台幣升值兩年新高 央行有降息壓力


黃金看多 零接觸、遠端商機持續發威


億萬富翁企管顧問團隊 圓小資族成家積富的夢


便當新美學


美中政治角力 台灣拚內需


黃世聰談論 後疫情經濟散戶投資課


綠電基建產業能見度最高


除權息旺季來襲 你能把握嗎?


做自己的醫生 高大成從病理看健康


地攤經濟vs.航天事業


我家就是與眾不同!4方面量身打造個人宅


餐後吃水果


美中爭高科技霸權 台積電兩難


提升國際觀 張真卿教你聰明賺外匯


華為限令 香港變局 美中爭霸白熱化


柴鼠兄弟:提升你的財務智商,做自己的提款機


一國兩制告終 台灣應有啟示


無限量QE短多長空


廚房裡的經濟學 林向愷從生活談全球

分享至FaceBook

0 comments ↓

There are no comments yet...Kick things off by filling out the form below.

You must log in to post a comment.