文、圖．理周教育基金會

第一次離家，找到的不只是房子，還有自立的開始。理周教育基金會於10月18日舉辦十月公益講座《租屋＆租屋簽約詐騙防治》，邀請小辰律師與青年及家長面對面對談。從詐騙案例到契約陷阱，他用貼近生活的語言，教大家如何在租屋過程中辨識風險、守護權益。對理周教育基金會而言，這不僅是一場講座，更是陪伴青年走向社會前的一次預防練習。

一份租約 也是一場法律的練習

小辰律師開場說：「沒有最好的選擇，只有最合適的選擇。」他提醒租金不宜超過月收入三分之一，並應將押金、搬家費、仲介費納入初期預算。講座中特別提到「租屋三金」觀念─「定金、押金、租金」，這三者在法律上各有界定：定金代表雙方履約的誠意，一旦房客反悔不得要求返還；押金是擔保修繕或遺留物費用，依法不得超過兩個月租金；而租金則是租期內定期支付的使用費用。

他強調：「看屋前沒有法律義務要先付錢，更不能因房東一句話就匯款或交出個資。」在租屋市場詐騙日益猖獗的情況下，這些警覺意識正是保護自己的第一道防線。

租屋電費新制與詐騙防治

根據小辰律師的講解，2024年起租屋電費新制上路，明定房東不得任意超收電費，若違規最高可罰五十萬元。「房客有權要求查看電費明細，或直接向台電查詢使用紀錄。」

此外，講義中還整理了幾個租屋常見爭議與解方：

●違章建築能出租嗎？

雖違建不具產權，但若仍可使用，法院多承認房東的收益權；房客可租，但須評估安全。

●房東能禁止戶籍遷入？

依《租賃住宅條例》，「不得記載房客不得遷入戶籍」屬無效條款。

●租屋補助需房東同意嗎？

不需要。房客可直接申請租金補貼，房東反而能因此享稅賦優惠。

●定金與訂金不同嗎？

「民法只有定金沒有訂金。」辰律師提醒，若收據寫成「訂金」，法律上不一定適用雙倍返還規則。

講座中，他也帶領學員解析常見詐騙手法，從「釣魚式廣告」、「假仲介」、「盜圖租屋」到「轉租陷阱」。他建議，租前應要求出示房屋所有權狀或租賃登記證明，並以「以圖搜圖」方式確認照片真實性。「看屋最好結伴同行，線上再美的照片，都比不上現場的真實。」

新修法焦點：讓居住更有保障

小辰律師也特別分享《住宅租賃條例》修法三大方向：

1.保障最短租期，防止房客頻繁被迫搬遷。

2.限制續約租金漲幅，維持租屋穩定性。

3.強化租賃雙方權益，讓房東與房客都有法律依循。

他提醒青年，若遇不合理漲租或超收押金情況，可向縣市政府申訴，甚至透過法律扶助基金會尋求協助。「法律是讓你有選擇的工具，而不是恐懼的象徵。」

用法律溫柔生活

小辰律師(林哲辰)，國立陽明交通大學法律碩士，擁有TACA兒少律師資格，現任宇達經貿法律事務所律師、陽明交大科技法律學院兼任講師。長期關注家庭、兒少與性犯罪議題，認為教育應在衝突發生前介入：「我希望年輕人在成為被害人或加害人之前，就懂得如何保護自己。」

在這場講座中，他讓「租屋」不再只是交易，而是一堂學會獨立、辨識風險與自我保護的社會課。正如他常說的那句話：「我是小辰，放心，你不是一個人。」理周教育基金會也將持續以此精神，陪伴更多青年走向成熟與自立的下一步。

目前公益講義已上傳至網路，開放給所有需要的人免費使用，邀請大家一同學習、分享，讓法律成為生活的日常語言。