之前各界信誓旦旦，認為國內利率水準至少還會維持一到兩季不動的預測言猶在耳，沒料到昨日央行真丟出一枚震撼彈，意外地宣佈升息半碼(0.125%)。無可否認地，各界都認為升息是今年房市最大變數之一。而隨局勢變化，外界預測的升息時間點，從原先最快第三季，一路『順延』到明年首季。因此央行的動作，確實跌破許多專家眼鏡，也顯示央行對大台北房市過熱之疑慮甚深。不過央行這次僅升息半碼，以貸款100萬計算，一年僅增1,200元左右的負擔，嚴格說來不算重，甚至可稱是『利空出盡』。相較之下，央行同日祭出的史上第二次選擇性信用管制，才真正將對後市產生更大的影響。今日開始生效的99年版信用管制，範圍只有台北市全區及北縣十個市鎮，管制放款上限為七成且取消寬限期，不過僅針對第二屋貸款，不包括土建融。另外，也不得另以修繕等其他名目增加放貸金額。央行會大動作祭出選擇性信用管制，當然是因為稍早相關政策或措施，效果都不顯著，行庫以營利為本，持續搶食房貸，房市投資風也仍盛；這次選擇性信用管制，因此針對放貸比例偏高的大台北地區下手。然而，管制少數區域房貸，到底有沒有辦法壓抑至今仍狂漲的都會區房價？首先看台北市，近一季除市區低總價產品外，其他類型商品，真正投資，甚或投機客的比例不高。北市真正自用、自住的比例確實愈來愈低，其購置目的，資金配置、保值、節稅，甚至單純彰顯身分地位等，反而比套利投資占更大比例。而這類購置目的，以資金面管控，其實是怎樣都無效的。北縣的『入選區域』，則有進一步討論之必要。這一年來，上新莊確實投資比例居高，板橋、新店、三重、蘆洲及雙和等區，也因為各類題材及跟漲，房價持續飆高，這些區域的確都有過熱嫌疑。不過匪夷所思的是，樹林、土城也被列進管制區中，三峽、林口卻無。樹林被列入管制，是因為北大特區？還是捷運(萬大線)？如是因為特區市場過熱，那為何三峽未納入？土城或許是捷運之故，不過由於該區仍有問題未決，近期投資置產比例其實不高。相較之下，林口因為(機場)捷運及跟漲炒作，房價呈現三級跳，產品更急趨豪宅化，比土城更需『關注』。再來，竹北房市投資比例也一直很高，房價漲幅雖不比大台北，但就當地實際需求論，也有若干疑慮。因此央行這次選定的管制區，應該純粹是從房貸及相關數據來研判，並未參酌近期區域市場實況。結果，北大特區樹林段、土城中和或汐止的自用客，就是被這波信用管制無端波及的一群；持續炒作的林口及竹北，則成了漏網之魚！那麼這次管制，會對後市造成什麼影響？要直接斷言將現拋售潮，管制區房價下修5~10%，其實有些危言聳聽；畢竟還用不到三縮政策，房價飆高、租金水準沒跟進，其實已打退一堆小額投資者。限制貸款、取消寬限期，對現階段檯面上的投資客當然有影響，但程度還在『預期中』。ECFA利多兌現程度多寡，反而才是更重要的指標。這波房價漲風，是由資金行情拱起，等於是過多資金湧入房市，因此跟漲風還會持續一段時間。短期內可能真會受影響的，是少數短期投資客比例偏高的區域如新莊頭前段；中長期來看，則ECFA等利多出盡後，次級地段跟漲之一般產品，仍會面臨修正壓力。新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw