近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。 台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。 然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。 國泰房價指數從09Q1才開始下修，全國09Q1的年增率幅度僅有負1.65%，台北市年增率約1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，至全國09Q1的至今累積跌幅約11%，台北市至今的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。 從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(5月15日到6月15日)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。 我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，房市的危機才要開始，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，全年的交易量有可能較去年下滑15%~18%，也就是交易量將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，如此房價的主跌段可能還沒發生。