文．莊孟翰

Q：當前房市投機炒作尚未止歇，全民都希望房價能夠止漲回穩，請問莊教授，目前除一般民眾炒房導致房價屢創新高之外，究竟還有哪些資金必須全面堵漏控管，以防更多資金藉機投入市場，助長房地價格？

A：截至目前為止，主管機關仍一再表示，針對當前過熱的房市，只希望以較溫和的壓抑措施促使房價回穩，然現階段部分區域的紅單炒作問題，表面上看似收斂，檯面下並未止歇，導致完銷建案頻傳，尤其少數指標建案，例如竹北、台中、台南等地，還是陸續傳出秒殺完銷建案。值得關注的是，今年十月台南中鋼集團旗下子公司中欣開發推出的橋頭「欣橋之心」住宅大樓建案，共342戶，總銷售金額約26億元，十月十五日開賣，當天銷售146戶，其後三天購屋人潮接續排隊搶購，短短一星期內竟然全部銷售一空。

在此之前，中欣開發在2018年12月中鋼總部大樓旁推出「欣灣時代」住宅大樓，四棟共386戶，其中對外銷售的164戶，總銷售金額超過70億元，於2018年12月初開賣後同樣也是很快完銷。

其次，根據住展雜誌最近公布資訊，北台灣各縣市房價幾乎都是呈現上漲情況，並且台北市預售建案也再度出現大幅增加趨勢，尤其是在營建成本大幅提高情勢下，一般咸認在「成本推動」前提下，短期內房價下跌不易，從而亦導致投資置產之「需求拉動」趁勢而起，此一情況尤以台商回台投資設廠，以及公共建設、交通建設周邊為主。

至於當前房價居高不下問題，央行也直言主要係台商回流所引起，雖然目前各主管機關的看法一致認為「稅」是最有效的解方，惟囿於影響層面太廣而不輕言加稅，在此情況下，投資或投機者就很容易鑽漏洞短進短出。

根據財政部統計，個人售屋適用房地合一稅案件，從2016年2,790件驟增至2019年5,878件，今年前三季已達5,565件，顯示不少人短期出售房地獲取利益。並且今年前十月課徵的房地合一稅已高達79.8億元，由此顯見短進短出投機炒作尚未止歇無疑。

以上所述，大都僅止於住宅市場交易情況，其實，如再回溯往昔，讓大家印象最深刻的指標案例莫過於1987年2月28日，國有財產局標售台北市南京東路、龍江路口，華航旁1,700坪土地，每坪底價25萬元，結果由國泰人壽以每坪90萬元，相當於底價3.6倍的「天價」得標(詳請參閱)，自此之後，一般咸認此係開啟台北市高地價、高房價警訊之重要分水嶺；及至1998年7月，統一國際以每坪413.6萬元高價標購信義計畫區A2土地2,917坪，更是轟動一時！

壽險業挾雄厚資金大舉購地

─房價屢呈階梯式飆漲

以下僅就歷年壽險業大舉購置商用不動產之指標案例分別彙整，以供主管機關擬定壓抑政策之參考。

(1)1998年12月─信義計畫區E2，新光人壽，848坪，每坪571.9萬元。

(2)2008年7月─信義計畫區A1，遠雄人壽，1,418坪，每坪698.2萬元。

(3)2008年7月─信義計畫區D3部分，幸福人壽，1,093坪，每坪310.0萬元。

(4)2009年8月13日─富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨，每坪地價729萬元，環亞目前計有17個樓層，地上14層、地下三層，土地面積1371.64坪、建物面積1萬2826.41坪。

(5)2009年10月1日─新光人壽以總金額53.68億元(底價3.71倍)高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口1,332.8坪土地，換算土地單價每坪402.75萬元。

(6)2009年11月23日─國泰金控以29.9億元買下忠孝東路四段22號，位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓；該建物屋齡10年，土地面積282.23坪、建物面積2,295.2坪，如扣除建物每坪造價20萬元，還原換算每坪土地價格高達897萬元。

(7)2010年8月11日─台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6,000萬元得標，換算土地價格每坪約833萬元，再創北市西區土地行情天價。

(8)2011年5月16日忠孝東路四段「三陽忠孝大樓」標售，1~3樓由富邦人壽以總價20.11億元標得，估算一樓店面每坪高達650萬元；四樓以上辦公大樓由港資背景吉富中華投資以總價21億3,450萬元標得，換算每坪106萬元。

(9)2012年5月30日富邦人壽以19.39億元高價標購台北市忠孝東路四段商用不動產─太平洋敦南商業大樓【土地133.41坪，建坪992.6坪(含22昇降機械式車位85坪)】，溢價率3.14%，換算土地每坪1,453.4萬元。

(10)2012年8月17日富邦人壽以總價67億元購買西門町萬國商業大樓，若以土地面積386.43坪計算，每坪價格高達1,733.8萬元，創全台新地王。

(11)2012年9月27日國泰人壽以91億3,850萬元高價標購土地面積542.08坪、建物7,363坪「太子敦南大樓」，換算土地每坪約1,685萬元。

(12)2012年9月27日台壽保以30.5億買下基地面積574.45坪，建物面積共計4,729.24坪元大建北大樓，租金報酬率約2.5%。

台商、外資陸續購置不動產

─精華地段房價持續飆漲

其次，另一值得關注的是，這段期間也有台商不甘人後回台摻一腳，例如2011年9月28日位於敦化南路二段，屋齡33年之中華票券金融大樓，土地面積329.42坪，地下一層、地上14層建物，標售底價26.8億元，最後由頂新國際集團旗下頂禾開發以46.2888億元高價得標，溢價率72.7%，換算每坪建物107萬元，土地每坪1,405萬元。

另外，具有陸資色彩的名錶商亨得利集團，亦於2010年10月1日以9億500元，相當於每坪單價556.66萬元，標購安泰銀行位於忠孝東路四段231-1號，面積161.68坪的店面，溢價率高達23.79%。

以上所述2010至2012年這段期間，正值房價上漲初期，其後更導致2012至2013年之預售「秒殺」投機歪風，並再度掀起房價全面上漲，終致全民受害。因此，希望藉歷年壽險業挾其雄厚資金挹注不動產所導致房價上漲之經驗，讓主管機關得以更清楚了解，在制定政策時，除住宅市場之外，對於龐大壽險資金爭相挹注商用不動產之後遺症，亦應嚴格追蹤控管為宜！

圖說：

▊1987年2月28日，國有財產局標售台北市南京東路、龍江路口，華航旁1,700坪土地，每坪底價25萬元，結果由國泰人壽以每坪90萬元，相當於底價3.6倍的「天價」得標。照片為南京東路三段六福皇宮(歇業中)

照片翻攝自Google Map