文．洪寶山

建商跟政府會勸導地主從理智的角度來看都更問題，但老屋的地主那一代人比較直觀看問題，才不管事情的本質合理不合理，很簡單的角度，有哪個建商都更案不賺錢？而原本不都更，老屋的全家人可過日子，都更後，不夠住了，要離開熟悉環境，過著流浪的日子，跟地主講公平合理根本沒用，就拖著等大地震推倒重來。

都更「一坪換一坪」的迷思

都更緩慢的關鍵在地主不能接受「一坪換不回一坪」，在民間自主尋找建商合建過程，覺得建商能賺錢就是從地主身上坑來的(事實上就是賺很多)，所以如果沒有公權力主導個案的情況下，目前的模式只能等老一輩的地主都過世了，晚輩接手才有可能加速。

地主給土地，建商給新房，政府給容積率獎勵，「一坪換一坪」，地主覺得自己沒虧的情況下，建商賺多少那是本事。但實際上為什麼真正能夠做到「一坪換一坪」的地主少之又少？因為：(1)新房≠舊房，光是現在動輒三成以上公設比就讓坪數對等失真，雖然政府有容積獎勵，但不是無限放大，換算下來，不一定能支撐「原坪數全數保留」。(2)建商需要有「可售坪數」去賣，才能回收成本並賺錢(至少二成以上)，如果地主全部拿走「一坪換一坪」(等於賺了20%公設)，建商就只能靠容積率獎勵與轉移及地下停車位可商品化，一個案子三至五年的風險承擔，等於白做工。(3)行政捐贈、容積限制、建造成本，全都得有人吸收。

建商都更成本結構攤開來看

從建商的都更成本結構，老屋拆除跟環境處理的成本，一棟老大樓1,000坪樓地板面積，拆除費用大約500萬至1,200萬元。危險物處理，石綿清除＋運棄費約一坪2,000~5,000元，RC拆下來的廢材，一車10噸約5,000~8,000元，廢棄物清運費整案下來動輒數百車。油槽、地下儲藏設施，視污染檢測結果，可能要50萬至數百萬元。工地圍籬、臨時鋼板鋪設、行人通道、防塵設施，整案通常再抓50萬到100萬元。

在台北市，一個中型都更案(基地500~1,000坪，樓地板2,000~3,000坪老屋)，拆除＋危險物處理＋圍籬交通，總費用大概在800萬到2,000萬元之間。老屋拆除及前置工程，雖然比不上營造主體(一坪25~35萬元)的龐大，但絕對不是零頭。對建商來說，這筆錢一開始就要先墊出來，所以他們談分回比率時會特別強調，這筆費用不會直接跟地主收錢，但會反映在分回比率上。可能被再縮個0.2~0.5坪，建商才能平衡成本。但地主會覺得又被建商剝了一層皮。

真正吃掉坪數的是建造成本

拆除費用其實只是冰山一角，真正吃掉坪數的是建造成本，一般說來，一坪的建造成本約在18萬元起跳，根據2024年底台北市估價師公會的調整後數據，16層鋼筋混凝土建築的營造施工費基準約為一坪19~24.2萬元。綜合來看，每坪25~35萬元，是都更案能否成案的「最小門檻」。此外，還有設計、監造、都更審議費、容積獎勵審查費、規費、各類稅負，以及資金利息，都是建商成本。

所以常見的做法是，(1)地主拿回的坪數通常約六至七成，甚至更低，視地段精華與否。(2)以「權利價值」為基礎，重建後按照土地價值比例分配，不是單純坪數對坪數。(3)混合模式：有時候地主可選擇「少坪＋補現金」或「多坪但面積縮水(小坪數格局)。都市更新加速的關鍵在於：降低阻力(公權力的主導)、增加地主誘因(薪資跟不上房價，政策又偏重企業)、提升效率(公權力要擔當)。