春嬌離開志明後，帶著兩個活潑好動的小孩小明和小華，北上依親。找了大半個月都好不順利，只好趕緊租個房子安定下來，否則昂貴的旅館費可是吃不消的！但是租房子真不容易，報紙、網路上的租屋訊息雖然不少，可是便宜又優質的好房子–可真不容易找啊！終於，春嬌找到了靜巷、生活機能佳的東區1樓「雅房」一間，房租每月才4000元、押金8000元，如果勉強說唯一的「缺點」是–要和房東同住。

春嬌帶著小明和小華去看了房子，房東是個老爺爺，才一會兒，三個人就全體一致同意–承租啦，因為小朋友說：「老爺爺看起來好慈祥！」「而且，老爺爺家有養『小動物』耶—媽媽好不好！」小華興奮地說著。其實，小朋友是看中老爺爺家的「小動物」，那是一條身形比小明還高還壯的「大丹狗」。大丹狗老半天都睡在那兒，還真是「乖呀」！春嬌很爽快地付了定金，不久就簽約（書店版租約），搬進來了。

禮拜一，老爺爺一大早就到榮總定期門診，出門前，老爺爺用鄉音很重的「山東腔」，再三叮嚀春嬌和2個小朋友：「咳-咳-，你們要記住喔，俺家的狗『小黃』是很乖啦，但是不要去吵牠喔，牠睡醒後可是發脾氣的！咳-咳-，千萬千萬不可以去逗牠喔，一定-咳-咳-一定–要記得喔！」

「爺爺，好啦-好啦，我們知道啦…」春嬌睡眼惺忪地，跟著小朋友頭點個不停。老爺爺才剛出門，春嬌就進門繼續夢周公了。至於，2個小朋友可老早就想把屋頂掀翻了，小華踢著睡夢中的小黃：「小黃-小黃–我們出去玩啦-」。但小黃一動也不動，還是「攤」在那兒。

小明也來鬧小黃：「HELLO–大笨狗–大笨狗–大笨狗…」小明可真是樂瘋了！突然間，被吵醒的小黃，眼露凶光，大吠一聲，咬住了小明的小腿…

「媽–媽–」小朋友的大叫聲，驚醒春嬌，馬上從床上跳起來。不得了–，趕緊把小明送醫。

春嬌母子3人可嚇壞了！老爺爺一回家，他們就急著說，要「搬家」了！（1）老爺爺起先堅持已經簽了1年租約，一定要住滿不可以提前退租。（2）但春嬌實在不敢再繼續住下去了，再三好言請求。最後，房東爺爺說：「好–但是2個月（8000元）的押金，俺可是無法退的喔！」房東爺爺這樣講有理嗎？

【評評理】

房客與房東簽了1年的定期租約，一定要住滿，絕對不可以提前退租？

房客與房東簽了1年的定期租約，房客在法律上，遇到特殊事由發生時，可以主張提前終止租約。依一般最常見的書店版租約，也賦予房客可以提前終止租約（書店版租約第18條：「租賃期間內乙方（房客）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（房東）1個月租金，乙方絕無異議。」參照）。因此，房客如與房東簽的是書店版租約、或崔媽媽版租約，即使租約還沒到期，房客如果想提前終止租約，依照雙方的租約約定，是可以的；也是房客的權利，房東不可以拒絕。

然而，如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止租約（或一般所稱之「解約」）」條款時，房客可以提前終止嗎？在法律上，「定期租約」，對房客、房東而言，是權利也是義務；「定期」，對雙方來說都是保障。以「租期1年的定期租約」來說，房客有權利住滿1年，房東則有義務提供房屋讓房客住滿1年（即不可另租他人，或違約趕人）。另一方面，房東在這1年期間，有權利收取這1年的租金（房客不可以違約拒絕付租）；房客原則上在1年租約存續期間，有義務支付這1年的租金。

在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時，在司法實務上，認為只要房客願意賠償房東相當程度之損害，即使租賃契約定有存續期間，亦應允許房客提前終止。（最高法院18年上字第2001號民事判例參照）只是，房客願意認賠，這「相當之損害」如何認定？在雙方未約定時，比較容易產生爭議。

解決這樣的爭議，可以參考一般有約定的情形：依一般最常見的書店版租約、或崔媽媽版租約的「房客得提前終止」條款。房客如欲提前終止時，依民法第450條第3項規定，一般應提前1個月通知房東，房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償（或補償）。例如：原訂租期為96年1月1日起至96年12月31日止，房客如因故希望住到96年7月31日就好，房客應於6月30日前通知房東提前終止的事由，當然7月份的房租房客仍應依約給付，且應於7月31日搬家前，依照契約約定再多給付房東1個月的租金作為賠償（或由房東於押金中抵扣1個月）。

然而，有時候房客因為實在多住一天都受不了了，要求隔天就要搬家等等。這時候，因為房客沒有依照法律規定提前1個月通知房東，房東可以請求房客支付當月的租金損失；另外，依租約約定再多給付1個月租金給房東。因此，在這種房客臨時表示馬上要搬家的情況下，房東說要扣抵2個月押金（或說2個月押金要沒收云云），基本上並沒有錯。

因此，在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時，房客要賠償房東「相當之損害」，可以參考以上的例子。也就是：（1）房客要提前1個月通知房東，當月租金仍應給付，再賠償房東1個月的租金損失。（2）在房客突然說，幾天後馬上要搬家的情況，則應給付房東2個月的租金，作為賠償。房東房客協商時，可以參考看看。

在法律上、或一般租賃契約上，允許房客提前終止租約的事由，還有哪些？

除了租約明訂房客得提前終止之事由（例如：前述「房客得提前終止租約」的條款）之外，在法律上，房客還有哪些可以依法有權提前終止租約之事由，常見的有下列幾種情形：（1）承租的房屋有瑕疵，危及房客（含同住家人）的安全、健康（民424）。（2）依法律及租賃契約，房東有修繕的義務，經房客催告而仍不修繕時（民430）。（3）承租的房屋有一部分減失，存餘部分不能達租賃使用目的（民435）。（4）因第三人主張權利，致不能使用、收益（民436）。（5）房客死亡，其繼承人得通知房東終止租約（民450Ⅲ）。

房客如依以上（1）至（5）之事由終止租約時，是依法律規定行使其權利，房東不得要求抵扣（沒收）押金或賠償，應特別注意。

房東爺爺說：2個月（8000元）的押金，無法退還，有理嗎？

依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」，以上述這個故事為例，雖然春嬌在簽約前已經知道房東有養狗，但因大狗在客觀上確實有危害安全之虞，春嬌在小孩被狗咬傷後，主張依民法第424條規定終止租約，在法律上應是允許的，房東爺爺依法應退還春嬌全部押金。