人買房轉手，幸運搭上房市多頭列車，賺了錢就自以為房產專家。想真正投資房地產事業，除了上個月提到的三桶金，三種重要的朋友絕對是你最強大的靠山。　

深夜，手機鈴聲響起，是久違的表妹K。「子房哥，我媽剛拿到家族分配的遺產，手上突然冒出現金八百萬元，她說要拿來跟我一起投資房地產耶？」K一向對房地產有興趣。

「嗯，八百萬呀，大概可以投資二千萬元的物件，如果年收益率達到三%，每年還可以出國玩好多次，也不錯呀。」我有些睡眼惺忪，有點不知所云的回答。

「那該怎麼開始呢？這件事從早上我媽告訴我以後，我就一直想到現在都睡不著，想到表哥是厲害的專家，幫忙指點一下啦！」K有些不好意思的撒嬌說。

「喔，好啦！」我看了一下時鐘，嗯，凌晨一點。

「妳拿一張A4紙，畫三個交集的圈圈，每個圈圈各寫『銀行』、『仲介』、『顧問』兩個字。」我邊說，表妹K在電話那一頭乖乖的做。

「好了！」她說。

「開始在各三個圈圈裡，寫下你們認識的銀行朋友、仲介朋友、以及跟房地產相關行業的專家顧問朋友。」我說，「想投資房地產，第一步就是建立你的房地產投資後援團隊。」

「喔，我來想想看，好像有點難耶！」電話另一頭，表妹K自言自語，也聽到她振筆疾書的聲音。

「寫好以後，每個圈圈裡開始排序，之後一個個安排見面談談你想投資房地產的事，看看彼此有什麼火花，覺得最麻吉及最可能有幫助的，就納入你的投資團隊。」我說。

「嗯！聽說我之前第二任男友考進公股銀行了，我等會兒上他臉書查查看。」表妹K似乎還在思考各個圈圈裡的名單。

「你慢慢想吧，我先去睡了。白天再找時間檢討囉！」想到隔天還得早起跟我自己的投資團隊進行早餐會報，還是得先掛上電話。

買房子自住不難，看到喜歡的，付了訂金與頭期款，剩下的房仲、代書與配合的銀行會幫你搞定。

但房地產投資就不一樣。有些人在過去幾年搭上房市多頭的列車，買了放著就增值了，便以為自己有眼光，很懂房地產。但現在房市已經多頭十年快到了盡頭，市場詭局多變，現在若想跨足真正的房地產投資，不該是只買了放著「賭」增值，而應該要用租金收益來平衡風險。

想平衡風險，搞定真正的房地產投資與租金收益，你需要三個好朋友。

「銀行」的朋友

銀行是很矛盾的，很想借你錢賺利息，卻又怕你還不出來。因此，除了擔保品的鑑價，如何讓銀行「信任你」非常重要。

「信任」可以用時間來證明：長久往來的信用卡、公司的薪轉戶頭、從小放定存的銀行，都可以是銀行往來徵信的確據。「信任」也可以用你的背景來證明：軍公教、前五百大企業、專門技術職業「師」字輩等，都可以拿到不錯的貸款條件。

「信任」若可以加上私人交情就太好了！有在銀行上班的好朋友，除了定期更新不錯的貸款方案外，在買賣評估前就可以幫忙判斷融資成數與成本，並預測政府金融管制政策的風向，建議選擇有利的融資方案。私交甚篤的朋友還可以幫你比較不同銀行推出的房貸方案，甚至有可能建議你申請別家的貸款哩！

紅色子房小檔案

知名財經部落格「幣圖誌」房地產專欄作家，CCIM國際不動產投資師，現任外商地產顧問公司投資部主管及大學兼任講師，產官學界十五年相關經驗。

【更多精采內容請見《好房HouseFun》】