船去水無痕？ 詭異的店面投資風

3 月 22, 2013

船去水無痕？詭異的店面投資風

炒預售屋要繳綜合所得稅，炒中古屋有奢侈稅，炒商辦買不起，炒旅館更買不起，所以，還有店面這玩意兒，是炒家們的一個大宗武器，也是建商現在大喊特喊的商品，反正這是建案的利潤，管他樓上住宅有沒有賣，管他先建後售還是邊建邊售，預售階段就賣掉店面，業績、股價就穩當當。

重點是，預售階段就買店面，有違投資原則，這商圈是圓是扁都不知，旺不旺也不知，理論上只有鬼才會在預售時買店面。

如果預售不賣店面，建商吃啥？趁現在住宅投資風大減之時，錢多多的投資客可癢的很，雖然師大夜市的店面讓這些人慘賠，學到一點教訓，但那終歸不是建商的錯，那誰誰誰老講「錢要有parking」，與其送到國外去，不如能搶就搶，預售賣店面，再度成為建商獲利的顯學。

「庭園式店面」這種產品最是詭異，廣告聽著一點也不像是賣店面，反倒像賣住宅，玩商圈的人都知道，要熱鬧才有價值，臨大馬路是基本，公車站牌、捷運站出口旁更佳，主打擁私密的庭院，這店面穩死無疑。

高價買個有庭院的店面，大不了當住宅好嘛，但誰會花高價買個不安靜、沒景觀、使用用途不符的住家？

「人潮等於錢潮」這句話本來是正確的，但是對於店面來說，人潮有時候不等於錢潮，你這人潮，如果是雙薪上班族，潮來時只在上、下班通勤時間，那潮沒來的時後，店面生意不就喝西北風？講白話一點，大家都上班去了，店面大概只有早餐店跟便利商店的功能，人潮要等下班後才會出現，萬一塞個車才回的了家，連開個平價餐廳都不易經營下去。

估價上，只有上下班時才有人出沒的商圈，房價頂多高於住宅的1.5~2倍，再高，恐怕投資上的風險就高，空置率也會提高，預售時買這種店面，就是賭一把，賭那住宅結構中，有很多不上班的人會在家附近閒晃，但絕對不是廣告中整天喝下午茶的貴婦，貴婦會去百貨公司。

我家附近就是標準的新興住宅區，小區內應有快一千戶人家，旁邊還有國小，過了上班時間，街上就沒人，店面一堆空了四年，只有早餐店開了四家、洗衣店開了兩家，有一家便利商店在轉角口。

「店面價格屢創新高」有些地方的店面，的確越賣越高，但有一事那些接手的投資客，到死都會不明白，就是買了店面後，馬上想拉高租金，才有超過3%的投資報酬可言，但租約一到期，租客就跑了，這情況跟當初賣方告訴他的，完全不一樣，而且地點越是精華，空租越多越快。

這怎麼投資啊？半數高價賣掉的店面，後來都空了，想偷雞卻蝕把米，如果你投資前沒有做租金行情與適合業種的功課，根本就等著被當肥羊宰。

這個問題的答案，是炒家自己造成的：以前人的夢想都是開個咖啡廳，自己當當老闆，所以店面才會有價值，現在人的夢想，已經變成買個房收租，翹腳收錢，沒人要開店，你的炒作夢想，就跟當年蛋塔熱一樣，船去水無痕。