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累積資產賺增值 買房心法大公開  

文.蔡武穆

房地產如同股票一樣是理財的工具,不論是置產或收租,可以讓我們達到財富自由,房地產達人邱愛莉以研究房產起家,結婚到現在換了四間房子,靠著房產的增值,累積千萬財富。

剛出社會時,因父親投資失利,慘賠數百萬元,除生活費之外,她必須幫家裡還債,無形中練就一身理財的功夫,而有今日的財富。

幫家裡還債 練出一身理財功夫

「理債第一步要先止血,若不止血,利息加上本金,滾動起來很可怕」,她說,當時父親跟民間、親友及銀行借貸,總金額達五百萬元,她跟家裡商量,先還民間的高利貸款止血,親友的部分沒有利息,手邊有錢就馬上清還。

事情爆發時,正值卡債風暴,八十萬卡奴,她父親就是其中一位,所幸政府為打銷銀行呆帳,推動債務協商,只還本金不還利息的政策減輕債務人負擔,她和家人花了七年的時間還清負債。

過去,邱愛莉曾在外商工作,跟著同事追求新穎時尚,手邊有錢就揮霍,把之前的積蓄花光,好在外商的薪水是前一份工作的二倍,加上獎金,年薪百萬元,扣掉自己的花費,還可以幫助家人清償負債。

債務爆發,剛好是在結婚前的幾個月,邱愛莉感謝丈夫的包容,先把家中負債處理完再談買房的事,婚後就直接住公婆家樓上,一切省吃儉用。

「凡事發生必有其目的,並有助於我」,邱愛莉說,很感謝這件事情的發生,讓她提早頓悟理財的重要,包含股票、選擇權、房地產等都曾細心研究,但因為工作無法看盤,最後選擇以房地產為主要的投資標的。

第一間房出租 打造現金流

邱愛莉跟房地產相當有緣分,租房時期,房東太太鼓勵她一定要買房,正好朋友的新房打算出租,邀約她來看房,讓她萌生當包租婆的念頭,開始努力存錢,希望有一間收租的房子。

「當你有了目標之後,全世界都會跟著目標在轉動」,她買下位於中和遠東大樓旁的一間公寓出租,成功打造第二份現金流,幫助她度過償債的黑暗期。

婚後幾年,夫妻計畫懷孕,買下位於南港經貿園區大樓內五十幾坪的房子,總價四千萬,自備款八百萬。住了兩年,想要有遛小孩的地方打算換房,屬意台大附近,有公園、校園的文教區域。

第二間房加入改建 增值一倍

當時大安區房子,室內三十七坪,加上公設全部五十幾坪,要價五千多萬,等於把第一間房賣掉之後,還要投入一千多萬的現金,於是她跟先生商量大樓換成公寓,同樣地區、同樣三十七坪,約二千萬的房子,只花一半的價格,好在丈夫接受爬樓梯,省下的錢就做其他的投資。

第二間房子,邱愛莉花了三百萬重新裝修,入住的第二年有建商來談改建,「才剛裝潢的房子要打掉,鄰居滿是驚訝」,經過縝密的計算,她認為改建後增值勝過當初投入的三百萬,她毫不猶豫地答應,並說服鄰居一同加入改建行列。

要改建就必須換房,於是夫妻倆用這兩年的積蓄和投資所得再度買下第三間房子,也就是目前住的地方,總價二千多萬,自備四百萬、貸款八成五,同樣花了一點錢裝潢,第二間改建完後增值一倍,夫妻倆打算賣掉,轉出的錢再買入第四間房子,第三間房就拿來收租,前前後後,靠著房子累積數千萬元資產。

「房子讓人有安定感,財富上有踏實的感覺」,她的一對夫妻學員,從高雄來台打拚,第一間房子買進五樓的公寓,總價一千五百萬,自備三百萬,後來房產增值五百萬,賣掉後拿回八百萬,加上幾年的積蓄,買下南港的電梯大樓。

買房強迫儲蓄 生活有底氣

身旁好友驚訝,「買房竟不靠長輩資助」,她豪氣地說,「好在當初買下第一間房子強迫儲蓄,讓生活有根有底氣」,換屋過程生活品質也跟著提升。

邱愛莉對於選房買房有獨特方法,一般會以家庭月收入三分之一回推貸款金額,但是現在房價太高,回推可能會找不到房子,因此,可以先假設一個月房租要花多少錢,再回推可貸款的金額、多少價格的房子。

例如,一對夫妻月繳房租三萬元,將房租轉為房貸,採用本息均攤法,經過試算(可上House123查詢),可貸款金額七九一萬元,準備頭期款一九七萬元,可購買房屋的總價為九八八萬元,再列出可以購買的選項。(可上居易房價查詢)

如果規劃三房二廳,可以買三重公寓,二十五坪,每坪四十萬的房子,若買桃園大樓,每坪三十萬,權狀三十坪、室內二十坪,但如果是台北市信義區一坪八十萬,只能買到十二坪的房子,可能不符合需求。

邱愛莉不建議首購族買預售屋,原因是預售屋的陷阱比較多,內政部規定預售屋的履約保證有五種(註一),邱愛莉認為,如果建商倒閉變成爛尾樓,只有「價金返還」可以安全拿回錢。

首購族不建議買預售屋 重劃區要撐過盤整期

再來,預售屋賣的是未來價,假設該區每坪均價一一五萬元,三年後增值到一三○萬元,建商也不是吃素的,一定賣你增值後的價錢,交屋後可能不漲反跌,容易套在最高價。

另外,買重劃區、人口成長區、未來捷運區的房子,一定要跟周圍的房子作比較,「價格貴15%算合理,若貴到40%~50%寧可放棄」,以未來捷運區來說,如果旁邊屋齡二年每坪均價七十幾萬,建商賣你一二○萬,若你真的喜歡這一區,買旁邊屋齡二年的房子,每坪可省下五十萬,二十坪就省下一千萬,可以做其他的用途。

若是買在重劃區,則要禁得住價格震盪,因為重劃區在銷售時會透過話題炒作墊高房價,建設完畢就要有實質入住率支撐房價成長,大概三至五年房價才會回穩,必須撐過這段盤整期。

看房重點:格局、動線及採光

邱愛莉買房也是以新成屋、中古屋為主,她看房的重點在於格局、動線和採光。看屋時,一定會推開窗戶,檢查有沒有風水瑕疵,尤其是路沖,「即便是你不在意,未來賣房時,別人也會在意」,會影響房子出售的時機和價格。

屋況的部分,注意有沒有漏水,分為屋外漏水、水管漏水兩種,屋外漏水必須從屋頂/外牆做防水,水管漏水則必須請師傅開挖修補,若是獨棟,可以自行處理,她唯一不碰的是漏水要請鄰居配合的屋子,施工起來耗時又費力。

邱愛莉說,透過仲介可以省去很多麻煩,仲介會請屋主填房屋現況說明書,勾選「有無滲漏水」的選項,若有漏水,是在交屋前修好,還是補貼價金讓新屋主修繕,都會註明清楚,信義房屋更為仔細,半年內若有漏水的修繕,大部分會請屋主保固三年。

與仲介建立良好互動 避免四不友善行為

看過一千多間房子,邱愛莉與仲介好友建立良好的互動關係,她說,仲介是站在買方和賣方之間撮合價格,讓案子成交,她說,買方一定要做足功課,把自己的需求表達清楚,在價格上很篤定,仲介就會喬屋主的價格,若屋主也很堅決,代表沒有緣分,再找下一間。

進一步來說,仲介喜歡看得懂房子的人,與仲介交談,以下四種行為盡量避免,一、需求不明確,二、仲介報物件,三天之後才能來看,三、看屋要看很多次,四、一開始就談服務費。仲介也需要業績,雙方開誠布公,他會拚死賣命的幫你找適合的房子。

(註一:政府要求建商針對預售屋的預收款,必須提供擔保或信託,根據內政部規定,預售屋履約保證有五種,「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」、「價金返還」。)


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