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單層隔6間 超過10張床位 申報列管 違建根除?!  

文.莊孟翰

Q:長久以來一直未嚴加取締,導致今日違建林立,根據調查指出,現有建物約七成有違建,數量之多難以控管,過去違建一直存在灰色地帶,及至今日,只要沒人檢舉,違建依舊可逍遙法外。這些年來,違建造成多次火災意外,對此內政部終於下定決心修法,想請教莊教授,目前存在的違建潛藏哪些風險?透過這次修法,是否真能降低違建危險?

A:根據內政部營建署最新統計,截至2018年四月底,違章建築拆除案件統計,全國違建數量約六五.四萬件,六都當中違建最多的分別為新北市與高雄市位居一、二名,由此可以發現過去缺乏規範,導致違建數量有增無減,即便透過檢舉進行拆除,但拆除案件遠比不上增加的數量。

有鑑於違建火災頻傳,傷亡的不僅是房客,更有警消在搜救當中不幸殉職,因此,為保障租屋族居住安全,內政部終於下定決心修法,並於今年四月底公告,針對住宅隔間超過六間、設置超過十張床位,即便為公眾使用建物都得依法申報列管,不過此法恐仍難敵違建出租非法暴利的誘惑!

一、主管機關被動消極,違建難以根除

─法令無假期,小心民刑事惹禍上身

違建引發火災案例頻傳,「四萬元承租隔成二十二間,無良二房東月賺七萬」、「桃園工廠違建宿舍大火,尋獲六具白骨遺骸」、「北市八德路違建火災,柯P:擬廢除阿扁違建特赦令」等各種違建引發火災的斗大標題,這些年不斷躍上新聞版面,不但造成生命財產重大損失,無形中更付出巨額的社會成本。

由於台北市租金高漲,也就出現地下租屋的「蟻居」怪象,違建從地面、頂樓,現在更擴大鑽進地下,這也迫使內政部不得不祭出法令懲處,不過數量龐大的違建存在已久,現在修法顯然緩不濟急,另外,還需有人檢舉才介入勘查,這種被動消極的做法,才是違建難以快速消減之主要原因。

二、「頂加」高投報率,民眾趨之若鶩

─亦有高達85%民眾不願購買

「頂加」,這個在房仲售屋時琅琅上口的名詞,說的就是頂樓加蓋,事實上,會出現頂樓加蓋係源於建物規劃設計得以依「建築技術規則第一章第一條第九款第(一)目中,屋頂突出物水平投影面積之和,不得超過建築面積12.5%,或是未達二十五平方公尺得建築二十五平方公尺」之規定而來,例如頂樓面積四十坪,該棟建物便可有五坪的突出物面積。而在「公寓大廈管理條例」實施之前,預售契約大都有屋頂平台歸頂樓住戶管理使用,地下室歸一樓管理使用之相關記載。也正因此,過去購買頂樓的住戶,便會對於多出來的五坪空間除水箱之外擅加裝修利用,將其改成小房間當作儲藏室或是工作室使用,之後更變本加厲,索性將屋頂平台全部蓋滿出租,並且售價也比其他樓層貴得多,早期對此違法歪風沒有加以控管嚴懲,便造成日後違建如雨後春筍般冒出。

「頂加」明顯是個大違建,不過由於可以出租牟利,因此多數房仲業者在售屋時仍會以「頂加」作為促銷亮點,並藉此拉抬房價,雖知該空間為違建,不過在使用空間加大,又可增加出租收益等誘因下,還是有許多民眾趨之若鶩,一則頂樓供為自住,「頂加」則用以出租收益。

02-頂樓加蓋售屋廣告 隨處可見

承租「頂加」風險在於房東明知該空間係違建,隨時得面臨遭檢舉就得限期拆除的風險,因此所使用的建材不會太好,多數為未具防火功能的木板隔間,甚或有毒建材,例如石綿瓦等,其對人體健康危害至鉅。

通常老舊住宅的電線外層絕緣體常會因為長期使用自然風化或龜裂,導致電線外露,尤其是在超負載情況下,大量電流促使電線過熱,而造成周邊易燃物起火,引發火災。

因此,如果想要選購這類建物,就得確實了解契約書所載「現狀交屋」的實質內涵,並親自到現場檢視核對,其次,如係租屋也應了解該類建物的潛在風險為何,方不致誤蹈陷阱仍不自知。尤其現階段不少屋齡超過三十年的老舊建物,是否有結構安全問題,更應列為首要考慮。

其次,由於近來違建火災意外頻傳,新北市與台北市長相繼宣示拆除違建的決心,導致頂樓加蓋物件瞬間成為票房毒藥,根據房仲業者2017年底公布的調查顯示,有高達85%民眾不願意購買這類產品,這無異宣告頂樓加蓋產品終會走到窮途末路的一天。

至於另一擔憂因素則是結構安全問題,值得注意的是,以往雖然有些民眾寄望都市更新時可以多分得一些建物面積,惟在各地方首長一再宣示依法拆除前提下,頂樓加蓋建物已不具實質效益,因此,即使是短期投資效益顯著,長期而言恐仍得不償失。

三、違建租金屬不當得利,經訴訟須歸還全體住戶

─相關法令:民法第767條、第818條、第827條、刑法第335條

事實上,早期購買一樓店面契約常有空地歸一樓管理使用的約定,不過無論是一樓或是頂樓空間的使用權,均屬全體住戶所有,並非頂樓或一樓住戶獨享。此外,若將其更改設計隔間出租,如遭檢舉拆除都還不算嚴重,若是發生災害,房東還得負起刑事責任。其次,依往昔判例,由於租金收益屬於不當得利,因此經訴訟判決還得依產權比例歸還所有住戶,主要原因在於此一公同共有部分為全體住戶所有,因此,為求高投報率的房東未必能佔到便宜。

曾有住戶多年前買下頂樓加蓋公寓,當時以為買到「合法違建」不會被拆,更何況多年來也相安無事,其後屋主將頂樓加蓋部分重新整修,卻被新住戶告上法院,並經法院判決全部拆除確定。

此一案例所顯示的是,無論新舊違建,法律上都是違建,依法必須拆除,如果將頂樓違建出租,還會被判「返還不當得利」,必須將租金與樓下住戶均分。

四、購屋前應詳閱設計圖說,避免誤觸地雷

─應詳閱建物測量成果圖與使用執照核發時的竣工圖

因此建議購買前應詳閱「建物測量成果圖」,以便逐一核對一樓是否有違建,當樓層是否有陽台外推、露台加蓋等情事。另一可以提供參考的便是使用執照核發時的竣工圖,惟如係「二次施工」,室內隔間極可能與當初的設計規劃截然不同,這點在「公寓大廈管理條例」實施後,裝潢設計基本上建管單位均已嚴加把關,因此,不僅外觀造型不會被破壞,結構安全也較有保障。

五、違建與包租代管之關聯議題

─勿因高投報率而忽略潛在風險

如再仔細檢視內政部此次修法,依舊是頭痛醫頭、腳痛醫腳,在缺乏「強制性」規定下,勢必難以根本解決問題。其實,從包租代管績效不彰即可發現,台灣存在七成違建所言不假,就事論事,不申報的違建,衍生的是逃漏稅等問題,一遭檢舉連補帶罰,因此,沒有房東願意冒此風險,導致包租代管難以推動,這都是環環相扣的連動性問題。

七成違建包含陽台外推、露臺加蓋等皆屬之,這些雖是地方政府建管單位職責所在,惟如將原本一個居住空間區隔成四至五個房間,居住空間必然相當侷促,除會有滲水、漏水等問題外,狹小的走道,一旦發生火災逃生動線必然導致意外頻傳。

一般而言,違建不僅是外部問題,包含承租對象的居住份子,若是在學區附近,大都是學生承租還算單純,不過,有些便宜租給外勞或不慎碰上通緝犯、吸毒份子等,對於房東而言,一旦發生人命意外,除可能傾家蕩產外,還得吃上牢飯。因此,縱然是較高的投報率,相對也得承擔較高的風險,是否值得為此鋌而走險,選購之前務必三思!

 

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第930期。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

 

 


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