【撰文／楊欽亮  圖片／好房網資料庫】

永慶房產集團9月19日公布2018年第4季趨勢前瞻報告，這份向來以客觀與精準著稱的研究報告揭示了影響當前房市的5個關鍵變數：餘屋爆量、寬限期炸彈、中美貿易戰、升息隱憂及年底選舉，有賣屋意願的民眾必須審慎看待5個變數，不要誤判情勢。

報告指出，2014～2015年南北預售市場由於搶照等因素影響大量推案，當時的預售屋現在正陸續完工，大量交屋潮湧入市場，對現在的預售屋及中古屋市場造成排擠作用。永慶房產集團統計，今年1～7月全台使照發放量創10年新高，有5.4萬戶之多，比去年增加20％，其中台北市和高雄市的年增幅都超過5成。

雨遮新制逼出大量建照　2年後餘屋量恐超標

此外，由於建商趕在今年雨遮不能登記新制上路之前搶照，導致1～7月住宅建築發放量也攀上近10年第3高，達6.8萬戶，同樣的，台北市和高雄市的年增率也都超過一倍，而新北市和台中市的建照戶數甚至都超過一萬戶。

建照是房市領先指標，以工期2～3年計算，6.8萬戶建照形成的供給危機將會在2020～2021年間釋放出來，而使照是同期指標，就算以樂觀的4成銷售率計算，5.4萬戶使照中至少也有3.24萬戶轉換成餘屋市場的存量，兩者若再加上7.45萬戶全台待售餘屋量，將成為望之令人生畏的餘屋賣壓。

台經院副研究員劉佩真接受自由時報訪問時分析指出，全國房地產賣壓處在高檔，但是今年全年推案量上看一兆元，平均銷售率不到4成，可預見的是餘屋數會持續攀升。這一、二年，賣方若肯讓利售屋，交易量馬上就會短暫回溫，但是整體來說買方追價的意願仍低，房市需要一段時間進行供需調整。