房地產走了十年大多頭之際，馬年是多空看法最分歧的一年，不少專家學者直言，二○一四年應該會是房價的「反轉年」，當市場紛亂時，正是出價的好時機！

趁機貪婪　購屋請出價

台灣房市走了十年大多頭，台北市房價所得比高達十四．七倍（需十四．七年不吃不喝才買得起房），根據世界銀行定義，房價所得比五倍較符合一般家庭購屋標準，台北市的房價顯然已經背離一般民眾所能負擔。

隨著高房價議題不斷湧出，二○一一年起政府開始祭出奢侈稅、限制性信用貸款等打房政策，再加上全球經濟景氣轉變、去年底美國宣布QE（量化寬鬆政策）逐步退場，今年以來房市利空因素逐漸籠罩。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，雖然過去幾年每年都有人喊房市「到頂」了，卻因為環境與各種條件配合，使得房價持續上揚，不少民眾甚至以為房價只會漲不會跌……但這次從各種數據來看，房價已逐漸出現鬆動的跡象，有人形容現在房市有如「強弩之末」，十年大榮景走到了尾聲，尤其下半年又逢七合一選舉等利空，今年房市有很大的機會反轉向下。

十年一輪迴　購屋痛苦指數增八倍

回顧台灣房地產大多頭十年的環境與歷史背景，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，一九九○年代前是房市前一波大多頭，當時台灣股房齊漲、錢淹腳目，後來因為亞洲發生金融風暴，房市大受打擊，沉寂了好幾年，尤其是二○○三年爆發SARS（SevereAcute Respiratory Syndrome，嚴重急性呼吸道症候群），市況更跌到谷底。

隨後全球進入低利率時代，加上政府施行土地增值稅減半徵收、贈與稅降低至一○％等政策，沉寂已久的房市正式復甦、房價逐步上揚，但仍處於適度成長的健康狀態；二○○八年美國發生次貸風暴引發金融海嘯，原以為房市會再次陷入低迷，沒想到只稍微回檔，後來因為游資流竄、政治預期等因素，使得房市炒作效應大於實質基礎，房價成長斜率明顯大於二○○三年到二○○七年間的幅度。

「全球游資在亞洲各地流竄，台灣又因為兩岸開放等協議，使得投資炒作風氣更甚，房價快速飆漲，讓房屋不再只是滿足居住需求，更是風險低、增值效益大的投資工具。」

莊孟翰指出，這波熱錢湧入後，導致房地產價格遠超過一般民眾的負擔能力，二○一三年第三季，被稱為「購屋痛苦指數」的全台房價所得比攀至九．二倍，台北市更高達十四．七倍，比起二○○三年台北市房價所得比的六．一倍，十年來增加了八．六倍，高房價引發成一股民怨。

打房政策一連串　買氣雖減價格壓不住

為了防止房價被有心人過度炒作，二○一一年起政府開始實施各種打房政策，其中又以奢侈稅對中古屋交易量殺傷力最大，當年度全台中古屋房市交易量從二○一○年全年四十萬棟下滑至三十六萬棟，二○一二年甚至僅剩三十二萬棟；同時央行祭出選擇性信用管制、財政部積極查稅，讓前幾年活躍的投資客轉趨低調。

莊孟翰說，去年下半年以來房市奢侈稅兩年閉鎖期陸續到期，大量中古屋釋出使得市場一度活絡起來，不過隨著政府加強稽查預售屋轉手、買賣交易逃漏稅問題，加上央行再度針對高房價提出金融機構風險控管、課稅抑制炒作等，原本有機會再度增溫的房市再度冷卻下來。

然而，打房措施雖然影響房市交易量，對房價抑制效果卻有限，大台北地區、台中、高雄等都會區房價持續上升；房貸壓力居高不下、收入不見增長，越來越多人想問：房價何時跌？

在一連串政策「鋪路」下，加上今年仍存在一些影響房市的政策、年底選舉等變數，二○一四年被視為重要的觀察年，有專家認為，這一次，房價真的要轉彎了！

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【企畫執行／李文瑜；版面設計／王琡閔；插畫／蔡嘉驊；撰文／劉漢聞】

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