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奢侈稅屆滿2年 大台北房價怒漲逾2成  

奢侈稅100年6月實施至今將屆滿2年,關於奢侈稅控管房市的成敗,各界說法與褒貶不一;但可確定的是,奢侈稅只達到『抑量不抑價』之效,因為從這兩年的大台北房價來分析,漲幅不僅沒有收斂,甚至有部份行政區大漲6成多……

 

從表一來看,在奢侈稅實施兩年以來,大台北地區房價依然驚驚漲,漲幅都超過2成之多;顯示房價並未因量能緊縮而止漲,這點奢侈稅上路前學者預測房價將下修說法大相逕庭,因此又有學者轉而提出『奢侈稅成功轉嫁買方』論。

奢侈稅失效 房價漲更多

若以同樣兩年期時間作比較基準,據《住展雜誌》先前統計民國97年至99年大台北房價變動概況,2年之間台北市平均房價漲幅約17.6%,新北市則上漲30%。

 

比對之後,結果顯而易見,北市近兩年房價漲幅擴大,新北市則確實受到壓抑;不過若考慮基期墊高因素,雖然新北市漲幅縮小,但每坪上漲的單價卻更多。

 

當然,這兩個時間點有不同外部因素影響房價。97至98年間最大的衝擊,乃是雷曼兄弟引發的全球金融海嘯,拖累全球經濟陷入衰退;不過近兩年歐債風暴與美國財政懸崖同樣牽動國際經濟,其實都不平靜。總而言之,若扣除外部因素,奢侈稅上路後的兩年間,新北市房價漲幅稍有收斂,但北市漲幅卻更高。

 

促使大台北房價持續走升的因素,經濟面肇因於全球各國盛行的貨幣寬鬆,我國自是無法免除在外,從央行每月公布的貨幣概況,可窺見資金氾濫的問題依舊存在;尤其在國內投資管道有限的情況下,導致相對保值的不動產成為資金最好的去處,催生出置產行情。政策面則是不動產稅制長期扭曲、持有稅偏低,以及遺贈稅調降的後遺症,這點可從創高的贈與移轉數量得到驗證。

置產抗通膨 首選市中心

台北市既為首善之都,就是置產保值的首選;用白話來說,北市的房子已不是買來住的,而是用來置產抗通膨。因此房價非旦未被奢侈稅打扁,漲幅反逆勢擴大。從表二觀察,漲幅前三名松山、信義與中正均為市中心核心地段。

其中松山區房價一飛沖天的主因,除松山機場開發案、捷運松山線等題材帶動外,近年推案多集中在菁華地段,亦是推升房價的重要理由,如「敦南樞苑」開價220萬/坪、敦璽開價175萬/坪,都是一等一的地段。

近兩年房價表現相對弱勢的士林與北投區,箇中則另有原因。房價負成長的士林區,因近年房價相對便宜的地段,如社子與社子島等邊陲地段供給量增,加上房價較高的正天母推案疏稀少,所以才會拖累平均房價。另北投今年在奇岩重劃區(奇岩新社區)首宗推案「華固奇妍」開出85萬/坪帶動下,據悉其他個案多會超過八字頭,恐怕會把北投下半年的房價從半山腰推上外太空。

新北低基期區 八里五股暴漲

新北市表現也不遑多讓,八里房價在兩年內大漲逾5成,助漲動力來自於『台北港特定區』開發案、『綜合娛樂園區』,以及新北市爭取把台北港列入自由經濟示範區等題材;更重要的是,由於開發遠景激勵,目前八里地價還在快速飛漲當中,漲勢尚未停歇。

 

五股則因洲子洋重劃區開始推案,加上高房價推擠效應與投資客湧入,拉出一波長紅走勢。至於新莊則是受到頭前段與副都心重劃區供給量過大、市場消化速度緩慢影響,又遭逢機場捷運線通車跳票扯後腿,房價表現相對疲弱,惟目前市場已有顯著好轉,可能會再重拾漲勢。

 

綜上所述,奢侈稅顯然無法對房價構成壓力,尤其市場資金充沛,手頭上物件去化壓力低,房價還是易漲難跌;更有甚者,今年3、4月大台北房屋買賣移轉數量,已漸步貼近奢侈稅實施前水準,隨著奢侈稅限制成為常態,若奢侈稅檢討案進一步放寬管控,恐怕未來對成交量的抑制效果也將頓化。


 


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