常見租賃個案【簽約篇】【故事1】我和房東簽約時，因為錢不夠，房東叫我先付租金18000元(一學期)，而押金(18000元)，可以在住進去「第2個月時」繳納。我們簽訂租約同時，也寫了一份單據，載明押金尚未支付，房客應於次月付清等語。但是，到了第2個月，我實在付不出全部的押金，跟房東商量可不可以採用「分期付款」的方式繳納押金，房東不准，還說：「押金沒繳，表示簽約的程序沒完成，租約將自動失效，限你在月底遷出，不然我會叫工人把東西搬到大門外堆放。」我真的不是不繳錢好不好，只是我需要打工來支付！請問：（1）房東說押金沒繳，租約自動失效，要求我在月底遷出，有理嗎？（2）押金可以分期支付嗎?（3）有什麼方法可以幫助我，讓我不要被房東趕出來！【評評理】租賃契約成立生效了？租賃契約，為雙方當事人約定，一方以物租與他方使用﹑收益，他方支付租金之契約（民法第421條參照）。亦即，依租賃契約之性質，雙方只要就當事人（出租人、承租人）、租賃之標的（房屋、租期、租金等）等，達成意思表示合致（即雙方都同意），契約就成立了。依故事所述，雙方已就當事人、房屋租期、租金數額及給付方式等租賃標的，約定清楚了，並訂有租賃契約書為憑。因此，除非有事實證明：（1）當事人沒有行為能力，或（2）租賃標的履行有不可能、不合法、不妥當、不確定，或（3）雙方當事人的意思表示有不自由、不一致等情事；否則，一般而言，應認為雙方租賃契約已經成立生效了。雖然一般租賃契約，租賃雙方都有約定「押金」，但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之，租屋合約，「押金之約定」，可有可無；即使押金未約定或約定了但未給付等，均不影響「租賃契約」之效力。也就是說，房東不能事後再以「押金未付」為理由，來主張租約失效!「押金契約」的法律性質為何？「押金契約」，其性質為「要物契約」（亦即，在法律上，應以「物（押金）之交付」為契約之成立要件）。依故事敘述，雙方雖簽立書面約定「押金」之給付期限，但實際上押金尚未交付，在法律上，「押金契約」並未合法成立。因此，房東並無押金請求權。如房東以「押金未交」主張租約失效或要求承租人搬遷，在法律上是沒有理由的。押金能否「分期給付」？基於押金契約之「要物契約」性質，如約定分期給付，就尚未給付之金額來說，因契約尚未合法成立，房東應無請求權利，房客亦無給付之義務。因此，可不可以對押金作「分期給付」之約定？應認為與其契約性質不符，解釋上應是否定的。在租賃期間內，房東未經房客同意，可以擅自進入房客的房間？在租賃期間內，房東就已出租之房屋，已無使用收益之權利。所以，除非經房客同意或有其他之正當理由；否則，房東不能擅自進入房客的房間，更不用說威脅將房客的物品搬出了。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者，恐將觸犯刑法第306條「侵入住宅罪」及刑法第304條「強制罪」的刑責。