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小摩看空台北房價  

最近一週來,業界頻放春節熱銷大賣的消息,昨日信義計畫區「風雲頂客」二拍脫標,更創近1.14億高價,成為法拍市場僅次於先前「帝寶」的第二高價;住展企研室訪查所得,也呈現投資客續出手、價格仍墊高的狀態。看起來,房地產還在高檔之上,即將來到的329檔,業界可說是摩拳擦掌,準備再大撈一票。但與此同時,央行又『看不下去』,準備進一步擴大選擇性信用管制土建融的適用範圍,以期抑制『炒作歪風』及『市場泡沫』。看起來,業者和央行對作的態勢,自去年第二季至今,似乎仍未改變。儘管如此,今日同時一則消息,或許更值得我們注意,那就是先前還是喊多、看好台灣房地產後市的外資圈,年後又有『見風轉舵』的跡象。根據報導,小摩(摩根大通)昨日調降營建『績優股』宏普之評等及目標價,同時對台北房市後市看法轉趨保守,認為今年台北房價可能小幅修正5到10%。稍有注意外資圈預測動向的朋友,可能覺得奇怪:農曆年前外資圈不是還喊多房市?怎才沒過幾週就態度大變?難道繼台股連日成為外資提款機後,房市將成為下個放空目標?今年1月,瑞信證券還稱北市房市是『雙都多頭續航』,去年九月瑞信國際分析師陶冬喊『台北房價一定漲』,也還言猶在耳;去年底MSCI調高台股權重,還史無前例加入營建股(興富發)。另外,羅素投資年初全球經濟展望報告則認為,台灣房價未來仍是微幅上揚格局,儘管他們主要著眼商用房市。住展企研室綜合稍早外資看法,發現他們確實對國內,特別是台北房市仍樂觀。或許再拉回到半年前,看看外資圈當時的態度,更可看出端倪。我們現在知道,近半年大台北房市,在氾濫資金浸淫下,價格持續飆漲。不過半年前,卻已有外資機構喊空台北房價;當時麥格理及瑞銀證券就預測,未來半年台北房價會下修5到10%,瑞銀甚至去年五月就說『台北房市有三大空頭』,分別是股市波動、房價偏高及資金動能(當然現在回頭看,這三大因素並未造成實質影響)。不過同樣是去年,當麥格理及瑞銀喊空台北房價時,小摩則是小幅看漲台北房價,認為會續漲5%,理由是股市及兩岸交流陸資來台。從後見之明的角度看,雖然真正造成台北價格續漲的,並非全是股市,陸資角色也相對曖昧(實是台商及本地資金),但續漲一事,確實被小摩預言中的,偏空的瑞銀則預測失準。因此這次小摩轉趨保守,看空台北房價,或許不能等閒視之。且讓我們看看,小摩預測今年台北房價小跌的原因。首先是投資、資金動能趨緩,再者則是後年上路的IFRS新制(完工比例入帳法不能再用),第三是官方持續調控,最後則是央行升息(預測今年共將升息四次,拉高利率水準1到2%)。我們現在還很難預估,未來投資需求或資金動能能否持續,畢竟這些年,外資也沒料到,台商返台置產的威力。不過官方調控、物價飆漲通膨壓力引發的升息潮及會計入帳新制,確實都會是未來一、兩年台灣房地產的重大變數。至於今年台北房價是否真如小摩所言,漲勢疲軟。修正5到10%,只有時間能夠證明了!新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw


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