最近一週來，業界頻放春節熱銷大賣的消息，昨日信義計畫區「風雲頂客」二拍脫標，更創近1.14億高價，成為法拍市場僅次於先前「帝寶」的第二高價；住展企研室訪查所得，也呈現投資客續出手、價格仍墊高的狀態。看起來，房地產還在高檔之上，即將來到的329檔，業界可說是摩拳擦掌，準備再大撈一票。但與此同時，央行又『看不下去』，準備進一步擴大選擇性信用管制土建融的適用範圍，以期抑制『炒作歪風』及『市場泡沫』。看起來，業者和央行對作的態勢，自去年第二季至今，似乎仍未改變。儘管如此，今日同時一則消息，或許更值得我們注意，那就是先前還是喊多、看好台灣房地產後市的外資圈，年後又有『見風轉舵』的跡象。根據報導，小摩(摩根大通)昨日調降營建『績優股』宏普之評等及目標價，同時對台北房市後市看法轉趨保守，認為今年台北房價可能小幅修正5到10％。稍有注意外資圈預測動向的朋友，可能覺得奇怪：農曆年前外資圈不是還喊多房市？怎才沒過幾週就態度大變？難道繼台股連日成為外資提款機後，房市將成為下個放空目標？今年1月，瑞信證券還稱北市房市是『雙都多頭續航』，去年九月瑞信國際分析師陶冬喊『台北房價一定漲』，也還言猶在耳；去年底MSCI調高台股權重，還史無前例加入營建股(興富發)。另外，羅素投資年初全球經濟展望報告則認為，台灣房價未來仍是微幅上揚格局，儘管他們主要著眼商用房市。住展企研室綜合稍早外資看法，發現他們確實對國內，特別是台北房市仍樂觀。或許再拉回到半年前，看看外資圈當時的態度，更可看出端倪。我們現在知道，近半年大台北房市，在氾濫資金浸淫下，價格持續飆漲。不過半年前，卻已有外資機構喊空台北房價；當時麥格理及瑞銀證券就預測，未來半年台北房價會下修5到10％，瑞銀甚至去年五月就說『台北房市有三大空頭』，分別是股市波動、房價偏高及資金動能(當然現在回頭看，這三大因素並未造成實質影響)。不過同樣是去年，當麥格理及瑞銀喊空台北房價時，小摩則是小幅看漲台北房價，認為會續漲5％，理由是股市及兩岸交流陸資來台。從後見之明的角度看，雖然真正造成台北價格續漲的，並非全是股市，陸資角色也相對曖昧(實是台商及本地資金)，但續漲一事，確實被小摩預言中的，偏空的瑞銀則預測失準。因此這次小摩轉趨保守，看空台北房價，或許不能等閒視之。且讓我們看看，小摩預測今年台北房價小跌的原因。首先是投資、資金動能趨緩，再者則是後年上路的IFRS新制(完工比例入帳法不能再用)，第三是官方持續調控，最後則是央行升息(預測今年共將升息四次，拉高利率水準1到2%)。我們現在還很難預估，未來投資需求或資金動能能否持續，畢竟這些年，外資也沒料到，台商返台置產的威力。不過官方調控、物價飆漲通膨壓力引發的升息潮及會計入帳新制，確實都會是未來一、兩年台灣房地產的重大變數。至於今年台北房價是否真如小摩所言，漲勢疲軟。修正5到10％，只有時間能夠證明了！新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw