跨進民國一○○年，您對房地產有個什麼樣的期待？台灣經濟是持續上揚還是持平？抑或是衰退？房價究竟會不會泡沫化？還是繼續上漲？就共同來聽聽，這許多人不同的看法。興富發建設─台灣豪宅 亞洲首選二○一○年興富發建設推案量近八十億，總銷售率達百分之九十五以上，傲視各大建設公司；二○一一年更準備將大鳴大放，預估推案量近三百億，究竟是什麼原因，讓興富發如此看好今年的景氣，一口氣要推出相當於去年四倍案量的新建案！興富發建設發言人廖昭雄表示，從經濟面到產業面，二○一一年沒有看壞市場的理由。從經濟面來看，美元貶值、歐系國家金融風暴陰影未除，歐美的錢勢必往亞洲跑；回到亞洲來看，新加坡及香港的房市股市，在近年都上漲兩成以上，泡沫化風險較高；日本在失落的十年之後，又都採取保守策略，國際金控體系可能較無興趣。看來看去，還是投資台灣的期望值最高，台灣有ECFA效應及陸客自由行的誘因，而且才剛要起步國際化，豪宅價格走向國際盤是必然趨勢，而且現在的戶數都不多，銷售壓力小，預料資金行情應該至少還有兩年好光景。再以縣市來看，廖昭雄認為，高雄房市的機會比台中市為大，高雄現在的情境，很類似二○○五年至二○○八年台中七期重劃區的發展，農十六總價三千至四千萬的產品，就好比台北市兩億元的大戶，許多投資置產客都陸續進場卡位，看好高雄未來補漲行情。回到台北，廖昭雄認為新北市在今年將會是市場主角，信義計畫區單價上看兩百萬，以比價效應來看，他認為新板特區單價百萬不為過，新莊副都心單價六十萬以上也很合理，而林口更是房價推擠效應的受惠區，林口到新莊只有十分鐘車程，房價大約僅有新莊的一半，換句話說，新莊買四十坪，林口可以買到八十坪，同樣是兩千萬預算，購屋選擇性放大許多。廖昭雄強調說，供給大於需求，才會有泡沫化；短期內現況是需求大於供給，並沒有泡沫化疑慮。富比士科技─「帝寶」升級版成主流看好房地產市場蓬勃發展衍生效應，不少新類型的房地產公司在近兩年應運而生，分眾市場愈走愈細。富比士網路科技公司就是一例，房屋產品的焦點集中在捷運住宅。執行長陳高超看二○一一年，也是持正面看法，雖然政府打房策略頻頻，但是無法收效的主要原因，在於店面及都更效應，這兩種類型不動產價格居高不下，可說是助長房價的「元兇」。基於對陸客來台觀光效應的高度期待，台北市精華店面的行情迅速攀高，忠孝東路店面成交單價拉高到五五○萬以上，陸資插旗意味濃厚，創下不可思議的行情！都更更是真正助長房價的火苗，屋況條件最不優的公寓，憑藉地段優勢，用三十年以上屋齡的建物，在賣未來五年、十年蓋好後的價格，所以陸續出現公寓行情高於電梯大樓的怪異現象。但實際上公寓都更的不確定性很高，現在的行情是否合理很難評估；但是不斷有超高行情出現，把整個台北市的房價一起墊高，因此陳高超預估，今年房價還是「易漲難跌」的格局。看好哪裡？陳高超說，林口及淡水最具賣相，這兩個地區都是有交通條件的新市鎮，房價又相對低廉，房價排擠效應一定會將這兩區的需求激發出來，有需求，就不擔心泡沫化的問題了。另一個有趣的現象則是「帝寶化」，自從基隆地區大案打出「帝寶人生」訴求大賣之後，帝寶就成為一個當然的比較標準，比如桃園藝文特區某案，就訴求二十項建材超越帝寶。帝寶近十年的屋齡，許多設備已經跟不上日新月異的新科技，因此，超越帝寶成為主打訴求，之後有無實際效應還要再觀察。中信房屋─買的人怕通膨 賣的人怕泡沫房價愈看愈高，區域新高價不斷被刷新，一些人有點憂慮民國一百年是否會泡沫化，從中古屋市場來看，又是怎樣一個狀況呢？中信房屋副總劉天仁說，連續打房幾個月下來，業界大家都不大想去驗證，打房是否有效的事實，因為就在十一月，中信房屋台北市的總成交金額，創下歷史新高，第二高的則是高雄市。成交金額高，反應買賣交易熱絡，為何在這個時機點，有這麼多人在買房子、賣房子？劉天仁說，倒不見得是因為房地產本身因素，或是價格高低，促進了這些個買賣，他說，主要是因為全球經濟環境變化大，未來的不確定性升高，地球村效應使得全球都牽動在一起，幾萬公里以外的煙煙塵塵，都可能變成是近在咫尺的大災難。於是乎，看空的人怕泡沫，所以趕在泡沫化之前賣房子，錢要先落袋為安；現在買房子的人，與其說他是看好景氣，不如說是擔心錢會變薄，怕通膨的作用，造就了這一波買買熱潮；也就是說，現在的買方，並不是以投資型買方為主，所以打房的成效才會如此地『不如預期』。那，難道二○一一年就沒有威脅房市的利空因素嗎？劉天仁說，現在市況算是很熱絡，但是還是有一個『殺手』-房價透明化。房價透明化制度若是硬上，全面實施，而沒有搭配配套措施，可能就會造成交易市場混亂，若修改不動產經紀業管理條例第二十四之一條及第二十四之二條，等於是只規範了受該法令管束的房仲業及代銷業，但是又不只這兩個行業在賣房子，包括建設業、地政士等等，也都在做房屋銷售，因此應該修的是土地法及平均地權條例，將效果擴及所有賣屋相關人，才不會造成惡性差異化混亂市場秩序。另外劉天仁頗為看好高雄地區，他認為現在高雄的建設條件比台中要好很多，高雄經過近十年的基礎建設工程，現在大部分已完成，生活便利性提升很多，只要再引進就業人口，房地產市場就會繁榮起來；倒是台中地區，現在連基礎建設都還附之闕如，景氣復甦的時間恐怕還得要再延長。不動產資訊中心─住宅政策應由高層中央主導民國九十九年最熱門的話題之一，就是「社會住宅」，到底要不要蓋，要蓋在那裡，在民國一百年將持續這個議題，但是社會住宅應該怎麼蓋才合理？國宅也算是社會住宅嗎？長期關注住宅政策及住宅問題的華昌宜教授，認為台灣政府一開始就沒搞對，將社會弱勢與經濟弱勢混為一談，結果現在社會住宅究竟是要補貼誰都搞不清楚。社會弱勢大多是經濟弱勢族群，但經濟弱勢卻不一定是社會弱勢，政府在福利政策之下率先要救助的，應該是社會弱勢族群，讓這些族群在都市中有安身立命之所，這比較接近「社會住宅」的目的。而買不起房子的另一個族群則屬經濟弱勢，依國外已開發國家的處理模式，該族群都是用租賃補貼為主，華教授說，以荷蘭為例，阿姆斯特丹約有六成以上民眾，就都是住在政府補貼的租賃住宅中，可惜台灣的租賃市場不發達，無法發揮效應。那又為何台灣的租賃市場遠不如買賣市場熱絡？華教授表示，這跟華人文化因素有關，華人喜歡買不動產傳世、留給子孫，所以現在都市中心的房子，嚴格說，應該至少是兩、三代的長輩累積給子孫的資產，以此為基準購屋、換屋，不然，要從零開始儲蓄在市中心購屋，根本很困難。至於民國一百年會不會出現泡沫化？華教授預估，如果利率上升到百分之四以上，大約會有一成至兩成的供給量會釋出到市場，『急售』擴大，屆時房價就有可能會下跌兩成至三成，他不排除有這種可能。「以房養老」也是一百年的重頭戲之一，不過華教授對此政策的執行度持保留態度，用意雖然很好，但是根據他的了解，基於資產傳世的傳統觀念，子孫通常都會認為『老爸的房子就是我的』，有繼承權利的子嗣會如何看待這個問題，將是該政策成敗的重要關鍵因素。不過回歸到住宅問題主體，華教授建議，住宅政策應該由中央高層統籌規劃制定，而非由各單位各自拼湊，這樣政府的角色才能突顯出來，不會再被譏為『建商的工具』。星展銀行─彭總裁守護台灣 經濟發展無虞「房地產投資觀念，已經從短期持有轉變為長期持有」，星展銀行放款及存款產品部副總裁宋霖耘，為房地產市場現況下了一個註解。銀行房貸也算是房市第一線的溫度計，從房貸戶的品質，可以感受到市場景氣好壞，他表示，現在銀行的貸款戶，大多是屬於穩定性較高的自住客，極短期的投資客，已經慢慢從市場上銷聲匿跡，顯示台灣的房地產市場，即便房價已高，還是呈現穩定健康的成長。宋霖耘說，星展銀行總部在新加坡，新加坡這幾年也是房價高漲，但是台灣政府跟新加坡政府的處理方式卻是極端不同。台灣是政府限制大面積國有地標售，以控制供給降低炒作；新加坡政府卻是反向操作，面對炒樓，新加坡政府釋出更多的空地，用增加供給量來抑制價格。哪個方法有效現在還很難論定，但同樣的問題都是，國際資金湧入。宋霖耘表示，台灣國際化愈深，就有更多的國際企業前來台灣設分公司，辦公室及住宅租金就會跟著上揚，他將租金變化當作是指標，只要租金穩定上揚，就表示景氣穩定向上。星展銀行針對自用族群推出的遞減型房貸，最低利率從百分之一點七起跳，市場反應還不錯，顯示低利對準購屋族群仍有一定的吸引力。而根據住展房屋網調查，政府推出的兩千億低利優惠房貸，有五成民眾受到激勵而提高購屋意願，可見低利對購屋族群仍具有大魅力。最後宋霖耘說，台幣升值之後的變化，是民國一百年台灣經濟環境的一大挑戰，但是對央行總裁彭淮南十分有信心，即便國際禿鷹步步逼近，外商銀行還是深信彭總裁會是最佳守門員，力保台灣經濟穩定發展。宏特廣告─選舉持續釋放利多 一百年牛肉不會少十一月二十七日五都選後，選舉結果大致朝向維持穩定現況為主軸，民眾對台灣前景信心大增，房地產市場反應出一波買氣，「存錢不如存房子」的觀念擴大蔓延，將購屋者從投資客洗成區域客，區域中高總價住宅，現在大多是區域客在買的。宏特廣告總經理馮輝龍表示，九十九年第四季台北市的買氣很強，打房打走了投資客，卻由區域客及台商接棒，成為購買主力。區域客眼睜睜地錯過前幾年幾個波段之後，今年終於採取行動進場了，而且不少是為第二代購屋，理財的規劃顯然是改變以中、長期為主了。以林森北路上的新成屋建案來看，銷售面積約二十二至二十六坪，總價約一千五百萬至兩千萬，大多是第二代的年輕人來購買；有趣的是，上千萬的總價，貸款大約都只貸一半，顯示經濟能力厚實，不是本身所得很高，就是家中長輩資助，這兩類條件的中產階級，成為台北市購屋主力之一。馮輝龍推論，民國一百年，這樣的趨勢應該不會改變。過去各產業都將選舉視為景氣的洪水猛獸，避之唯恐不及；但是馮輝龍卻認為，這幾年因為兩黨競爭激烈，相互監督施政，因此選後大都會實踐承諾，牛肉大多會如期端出，也就是說，政見的實踐度高。正因為如此，從去年的五都選舉，到今年的立委選舉，以及明年的總統大選，他相信會有更好的政見上檯，嘉惠選民，因此明年台灣基本沒有景氣不好的理由。上半年因為是選後，選前遞延沒推案的新案，會在今年第一季蜂擁推案；下半年因為面臨執政黨的保衛戰，股市上萬點的機率大增，房市是當然的受惠者，所以今年景氣一整年都看好。不過也正因為藍、綠兩黨政治勢力的拉扯，使得一些政策推動不易，大約全台灣有一半的人，不認同另一半人的想法，所以任何政策的推動都會有阻力，影響效率，這也是預測明年景氣時，要考慮的負面影響。至於台灣房地產市場會不會泡沫化？馮輝龍笑笑搖頭說「房地產市場目前沒有供需失衡現象，如果有泡沫化，也是經濟泡沫先破滅，才會輪到房地產」，因此馮輝龍並不認為今年會泡沫化。整合各界的看法，對今年景氣大多持正面看法，大多認為股市很有機會重回萬點，股市樂觀看多，房市應該是相去不遠，也許不到一百分，至少在過去經驗中，尚未出現股市漲、房市跌的怪現象呢！ www.myhousing.com.tw