由於十一長假台商返鄉購屋效應消失，天氣狀況不甚穩定，加上五都選舉影響，上月房市大致呈現高檔整理格局。而就目前相關趨勢及發展分析，選舉結果影響有限；對後市之觀察與展望，還是必須回歸經濟及需求基本面…要說是和選舉有關也好，是既定政策推動也罷，十一月與房市相關的事件發展，確實相當多。首先是十一月三號，郝龍斌宣佈蘆洲線正式試營運；持續受到外界矚目的花卉博覽會，緊接著熱鬧登場，經建會隨後率領重要相關部會及地方政府，到星港進行國際招商，藉以推動國內重大公共建設案。接著，內政部上月中正式宣佈，大台北五處國有地興建逾一千六百戶社會住宅，月底又推出新的都市更新措施，以協助兩萬戶、屋齡逾二十年老舊建案，給予容積獎勵重建之方式進行，預計四年內投入近一八五億經費，創造七兆商機。一連串相關發展，理應使得同期房市大活躍。不過十月台商返鄉購屋潮退去，再者整月天氣狀況都很不穩定，加上愈近投票日，氣氛愈緊繃的選舉造勢，仍產生相當排擠效應，因此十一月房市，其實是呈現人氣、買氣下降，高檔整理的情形。不過同時間，業者還是繼續調高價格。對照之下，月前爆發的REITs清算風潮，或許反映出某些面向與啟示，值得思考。預期心理抬買盤 租金停滯映現實基泰之星及三鼎REITs之所以提出清算，和制度面不健全，證券化物件品質也有關，但也代表先前『後ECFA時代，商用房市需求倍增』說法仍未兌現。而此一發展，和近期大台北法拍店面及商辦標售持續熱絡的情況，恰好又形成明顯對比。買賣市場獲利含有高度預期心理之成分，REITs獲利與否，則得看現階段租金水準而定。因此預期心理居高，現時租金尚無成長，是目前商用房市的實況。這和近時住宅市場中，資金行情及題材炒作不斷，價格持續墊高，但多數人經濟力沒有提升，首購族望屋價興嘆，租賃行情不動如山，豈不異曲同工？當然目前為止，二次資金行情還在浪頭上，利多題材也還在發酵有效期限內，通膨壓力再起，更強化保值購屋行為的正當性，因此短期房價漲勢還很難停歇。那麼，上月各區房市實況及價格漲勢如何？選後又有何展望？請看以下的分區市場概況介紹。◎台北市　優質地段秒殺後 進入高檔整理到底是二次資金行情開端？或只是短期台商返鄉置產行為？總之，進入十一月後，北市房市並未續演前月精華區產品秒殺戲碼，不過除了是價格持續墊高產生的觀望效應外，也和天候不佳及選舉排擠有關。十月買氣是否為短期現象，檢視新舊曆年之間的市場，應該就能分曉。上月正式揭幕的花博及試營運的蘆洲線，則尚未對區域房市產生較明確的拉抬效果。中山、大同區是這兩個花博舉辦『舞台』所在地，短期內還看不到題材發酵。先前產品秒殺的大安區，則進入推案真空狀態。整體來說，北市新案應該都是選擇走避選舉，本月之後才會進場，選前則是相對低(總)價表現較佳。如萬華新案「2時代」，雖然單價不低，但規劃兩房產品、總價夠低，因此反應不錯。中山區「峰華苑」為兩年前舊案重推，由於新開價漲幅不大，仍維持五字頭，因此銷況也頗平順。南港研究院生活圈「松石苑」原本單價開六字頭，降價後反應才轉好，原因是該區主要仍靠區域客購買，而事實為當區消費者對建商原開價多不認同。展望年底房市，北市各區新案開價仍將居高不下，毫無任何鬆動跡象；文山、內湖兩區，更有新案準備挑戰三位數字單價。南港則是仍看經貿段表演，目前該區最高價位逼近九十萬一坪，另外外界也仍預期，台肥新案很可能開出百萬單價，不過近期當區也是以六字頭可成交者的銷況較好。◎台北縣　捷運題材續熱 二線區域較佳蘆洲線(含新莊線三重至北市段)上月三日試營運，當然是北縣房市第一大事。北縣一線區大致也和北市雷同，算是高檔盤整階段；與蘆洲線題材最相關的蘆洲、三重兩地，則是唯二例外區域。蘆洲目前線上案極少，僅集賢路指標案持續強銷，三重這邊則熱鬧些，市區及重陽特區都有新案造勢，後者更還有不少基地正大興土木。價格方面，幾個月前蘆洲就吹起惜售風，現在餘屋案更調高至逼近四字頭價格，三重這邊不遑多讓，四字頭已成常態。以重陽特區為例，以往該區後段行情約二十四、五萬／坪左右；這一年多來一路飆漲，區域最新推案已開逼近四字頭價格，這可是一年多前，同區河岸景觀產品才有的單價。隨捷運通車日期底定，近月來三重、蘆洲兩地平均價格已有五％至一成不等的漲幅。至於近年坐擁捷運及重劃題材的新莊房市，受到先前央行調控影響，投資客比例稍降，不過最近投資客又有回籠跡象，成交單價也逼近五字頭。千呼萬喚的副都心首宗個案終於上場，由宏普建設「New One Taipei文華居」拔得頭籌；以目前該區熱度及土地取得成本評估，來年同區遠雄新案，開價很可能直上七字頭。綠山線續發酵 淡海淡季不淡被區域個案冠上『台北上東區』的汐止，近期因價格持續上漲，觀望氣氛轉濃。影響所及，當地目前南港及東湖客比例愈來愈高，當地消費者因此被往東推。約兩年前進場時，主打一字頭房價、拉北市首購族的「微風小城」，近期成交客源已變成當地消費者為主。這在該案銷售初期，是完全看不到的狀況。受惠於輕軌綠山線定案，第四季後房市明顯加溫的淡海新市鎮，受最近天候影響，來人略減，不過市況仍相當穩定。拜此緣故，目前今年入冬的淡水房市，不僅是淡季不淡，更出現北段市況優於南段的罕見景象。八月進場的新市鎮預售案「W丰上」，近三百戶量體已售完；根據了解，該案投資比例五成，區外客買盤也有五成，其中北市客更是各區都有，和過去新市鎮少數北市客，主要來自士林、北投兩區之情況已有不同。「W」案能順銷除了近綠山線G4站訴求奏效外，更可能代表，北淡水房市已可接受預售產品市場。◎桃園縣　縣內推擠效應 南桃見桃市客大台北價格持續墊高，除了使得二線相對平價的淡海、北大特區買氣持續穩定外，北桃園也是另一受惠區塊。近一年重見北客的蘆竹南崁，近期人氣仍不錯，成交客源中北客平均就佔五成，近期因北客南移效應，所剩量體已不多。同行政區的大竹，則仍是透天市場；根據觀察，最近區域客已逐漸接受千萬上下總價，因此區域市況略有回溫。當地另有四到五成桃園市客，台北客則至多僅佔兩成。桃園市為全縣首善之區，該區消費者確實是全縣消費力最強，因此轉往大竹購買相對平價透天之行為並不難推敲；不過，這也和該市房價持續墊高有關。漲價原爆點中正藝文特區，目前平均開價已逼近三字頭，在地豪宅品牌最新推案，更將挑戰五字頭價格。這使得全桃園市房價跟著墊高，部分桃市消費者因而出走。根據本刊了解，除先前的龜山、八德及大竹外，最近中壢也開始看到桃市客足跡。桃市客往外移，當地個案近期北上曝光強銷，拉台北客的案例也愈來愈多，因此形成北桃園，包含桃市、南崁及八德，以相對(大台北)低價鎖定北都消費者，桃市消費者則往南移的情況。由此可見，高房價推擠效應不再是大台北房市的專利；至於這將造成怎樣的影響，值得持續觀察。◎新竹地區　稀釋效應仍在 鄉村社區新熱點今年單一推案量，幾乎無區出其右的竹北市，由於線上個案已相當多，且還有新案陸續排隊進場，因此來人持續受到稀釋，整體仍是低價表現較佳，高價產品則得靠品牌或河岸地段抬轎。另一都會區新竹市，情況也差不多；先前推案量不小的關埔重劃區，近期市況也是高檔整理，主要還是看相對低價案表演。不過根據了解，該區隨後仍有不少新案準備進場。因此無論新竹或竹北市近期房市，雖已脫離先前低檔，但只能算緩慢回溫。根據報導，新竹市府將在本月九號公開標售『浸水重劃區』五塊抵費地。該重劃區總面積約九點四公頃，行政區隸屬香山區，不過是都市計劃外之鄉村社區，地目為乙種建地。實際位置則在新竹軍用機場與南寮市區之間。除該區外，新豐最新房市焦點區坪頂重劃區，也屬這種都計外鄉村社區重劃區；此類重劃區塊是否是新竹房市未來新星？值得注意。不過浸水重劃區實際稍偏，未來是否能產生任何效應，仍有待觀察。至於坪頂自辦重劃區，原本全是農地，重劃後則為乙種建地(鄉村住宅區)。以新豐內需房市格局及目前地價來看，該區未來推案還是會以約六百萬左右，較具市場接受度的低總價透天產品為主。 ◎基隆市　汐止線延伸案 終現定案曙光上月有報導引用基隆市長張通榮說法指出，交通部已正式行文基隆市府，要求與台北縣市洽商，決定捷運汐止民生線及基隆山線的後續主管機關。張通榮認為，這等於宣告中央明確支持並推動山線捷運和捷運民生汐止線銜接。先前交通部以『自償率為負值財務不可行』為由，駁回多條地方上送的捷運規劃案，(民汐線)延伸至基隆火車站案也在其中。不過張市長並未放棄，而是改為先爭取延伸至七堵百福社區，也就是所謂的『山線』。從商議主管機關納入基隆市的角度，至少代表民汐線案，基隆市將有發言及參議權，但仍不等於延伸至百福社區案就一定會過關。然反過來說，只要汐止線一天不定案，基隆山線就絕不可能『有譜』。去年曾傳出地方民代積極爭取的民汐線汐止段，結果至今還躺在朱立倫競選支票之三環三線中。根據長期觀察大台北捷運擘劃之經驗，我們認為該路線定案的關鍵，不在新北市首長誰當，而是政府有沒有錢，這當然又回到自償率議題上打轉了。站在平衡區域發展的角度，我們絕對支持強化基隆聯外交通的任何規劃；只是從現實面論，真正較可行的，或許是更有效運用台鐵設施，甚至思考革新台鐵營運效率；這樣不只基隆，只要是台鐵軌道行經的區域，都將具體受惠。◎宜蘭市　低總價透天 仍是區域客最愛前月因為監察院提出糾正，而成為市場『焦點』的農舍集村案，目前情況是，年底前順利取得建照者，應可順利興建；不過含過去售出的同質產品在內，終究會碰到要求補稅，甚至被拆除的問題；當然大前提是，相關單位切實執行查緝工作。而據了解，相關業者仍有抗爭或請願的打算。農地進行非農業用途開發，表面上是法令存在灰色地帶，代表相關辦法原始規劃有問題，但更重要的則是，都市計劃可能有不合時宜處，甚至整個國土利用，都得進行更縝密的檢討。當然，農業發展的未來定位，也得重新思考。回到房市面，算是(蘭陽)溪北地區精華地段的宜蘭市，儘管西部客仍不多，但近年土地成本持續墊高，房價當然跟著上漲；以推案集中區之一宜蘭大學周邊為例，透天總價已漲到千萬上下，最新的運動公園兩側新重劃區，千萬更是低標。不過，包含北宜高帶動區域經濟發展，或是陸客觀光商機，都不能算真正兌現，因此當地消費者較能接受的，還是漲價前約六百萬上下的總價範圍。於是，部分建商轉至宜市西側，從女中路前往約三至五分鐘車程，土地成本較低的員山鄉推案；由於總價符合當地消費者能力及需求，因此個案推出後來人及反應都不錯。五都選舉結果 對後市影響有限今年以來，大台北房價依然漲幅嚇人，多數人經濟力照樣追不上，房市業者與一般民眾的認知差距也尚無明確交集。這些現況，理論上對長期市場並非有利；但綜合近期發展，對房地產後市，我們仍抱持審慎樂觀的看法。首先是整體經濟復甦穩健。根據上月主計處公佈的十月最新失業率，已經降到五％以下，預估年底前還會繼續下降；另外，實質薪資部分成長，零售消費額也高，今年全年GDP成長率最新預估，更逼近十％高點。只要這樣的趨勢不變，國人消費力及意願都將提升；這不僅對房市，對整體經濟環境都是正面的。再者，雖然受到月前蘇花公路意外影響，開放陸客自由行時程將有延後；但ECFA簽署後，兩岸人流、物流、金流互動都更加頻繁且和平理性，這不僅只是對岸人士來台投資或購置不動產而已，更將使得台灣的經濟面貌更為活化多元。近期的趨勢展望，無論黨派，各家人馬心知肚明，是無法抵擋的大勢；因此五都選舉儘管過程有激情、有鬥爭，甚至有抹黑謾罵，但其最後結果，對房市或整體經濟影響並不大。不過仍得關注的是，其對兩年後總統大選產生的邊際影響。至於今年下半年以來的美國貨幣量化寬鬆措施，已造成國際商品行情及亞洲股匯市大幅震盪，預估仍會對未來本地房市產生若干影響。上月兩韓突發駁火，也是不可輕忽的另類變數。尊重民生需求 房市才會健全實質薪資提升、失業率下降，都是可喜現象，但就業提升和政府相關方案及季節因素有關；薪資絕對值仍低於金融海嘯之前水準，成長幅度和近年房價漲幅，甚至整體物價上漲幅度相比，也還有不小差距，何況國內貧富差距狀況，遠比數據面呈現得更嚴峻，更是平均薪資之外，必須同時考量的變數。總之，上述正面數據，必須要延伸為中長期趨勢，才真有意義。這方面，政府還要再加把勁才行。我們並不反對房地產市場適度商品化，賦予其相當的投資置產功能，畢竟這是促進市場活絡的要素之一；但平心而論，目前的高房價現象，的確和商品化面向有高度關聯性。畢竟房屋的初始功能是居住與使用，並不是保值或套利炒作；因此，當一個區域的房市交易或發展，和『本地、基本、民生必需』這些關鍵詞的脫鉤程度愈大，資產泡沫疑慮就愈大，就更須謹慎以對。台中　縣市合併　利多題材燒不盡繼上月初太平市新光段土地公開標售溢價比達1.31、台中7期豪宅熱銷，之後又有水湳經貿園區開發案、薇閣董事長許調謀在台中獵地、中資和港資相繼跨足台中房市等訊息，各個利多題材遍地點火，而水湳經貿園區的『台灣塔』更是令人驚豔，不少台中居民聞之亦十分振奮。在各項題材不斷層疊之下，台中十月房市交易也顯得火熱，買賣移轉件數為3,255戶，比起九月增加11.5%，與去年同期相比，也增加9.7%，月增率較台北、高雄兩大都會區都來得高。縱觀台中本月房市炒作題材有兩大主題，即縣市合併升格與中國概念（陸客自由行及ECFA）等題材。在縣市合併升格的預期下，使得台中縣、市府土地標售案屢傳佳績，例如太平新光段因徵收範圍內有四十米生活圈道穿越，又緊依台中市東區，不僅交通便利，而且生活機能優異，未來合併後身價可一躍而上，搶標熱烈不算意外。正由於縣市合併後前景充滿想像空間，台中市七期重劃區市況沸沸揚揚，土地標售市場交易也相當頻繁。以最新訊息來說，戴德梁行十八日公布標售六筆台中精華區土地，總計面積達9,196坪，其中以七期位於惠中路、市政北二路，台中市政中心附近一塊面積516坪的土地詢問度最高，該地每坪底價235餘萬元，預估將可順利脫標。另外，台中房市與中國概念的連結，不是『只聞樓梯響，不見人下來』的窘境，香港第二大地產開發商信和集團，在大肚山自有土地投資兩百億元，啟動大肚山觀光酒店與房地產開發計畫，藉以招攬國際商旅與中國遊客商機，現已進入執行階段。而水湳經貿園區則是台中有史以來最大的投資計畫，總額上看四百到六百億，園區內建設包括生態園區、大巨蛋、觀光飯店、國際展覽中心、購物商場與轉運中心，雖然預訂在明年初進行招商，但在ECFA簽訂後，業界在中資將進入園區投資的預期下，周邊地產價格早就蠢蠢欲動。然目前談中資進駐園區仍嫌過早，況且園區開發計畫頗為宏大，推行亦可能曠日廢時，投資人還是得謹慎為上。水湳經貿園區的新『嬌點』，便是未來園區的地標『台灣塔』（或稱台中塔），『台灣塔』基地占近四公頃，高度有三九○公尺，由羅馬尼亞籍建築設計師所設計，該塔規劃有12個『空中囊袋』的塔台，取名『漂浮的瞭望』，塔內設有觀景台等設施，預定在百年國慶當日動土，民國一○四年完工，落成後將成為台中重要觀光景點，為當地觀光飯店業者帶來龐大商機。總覽台中本月房市，無論是看好台中升格效應，或是中國概念發酵，各路人馬與資金都實質進駐大台中，未來幾個月內台中房市應仍粲然可觀；而隨著台中市政中心的遷移和開發計劃，台中市中區光環已漸被西屯區奪走，區域發展的轉移也是投資人該注意的事項。高雄　受惠台商鮭魚回流　高雄房價有支撐十一月初，『高雄海空雙港經貿園區發展條例』逕付立院二讀被封殺後，雖經貿園區未來發展前途未卜，但區域內近期仍推出許多豪宅建案，勇敢挑戰市場接受度。這些建案都可以看到陸資、台商的影子，讓一向較為封閉的高雄房市，有如一艘艘載滿金磚的運輸船，航向港內。上個月國城建設才以15億7千餘萬向太平洋建設買下在IKEA對面的土地，以每坪74萬的土地成本看來，未來每坪開價將在30至40萬左右；統一集團夢時代近日也宣布，結合台糖、中石化、台肥、國泰化工、東亞水泥、統正開發共同成立『DC21』(DREAM CITY 21)團隊，除了共同開發經貿園區土地外，並且也啟動夢時代二期計畫，包括辦公大樓、集合住宅等。在北高雄市區美術館、農十六推案幾近飽和後，未來經貿園區周邊，可以結合三多百貨商圈，連接高雄捷運三多商圈、獅甲、凱旋三站線性發展，加上外商大型倉儲產業進駐，南高雄勢必再度成為推案焦點。COSTCO旁的新建案「貝拉‧莫里」，位於中華五路五十米大道上，預計明年六月完工交屋，開價在26萬/坪以上，已銷售約兩成多，有百分之七十的客戶為台商，在大陸十一長假中返鄉展現驚人實力，目前正蓄積能量等待農曆過年期間台商返鄉後再衝刺。指標建案「都廳苑」銷售團隊璞園廣告也與香港地產業者中原集團跨海策略結盟，加上進駐的『吳寶春麵包店』人氣熱潮不減，吸引大批排隊人潮，無形中也帶來些看房客戶。然耕耘高雄房市數十年的資深估價師周世淵認為，高雄房市普遍欠缺的是大量利多題材的挹注與持續堆疊，星散的題材對於房價只有短暫的推升效果，但熱頭一過又打回原形，投資人須多加留意未來情勢變化才是。另外，縣市合併以後，位於大高雄地理核心區塊的楠梓、右昌、高雄大學，目前推案量也有增長，粗估此地目前約八十多個工地建案醞釀推出；加上合併後，人口躍升為高雄市第二大區的鳳山區，位於都市計畫區的文山特區因距離高雄市近，生活機能優良，有許多綠地公園，因此許多新建案在此推案，近期的新透天建案「帝富麗」，更是總價突破億元，創鳳山房市新高，挑戰市場接受度。 看好未來高雄在兩岸發展交流的遠景，今年八月，台灣長榮和立榮航空也在高雄新設辦事處，陸續開闢了澳門、上海、浦東等七條航線，十一月也新增兩條直飛青島、福州等班次，目前兩岸航班人次，高雄只佔了十分之一，相信將來航空業者結合旅遊業者大力提倡南進南出後，將可為高雄的景氣帶來更大的成長動能。資料顯示高雄今年一至十月房屋買賣移轉件數共22,596件，較去年同期20,597件成交量成長9.7%；而十月單月成交件數為2,325戶，亦較9月2,270戶成長2.4%，從數據顯示高雄整體房市正穩定上升當中。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw