產權分散難增值在台灣，由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣，所以一幢樓房內的所有權是分散的，這就埋下了日後衰敗的種子，在購屋當時，大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致，但當時間一久，各人的經濟狀況發生變化，對於公共事務的意見自然分歧。例如：大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新？電梯穩定度不足是否要更換？空調及冷熱水管系統是否要統一更新？︰︰小至招牌是否要統一管理？清潔維護及保全人員的水準是否要提昇？垃圾是否要統一收集？管理費不足是否要增加？︰︰如果要花錢，每一項問題都不容易取得共識，這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是，每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題，自然是不容易有效率的，於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生，而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制，因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況，成屋的價格自然也大受影響！在上述的情況下，有經濟能力的人自然不願久居，選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強，所以，也有能力最先搬出（其另購新屋，所以預售屋價格自然漲高），當社區內有經濟能力的住戶愈少時，社區品質自然就向下沈淪了。由於管理品質愈來愈差，最終或許將變成貧民窟，而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽，先進國家，即使美國亦是如此，當所有權分散時，就已經敲響了該幢建築物的喪鐘，這就是破屋理論的真意！要如何避免成為「破屋」呢？是有辦法的！不論是售屋當時就已有好的產權規劃，讓其所有權不致分散，或是分散後再透過好的設計（如信託、成立公司），再將所有權整合回到一個所有權之下，都是具體可行的方向。所有權集中的優勢但為什麼還很少為大眾所接受呢？其因有二：一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾，大多數的中國人認為，如果沒有拿到實在的所有權，總覺得不安心；另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導，使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如：芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有，後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象，所以成功的經驗仍少。但是就房地產投資的角度而言，所有權的集中是必須要走的方向，尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際，產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法，不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅，都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本，又可增加價值的方案，是無可抵擋的潮流，類似的商品在可預見的未來，必然會成為市場主流。第三，「地房管理論」土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性，如稀有性（甚至唯一性）、不折舊性（不但不折舊，反而隨著時間增加而常常增值）、法律的絕對保障性（除非自己同意，任何人都不容易拿走所有權）、與價值性（幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識）︰︰因為具有如此多的優點，因此，土地就是放著不予理會，它都會增值。有時需要錢了，又可以快速變現，或是拿去抵押借貸，以濟不時之需。當年紀老了，把它交給子女，又極受歡迎，對於如此特殊的好資產，相信是沒有人不喜歡的。但不幸的，也就是因為它具有如此多的好處，使人們對它產生了過多情感上的幻想，而逐漸失去了理性判斷的能力，甚至有「土地神話」（持有土地絕對不會不利）的名詞出現，其實土地的價值在於「利用」，而非「持有」，當對持有產生迷思，其價值將會減少。具體的例子，有些土地放著不用，結果容積（可以蓋房屋的面積）被減少（容積率實施）、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋，當鄰房都蓋好後，變得幾乎沒有價值；又如有些土地容積雖高，但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作，但常因條件談不攏，而使得價值大跌……。太多實務上的例子都說明了，如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法，不但不易獲利，反而會造成價值的減少。擁使用權才是贏家因此，愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」，而改放在「使用權」上！他們僅出售使用權，不但成本低，投資報酬率卻更高，例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」，都採用了只賣「使用權」（約五十年），不賣「所有權」的作法，取得大量的利益。而地主呢？當房屋興建後，只能收取少量的租金，但卻要交付每年增加的持有成本（例如地價稅），其獲利性是極不相當的。其實同樣的情況不但在國外，在台灣的商業建築上也早已在進行了，如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店，甚至薇閣休閒旅館，都是沒有土地產權，只有使用權的個案。但經營者的收入，遠高於地主的收入。由此可知，當房屋興建後，地主的「所有權」優勢即不復存在了。同樣地觀念，當房屋興建完成後，具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢？答案也是否定的，因為當房屋興建完成後，屋主的地位又和原先地主的角色類似，除非他（她）能夠自己經營獲利，否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。我們可以看到，當大陸每次「宏觀調控」，以及台灣每次「信用管制」之後，哀鴻遍野，許多爛危樓，以及空置的房地產隨處可見，此時只要有人能夠願意「經營」，不論再低的租金，或是不要租金合夥分配利潤的方案，都是極為容易談成的事。有能力才斯有財就有能力的經營者而言，幾乎不用花什麼錢，就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權，而其收入尚能優先支付經營成本及利息，其報酬率自然優於屋主及地主。這就是地房管理論的真意！以往是「有土斯有財」，以後是「有能斯有財」，如果不瞭解這個理論，還以傳統的思維認為，擁有土地（或房屋）所有權可以獲得最大利益，是很危險的！結 論在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後，任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解，隨著社會的進步，許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言，台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七，目前台灣住宅的需求狀況是供過於求，台灣地區的人口成長率每年下跌，隨著兩岸的開放，未來人口可能會呈現負成長。就商業不動產而言，台灣的經濟成長率不斷下滑，不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向，在這樣的大環境裡，若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維，是十分危險的。現在已經是商業社會了，房地產市場雖然是所有投資商品市場中，國際化程度最低的一個，但是，也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了，不論是企業或個人，若希望在房地產投資中獲利，就必須真正了解這三個理論，以能掌握趨勢，讓自己站在不敗的制高點上！（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）