建商在銷售預售屋時，都會設置「樣品屋」，由售屋小姐在旁解說，等到消費者心動後，售屋小姐會要消費者先簽「訂購單」，繳交幾萬元的登記費(或訂金、定金)，雙方再擇期簽訂正式的預售屋買賣契約。這種預售屋「訂購單」的法律性質究竟為何？會有什麼樣的法律效果？王姓男子於九十六年八月與陳同實業公司的代理人悅田公司簽訂預售屋訂購單，訂購「陳同實業公司」所興建位在臺北市士林區的「天母大九一建案」預售房地，約定買賣價金為一七六六萬元，王並交付三十五萬元支票作為定金。但陳同實業公司後來以悅田公司未經公司授權，該銷售行為屬無權代理，且王的出價未達底價，無法銷售，不肯簽約，雙方因而涉訟。訂購單屬預約性質臺灣高等法院審理後認為，悅田公司未經陳同實業公司之授權而以其名義出售房屋，該銷售行為自屬無權代理，但依悅田公司所製作之廣告文宣，其上已載明投資興建者係陳同實業公司，屬於陳同實業公司之建案，建造執照影本上亦載明起造人為陳同實業公司，一般情形下，消費者均會認為該建案之出賣人為陳同實業公司，陳同實業公司自應依表見代理規定，負與授權人同一責任。法院指出，雙方簽立之「訂購單」約定條款載明：「請於交付訂金後按規定簽約日，簽定不動產預定買賣契約」、「買賣條件以雙方所預定買賣合約為準」，故該訂購單屬預約性質。高院表示，契約可分為「預約」及「本約」二種，買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約(買賣契約)之成立為目的，又稱之為所謂『立約定金』。若本約後來成立，「立約定金」即變更為正式的定金，本約如果未成立，即預約已不能履行，則先前交付之預約定金如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。簽「訂購單」時應看清楚內容本案雙方的買賣契約因陳同實業公司認為底價太低，致不能成立，則原先王所簽的「訂購單」之預約已不能履行，且可歸責於陳同實業公司之事由，判決陳同實業公司敗訴，應加倍返還其所受之定金卅五萬元，合計七十萬元。這裡要注意的是，消費者在簽預售屋「訂購單」時，應看清楚訂購單上是否有「依本公司(建商)契約」字樣，如果有的話，那麼要先弄清建商的契約內容是什麼，然後再簽訂購單，以免將來看到內容時無法接受時，所繳的定金會被沒收。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw