昨日台經院公布了7月份產業景氣測驗點及廠商信心調查。如按過去『慣例』，媒體多數只會針對總體經濟面，也就是製造及服務業之結果做報導。不過昨日各報的報導方向，卻出現不同之處；因為，建築業罕見地被特別拿出來獨立描述，是唯一對本月及未來半年皆看壞的產業。另外，還有媒體引用更深入的報告內容。水果報引述台經院説法指出，未來兩季，台灣房市還將呈現價量下修的局面（Q3最多一成，Q4跌幅縮小）；工商時報則特別將資金湧入商用不動產部分，拿出來做文章。會對房地產或建築開發產業如此『特殊』的對待，是因為和上半年比較，本產業景氣明顯『急轉直下』，關鍵因素當然是政策調控(說打壓也可)。不過台經院引用住展風向球數據，對未來兩季房市所做預測，似乎又和知名財經分析師陶冬的預言有些出入。今天，經濟日報甚至引用陶冬『台北房價一定漲』當頭版標題。光從標題或表象上比較，陶冬和台經院的看法確實完全不同；但實質上，其實是殊途同歸。此話怎說？首先，兩者預測的『時間點』並不完全相同；台經院著眼短期，因為政策打房效應持續，未來還有可能再祭出土建融管制，且稍早央行發布的存款餘額再升高，可能造成物價波動，會促使央行決定第四季小幅升息。這些，都不利短期房市買氣回升。陶冬則從全球經濟觀點出發，且看的是中長期變化。由於國際經濟局勢才從前年金融海嘯餘威中重新站起；按陶冬說法，就好像『剛退麻藥的病人』，因此短期回檔、震盪疲軟是必然現象。惟中長期來看，無論中美兩大經濟強權，還會維持貨幣寬鬆政策一段時間(陶冬預測為五年)；因此陶冬斷言，台灣的利率不可能真的大幅調高、台幣也不敢大幅升值，低利環境加上游資仍氾濫，台北房價未來漲勢仍無可避免。因此綜合以上，其實台灣房市將是短期震盪，長期價格仍難下修的局面。不過，實際出現的現象，將很可能是商用及住宅房市不同調。陶冬談的是整體，台經院則特別提到商用不動產未來漲相佳。但相較之下，住宅市場較屬內需產業，雖然仍可能有游資湧入、拱高價格，但說實話，最高峰已在過去一年間發生(資金行情)。尤其，對商用房市來說，ECFA利多兌現，是起漲的開始，但對住宅市場，則要算利多出盡，未來則視兌現程度高低決定後勢。不過台經院對於廠商當月及半年內景氣看法之調查結果，和現階段住展企研室實際市場調查所得，又稍有出入；因為不少將公開的新建案，價格都還繼續墊高，不少打算鬼月後重新強銷的舊案，也準備調高價格。新案市場價格仍硬的現象，似乎不支持台經院有關業者看壞後市的調查結果。這樣看似矛盾的情況，反映的其實是業者對未來政策面不確定性有所擔憂，但同時也有期待。況且就近年取得土地的成本來看，除非利率大幅調升，加上土建融管制豋場，否則價格修正的發生機率不高，時間點也會繼續延後(甚至還沒考慮扭曲租稅制度支撐房價之因素)。另外，其實這些準備調高價格的個案，坐落區位也都相對較佳，或續有發展題材可炒；這從中古屋價格認知差距，7月份稍有縮減，惟獨有升格等題材拉抬的北縣繼續拉大，也可看出一些端倪。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw