與農曆年後相比，三月房地產市場的人氣指數，的確明顯攀高。分析箇中因素，政府低利率策略奏效，逼出量體驚人的民間游資外，主要還是去年上半年還居高的房價，陸續出現降價、修正的情況。 而由於買氣跟隨提升，新利多題材也浮現，因而又現『惜售』之說。 然而，政府拼經濟的實績，仍是房市何時否極泰來的觀察指標…轉瞬間，二○○九年第一季已過去；扁珍肥皂劇上演不止，世界棒球經典賽失利，范蘭欽事件鬧得滿城風雨。時節雖已入春，台灣仍是多事之秋。 最基本的民生議題，情況又如何。進出口貿易、薪資所得與零售消費額、貧富差距、失業率及GDP等經濟相關數據，仍現衰退；上任將屆一年的馬英九，如今之民調不滿意度，已追上他當選時的得票率。經濟台灣，看來也還沒走出金融海嘯以來的愁雲慘霧。不過同時間，卻真的有『春燕』飛來。三月台股從綠油油變成紅通通，指數站穩五千點並持續上攻，對岸安利直銷旅遊團的大陣仗，更使兩岸開放前景看來一片大好；更重要的是，產業火車頭房地產業出現築底回溫、緩步復甦的跡象，這個跡象，就是久違的人氣。三月春 乍現久違人氣一系列經濟指標或數據，呈現的其實是上月或上上月的過去式，只能算再度說明，過去消費市場景氣的低檔盤整。而儘管土洋法人對房地產後市看法歧異，不過年後看屋人數量增加、買氣提升，是不爭的事實。近幾年房市價量漲勢，確實只出現在某些特定地區；但話題暈染的效果，卻是全面性的。加上過去國人平均薪資水平成長有限，近期更是實質負成長，因此金融海嘯後投資客退場，全由自用者支撐房市需求面；這時，價格就成了左右買氣高低的主要因素。年後更多地區及個案的具體降價，自然是人氣加溫的主因。除此之外，一些利多因素也慢慢浮現。首先，央行為刺激資金流動而採取貨幣寬鬆政策，不但將原本為避險而封存的民間資金逼出，也造就了更低的房貸利率條件；無論從中長期置產投資或自用角度，都是強大的誘因。另外，兩岸開放政策更明朗、壽險業投資不動產資金鬆綁，優惠房貸擬再加碼及擴大內需建設逐步發包施行，都有助於房市景氣提升。下面的分區段落中，我們將介紹各區域近期的市場實況，包含價格、人氣買氣大致的變化狀況，或對區域發展有長遠助益及影響的新議題。台北市 市場反應 Ｍ型化具體上月底有報導寫道，台北市百萬單價的豪宅地段有縮減情況；這當然和信義計畫區太子建設「台北信義」，實際成交單價約『僅』百萬左右有關。 前幾年北市刮起豪宅『瘋』，在比價效應推波下，的確出現次級地段開出頂級價格的不正常現象。不過目前來看，僅剩信義計畫區、仁愛敦南名人巷維持豪宅地段之身價，建國南路、仁愛路口的「宏盛帝寶」則仍是豪宅代名詞；至於「文華苑」能不能取而代之，相信將是豪宅市場的新話題。高價豪宅以外，就要看相對低單、低總價產品的表演。文山區「氧樂多」以三十出頭萬的單價、七五○萬總價買兩房為號召，就創造近期罕見的高人氣。當然北市這陣子最夯的房市話題，還是「皇翔RICH」的『原價買回』。這個正式名稱為『信心購屋專案』的策略，算是一個行銷創舉，雖被同業視為一步險棋，但短期仍達到預期效果，不但推出首週來人倍增，客戶出價意願提高，和業者之間的價格認知差距也縮小不少。但進一步了解，原價買回策略已隨時間拉長而效果遞減。實際下訂者，則是自用及散戶投資者居多。至於這個信心專案，會不會真的推廣到皇翔建設其他銷售中之個案，就得看靠引爆話題所造就的訂單，能否被催化為實際的簽約了。台北縣 指標建商降價 跟風將起？相較於北市由於銷售中個案不多，降價風潮不甚顯著，北縣由於近年推案量持續擴張，因此去年底到現在的促銷或降價動作，感覺就明顯許多。 分區來看，從去年底的林口、三重，目前漸漸擴散到淡水、泰山、蘆洲及北大特區等。這些區塊的特點，都是近年推案量較大、位置又嫌邊陲。而從品牌角度，則寶佳建設為箇中代表。 以推案集中，範圍較小的三重重陽特區為例，去年原本是新和大動作降價搶市，年後則是寶佳加入戰局，同時其他地區的寶佳體系推案，也都有調降價格或推出優惠專案。由於寶佳在北縣的推案市佔率不低，預料此舉將會對北縣後市產生一定影響。幅員廣大的台北縣，要成功讓購屋民眾願意往單價稍低，區域發展還未臻成熟的外圍區域移民，交通建設還是關鍵。上期本單元提到了民汐線汐止段已初步定案，上月最新消息則是，二月底環評已過，本月送中央複審確認後即可定案，預計民國一○七年完工。另外，台北港正式啟用後，不但帶動八里地方之發展，北縣政府更重提淡江跨海大橋之建設計畫。就淡水或淡海新市鎮來說，交通還是發展之關鍵；但目前相關話題，除非是如上述汐止捷運這種已定案者。否則，地方首長改選在即，因此保守視之，是比較正確的態度。桃園縣 利多尚未發酵 房市盤整中如果論區域，降價情況最為全面化的，還是桃園縣。不過本縣近期房價修正的幅度不大，畢竟不少地方之前供給量不小，因此去年就出現修正，目前已是貼近成本價格。以品牌來說，豪宅專家中悅機構，則是仍堅守價格的少數之一。有關桃園未來的發展，除了升格議題外，最重要的還是航空城計畫。本刊之前曾發現，大園當地消費者對航空城利多話題，多持視而不見之態度；畢竟當地相關之話題炒作，不是一、兩天的事。八德擴大都市計劃，從詳細內容看，確實是在為航空城計畫的實現打底。雖然新定案的八德擴大計劃是縮水版，不過計畫內設置捷運站用地，卻意義重大。這條捷運，是貫穿此區及桃園市區的捷運綠線；該線還預定進入桃園國際機場，與藍線及機場捷運接軌。計畫內容更提及了北市捷運路網中，還在評估階段的三鶯線；按照規劃，三鶯線將在八德與綠線交會。地方首長即將改選，往好的方向想，朱立倫將會在卸任前拼出些成績，為接下來的宦途打好基礎；不過相對的也代表，只要尚未真正定案，上述一切開發方案還有變數。短期來看，一些供給量大的區域，仍將面臨修正盤整壓力，桃園又是以成屋為主，因此壓力會更明顯。除了捷運這一軌外，代表台鐵的另一軌，也將為桃園地區帶來新話題。楊梅鎮富岡地區，未來將有原本位於松山的台鐵車廂機廠遷入；如同台北港替八里帶來新需求，當地預計也會有台鐵員工進駐，代表的就是新的購屋人口。另外，徵收機廠用地所發放的補償金，也會為當地產生新的購買力。新竹地區 樂觀預估 下半年緩升溫上月二十一日，各大報都以顯著篇幅和標題，登出台灣科技業龍頭之一的台積電，取消無薪假的新聞。對岸家電下鄉政策造就的急單效應，不僅短期內讓台灣出口貿易猶如久旱甘霖，對新竹房市來說，也是樁好消息。去年以來，受到電子業需求大減，裁員、無薪假衝擊，當地房市人氣急凍。如今龍頭品牌取消無薪假，至少在信心層面上，絕對有正面意義。之前本單元曾介紹，竹北當地最新的重劃地—台科大重劃區。原本該區將在竹市關埔地區後，成為全新竹下一個指標房市區。而受到景氣影響，當地推案時程延後；目前據了解，最快下半年可望有新案啟動。而這當然是代表，區域房市浮現否極泰來的契機。基隆宜蘭 兩岸通樂透？ 仍屬內需市場大陸安利直銷旅遊團一時造成旋風；報章新聞可見他們到處大手筆消費，甚至高調對應，但是您大概沒特別注意，他們是從台灣東北端的基隆港登台。上月中台北港正式啟用後，基隆的發展定位問題再度浮上檯面。表象上看，無論地方態度或中央政策，都希望基隆港及基隆市轉型發展觀光產業。以現狀來看，除了相關建設必須再進階外，聯外交通還是一大問題；因此，最近基隆人又在積極爭取捷運。捷運能有效疏運大批人潮，改善交通，但是對當地房市來說，還是杯水車薪；人們要真的願意遷居基隆，或當地房市價量有所提升，還須從生活機能及環境品質做徹底改善，才是根本之道。說到觀光，對基隆來說，是要努力打拼的目標定位；對宜蘭而言，則是現階段最重要的經濟活動。北宜高的開通，徹底改變了當地的觀光事業生態；至於政府積極引進陸客來台觀光，是否會為當地帶來新的機會？至少從各飯店業者紛紛進軍礁溪設新據點來看，是有期待空間的。不過觀光歸觀光，當地房市之問題，和基隆類似，還是基礎建設質量不夠。區外客源進駐與否，對地區發展來說其實有好有壞，而目前仍只有礁溪房市有這個能耐。然而年後，礁溪房市也出現價格認知差距現象，台北客狂砍價，區域消費者又不愛溫泉套房，使得當地房市有人氣，但缺少買氣。從上述各區上月的市場實況來看，包含中南部在內，降價效應都明確浮現，那就是市場重見久違的高人氣。而大約是看到這底部反彈，甚至復甦的蛛絲馬跡，房市賣方的態度又有變化。永慶房屋發言人黃增福就表示，相較於今年初，三月市況已有明顯好轉；就中古屋市場來看，大體上是以低單低總價產品表現較佳。黃增福指出，價格鬆動是人氣提升的關鍵因素；不過來人重新出籠、買氣增溫後，賣方的價格守勢又再度浮現。來人增利多現 惜售風悄然起類似的情況，也在新推案市場看到，根據觀察，目前仍持續有個案或區域價格繼續修正，不過也已有業者改持惜售心態。這樣看來，未來有可能再出現新一波價格認知拉鋸戰和觀望氛圍。從賣方角度，來人倍增代表潛在的成交能量，心態上自然篤定許多；前面提到的利多議題先後浮現，也是他們態度轉強的重要因素。分析近期利多話題，無論實質面如何，至少讓業界產生許久未有的安定感。不過不久前才有『今年是買方市場』的預測；那麼需求面這邊，又有什麼趨勢？根據行政院消保會上月公佈之資料，不動產交易居各類消費糾紛之首，當中又以預售屋契約爭議比例最高。這個數據比例，背後其實潛藏逾放危機。最新公佈失業率五．七五％、受波及人數，關廠失業人數等都再創歷史新高。這個數字，及民眾薪資水準，或貧富差距數據，都將是房貸違約率會不會提高、逾放屋是否激增的觀察指標。因此就目前趨勢看，以法拍屋為首的逾放不良資產，將無可避免，是影響來年房市發展及行情的關鍵因素之一。拼經濟見效 房市築底真指標而真正面對解決的方式，還是要回歸政府所謂拼經濟的實際成果。畢竟要解決可能的房貸違約及逾放問題，除了先解決民眾失業，更要從厚植人民經濟力的方向，及改善貧富差距著手。這不可能光靠減稅達到，產業發展定位等國家級策略更是關鍵。諸如國土利用規劃檢討、擴大內需公共建設，不只要做，大方向都得正確，經費要花在刀口上。知名建築師世界宗教博物館前任館長漢寶德倡議，要趁此非常時期，積極從生活品質角度，改善台灣社會面貌；日籍趨勢大師大前研一也建議，台灣政府應揚棄以產業發展為思考核心的舊政策思維，改以增進人民生活福祉為起點。而這才是使國人荷包滿滿，願意購屋、投資的根本之道。回歸現實，今年房市在自用目的當道下，學區及捷運將會是購屋置產法則中，唯二之不敗定律。無論您是買來自用或置產，抓準上述兩點就對了！ 量縮策略奏效　台中房市來人倍增 買氣持續醞釀近年台中房地產隨著整體房市發展蓬勃，焦點更集中在七期、八期為首的大坪數豪宅產品，除了區域當地的需求之外，七期更吸引了投資客、北客，甚至是陸客等區外族群前來購屋。也正因為話題焦點幾乎都鎖定在七期的光環，使得台中市其他地區以及其他產品，包括首購或是一般換屋住家，無論是數量、價格及話題性上，都遠不及七、八期的規模，相對案量也小，因此台中市基本住宅需求一再被壓抑醞釀。景氣走跌這一年來，台中房市也受到不小的衝擊，七期、八期的中高總價個案更是首當其衝，買氣凍化。台中建商在公會的呼籲下，以量縮整理策略消化市場浮額，以今年三二九檔期大約僅有一百億〈原本預估達四百億〉，去年同期可是高達七百億。也就是說，今年三二九檔期案量大幅縮減，僅有去年的七分之一。推案量縮減後，中高總價住宅案暫時從市場上淡出，反而是首購自用型住宅案成為新焦點。三房首購型個案工地的來人大幅增加，其中以新成屋或是即將完工的基本住宅個案最明顯。如北區的「勝美學」、「歐夏蕾」，一週來人均可達三十至五十組。西屯區以首購、首換族群為主的住宅案，林維港麗 –「美麗進行曲」，湧現看屋人潮；另外，親家建設新公開的「時上TOP」，累積近一個月來人量已達兩百組以上，看屋人數以驚人速度成長，另外從網站上亦可嗅出買氣增溫的熱況。根據住展房屋網最新統計，台中市南區、西區及北屯區，平均每個個案的平均點閱數，都在三百次左右，這已經是台北縣板橋市及三重市的水準，台北縣這兩區均投入大量媒體，吸引買方上網看屋，台中市在個案及媒體量縮減的現況下，能醞釀這樣的市場買氣實屬不易。看屋人潮雖然出現，但是目前客戶信心度仍稍嫌不足，雖然購屋需求仍存在，真正要下手購屋時，仍會躊躇觀望，提出的價格亦與賣方有落差，回籠次數也因而增多，顯現成交比例的下降。然而，市場實際需求的明顯反彈，使市況已比年前改善許多，著實為沉寂的市場注入一股暖流，出現市場好轉的徵兆。高雄市興起首購市場「房價七折說」原本是去年針對台北縣市少數區域，以及少數個案價格過高的學者建言；但是卻嚴重波及中南部房地產市場，讓業者苦口難言，餘波盪漾至今，讓高雄市半數以上交易陷入遲滯。其實，相較於北中南三大都會區，高雄市的市場買氣算是目前最活絡的，平均每個個案每週的看屋組數高達三十至四十組；但是成交件數並未同步成長。主要是因為客戶前去看屋時，「撿便宜」的心態濃厚，而且深受媒體報導「房價七折說」的影響，紛紛向個案現場大砍價，買賣之間的價格認知落差擴大，造成成交速度緩慢。高雄受影響最大的莫過於豪宅型產品，無論中古屋還是新成屋，豪宅交易都呈現鈍化。主要是因為買方普遍認為前一波豪宅漲幅最為明顯，因此現在對豪宅出價十分「嚴苛」，出價普遍都在開價的三成左右。再加上原先北客購買的豪宅產品退戶多，中高總價住宅產品的買氣急凍。包括幾個單價三十萬以上的新案、高美館區第一排豪宅、以及澄清湖別墅等等，買氣都尚未解凍，少數新案甚至傳出財務危機。但是除了中高總價住宅之外，一般店面倒是逐漸出現長線投資的買盤，趁機進場搶便宜。各區零星傳出總價三千萬以上店面成交喜訊，而且買方大多以區域客為主，有區域客支撐市場，房價可望逐漸趨於穩定。目前市場反應最好的產品，應該算是三房首購型住宅，總價約在三百至四百萬之間，搭配「青年安心成家專案」，可享兩百萬兩年免息優惠，目前不少個案都打「超低自備」訴求，自備款五十萬以下，房貸約五十萬至一百萬，本息月繳五千元，繳息不到兩千元，就可以輕輕鬆鬆買到一間新房子。產品不多也是市場熱絡一大主因，近年來高雄豪宅話題不斷，建商推出的產品，也大多以百坪以上大坪數，或是區域創高價豪宅為主軸，三房型首購產品不多見。碰上這波低總價潮流，首購產品反而受到青睞，客戶願意出手的成交價大約在十至十二萬之間。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw