上次我們初步的計算後，似乎購屋對NUNU桑來說不是問題，那麼我們再來看下去……綜合考量問題來了，如果要完成他的購屋計劃，他的退休計劃勢必無法達成，因為會有資金排擠效應，怎麼辦呢？我們換個方式來進行，倘若NUNU桑認定，在他有生之年，一定要有個窩，那麼是否可以延後購屋的時間並運用時間差來槓桿運用以實現自己的退休計劃？我們來看看專業的理財人員會如何建議他？STEP 1. 我們先以達成他的購屋目標來考量，以五年為年限，他需準備的自備款仍為三成，也就是262.5萬。STEP 2. 並且將本金150萬扣除掉緊急預備金(以3個月的月薪來看，為27萬元)，實際可動用的金錢為123萬元，並將每月的3.55萬、年限5年、本利和262.5萬來計算，他應選擇每年擁有7.31%的投資報酬率的工具(要達到7.31%的投資工具，比比皆是，但重點在於要做好資產配置，也就是說股票：貨幣：債券要有一定的比例，而不是買了新興市場基金、大中華基金、台股基金來叫資產配置)。STPE 3. 假設他每月的4萬元扣除3.55萬後，尚有4,500元可以存入下，於是我們計算4,500元在三年間，以投資報酬率5%，可以增長至多少？答案是17.51萬元。STEP 4. 而在47歲買屋時，可選擇三年寬限期，於是，他這三年只需付利息1.79萬，而另外的2.21萬(別忘囉，我們是用每月他有4萬不見的方式來規劃的)再加上之前存的17.51萬一起計算(投資報酬率仍是5%)，可得106.34萬，此時已為50歲年紀，之後的17年的貸款本息攤還的話(利率3.5%)，每月就得支付3.98萬元，也就是說，NUNU桑這時候得做出抉擇，是要降退休後的金額？還是要選擇較遠的區位來購屋？抑或，他願意將每個月的花費再去做調配？筆者認為這整個的過程，是需要財富管理人員跟客戶溝通的，而真正的財富管理人員的價值也才能呈現，NUNU桑總不會希望一心以為可以達成，待買了金融商品後，快到目標年限了，才發現似乎很難達到！筆者的教練曾經說過，資訊的交換，一定要對雙方都有好處，不然，客戶無法達成目標，財管人員也不會有價值。　　財務數字的計算，就像醫師的聽診器，如果連數字都不會計算，就只能隨著公司一波波推出的商品去狂掃客戶，去衝業績，去衝所謂的拜訪量，但……那真的是客戶要的嗎？它到底解決了客戶的那一項財務需求？其實沒有對錯，就目前一般財管人員來說，只要有業績，就有功勞，而對一般客戶來說，只要你有業績的壓力，我就能多方比較，去挑選“感覺”對我有利的商品，那麼一般財管人員被當成推銷員，也就不足為奇了。