URL@智邦生活館: 生活話題

房東怕遇到惡房客,在租賃契約中寫明個別磋商條款,這樣合法嗎?  



(圖片提供/幸福空間)

租客怕遇到惡房東,房東也怕遇到惡房客。但房東如果在租賃契約中寫明個別磋商條款,這樣是合法的嗎?以下就幫大家詳細解答!

如果在契約中載明:「乙方不得擅自主張押金抵扣租金,若拖欠租金達7日以上,並經甲方催告所定催告限期內仍未繳付,乙方同意甲方及其委任代理人得自行進入屋內,處理、丟棄屋內物品,乙方不得異議或求償。乙方應付當月租金外,賠償違約金壹個月。」等個別磋商條款,依內政部修正「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,名稱並修正為《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,自民國109年9月1日生效。此外依112年2月8 日新修正公布之租賃專法明定,租賃契約出租人及承租人間「視為」具消費關係,適用消費者保護法相關規定,並自公布日施行。

首先,針對「乙方不得擅自主張押金抵扣租金,若拖欠租金達7日以上,並經甲方催告所定催告限期內仍未繳付,乙方同意甲方及其委任代理人得自行進入屋內,處理、丟棄屋內物品,乙方不得異議或求償」特約約定,有違租賃專法及應記載事項,恐淪為無效。

1. 上開應記載事項第17、19 點分次記載,「租賃期間有下列情形之一者,出租人得提前終止租約,且承租人不得要求任何賠償:⋯(二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付」、「租賃關係消滅,依第十五點完成點交或視為完成點交之手續後,承租人仍於租賃住宅有遺留物者,除租賃雙方另有約定外,經出租人定相當期限向承租人催告,屆期仍不取回時,視為拋棄其所有權」

2. 據此,倘若以個別磋商約定承租人拖欠租金達7日以上,並經出租人催告所定催告限期內仍未繳付,承租人同意出租人及其委任代理人得自行進入屋內,處理、丟棄屋內物品,即有關提前終止租約事由、30 日通知程序以及點交、處理遺留物約定,過於粗陋均有違上述應記載事項及消保法規定,而應解釋為無效,仍應回歸適用上述應記載事項內容。

3. 其次「乙方應付當月租金外,賠償違約金壹個月」之約定。租賃專法雖明定押金,指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任,預為支付之金錢。解釋上,於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。租賃實務上,有承租人於租約關係消滅前擅自預先主張押金抵扣租金固為不生效力,若進而約定尚且應賠償違約金壹個月,恐有違互惠公平原則而無效;反之,租約消滅後押金抵充債務,含積欠租金債務若有不足的話,尚得追償。

4. 據上所述,除了以住宅租賃均適用租賃專法及住宅租賃定型化契約應記載事項,全面保障租賃雙方權益,此外,加上租約公證約定逕受執行條款可強化租約執行力,但公證亦非萬靈丹,尚且可以考量尋覓租約保證人條款、委託合法之租賃住宅代管業者管理租賃業務,均不失為更好的保障租賃雙方途徑。

延伸閱讀:為什麼現在的房子越來越小?那些因素促成房市小宅化?

延伸閱讀:受到高房價、小宅化影響,有些居住空間悄悄消失不見了!

【本內容節錄自編輯精選好書《冒泡法則房產100問:投資買賣都要懂的觀念及技巧》】


彙整編輯:May

書名:冒泡法則房產100問:投資買賣都要懂的觀念及技巧

圖文提供:好優文化

作者:張欣民、連世昌


作者相關文章



2025豪宅設計未來趨勢|台灣十大豪宅高訂奢華新高度,繽紛設計定義頂級生活美學


5大QA解答舊屋變潮宅!4間老屋翻新裝修實例,找設計師做這些,新家原地封神?!還有替代方案省預算~


開放式中島與多功能餐桌,從烹飪到聚會讓廚房成為家的舞台


〔開箱影片〕23坪奶茶色自然風格宅,裸樑設計及格局改動變出小臥榻讓新成屋更有魅力


電子衣櫥是智商稅還是生活必備?入手前必看優缺點&挑選指南,讓你一次搞懂電子衣櫥到底值不值得投資!


什麼是日式生活美學?不只是裝修上的視覺風格,而是以細節建構五感最佳體驗


從自由到自然,從閱讀到靜心:日作設計的5個空間提案,不只是住,更是療癒


退休不是長輩的專利!透天別墅&單層住宅X祖厝改造、老屋翻新、度假別墅,4 種設計描繪多元退休生活


設計師度假宅化身「親子移動城堡」!彈性隔間串起小家庭日常,蟲點子創意設計奪下 2025 TID台灣室內設計大獎居住空間獎!


家的溫度,來自一份貼心的陪伴!九日設計以溫暖初心實現屋主對家的想像


收藏控的天堂!我全部都想要|20坪中古風 x 復古家具交織出特色選物藝廊


極簡老錢風太美了!智能控制全宅、夢幻RGB壁爐,台南別墅設計宅開箱!


豪宅必備頂級建材!4大類15項應用總覽,奢石大理石、壁布、鍍鈦金屬、藝術塗料、皮革等常見QA


如何打造專屬自己個性的日式混搭風格宅?10 大日式混搭風一次看


留住生活軌跡,重建空間秩序!源質設計幫你「老屋翻新」不搬家也能住進夢想家


豪宅4大熱門風格全攻略!現代感、人文感、奢華感、渡假感一次掌握


美觀而實用的收納可以兼得嗎?參考空間條件精準掌握比例,不論大小坪數都能擁有美型收納


設計師的巴黎日常:16坪法式中古私寓裡的浪漫時光


夕陽下的光影美學!高雄亞灣毛胚屋華麗變身,格局X風格X引光入室,成就多元場景的度假生活


日式美學入主台灣住宅!從材質、工藝和光影,體現隱而有感侘寂生活

分享至FaceBook