【撰文／楊欽亮　圖片／好房網資料庫】

每個銷售日本不動產的業者都會告訴你，東京奧運明年就舉行了，安倍三箭會帶領日本走出困局。

世界五大管理大師之一的大前研一的看法卻悲觀到極點，他甚至說，除了部分區域之外，日本房價恐怕永遠不會上漲了吧！

「外資撤離，日本不動產露疲態！」經濟日報三月九日一篇引述日經新聞的報導指出，日本不動產市場正逐漸降溫，而外資紛紛撤離市場是造成這個現象的主因。今年初蘋果日報也有一則綜合外電報導，主要內容是二○一八下半年日本房地產交易大減三分之一，反映外國人收購日本不動產風氣大幅降溫的消息。

根據報導，外資從去年四月到今年二月一共賣出四千七百六十六億元不動產，買進金額則從一兆日圓滑落至兩千九百七十九億元。日經新聞在其報導中引用了瑞穗信託與銀行旗下都市未來綜合研究所的數據，這個調查數據顯示，二○一八年四月到二○一九年二月日本的不動產交易額為三‧二六兆日圓（約兩千九百三十億美元），數字比一年前同期銳減了超過三十％。預估到今年三月底為止，本年度交易額將低於前一年度，這將是三年來首見的情況。

事實上，這個報導揭露的情況很驚悚，卻也不令人意外。在別人都爭著逃命的時候，台灣的日本房產投資說明會或分享會還是北、中、南一場接著一場開。在講師們鼓著三寸不爛之舌煽動著你，說東京奧運快要舉行了，說到日本買房子當房東可以輕鬆收租的時候，別忘了多做些功課，先把銷售話術背後的真相弄清楚。

旅日作家劉黎兒二○一七年底就曾經撰文揭露：「前幾年爆買日本房地產的陸客等已經開始在脫手東京灣岸地區的房產了。」二○二○東京奧運的比賽場館多達三十七個，場館將以東京灣沿岸晴海地區的奧運村為中心，這裡櫛比鱗次的塔式超高層豪華住宅群也成為房地產投資炒作的焦點之一，吸引了以陸客為主的華人投資客搶購，然而不過幾年時間，陸客就因為北京嚴控資金外流等原因而「不玩了」。

劉黎兒說：「日本房產的利潤並未如業者宣傳的那樣好。」她觀察發現，日本的租賃市場處在飽和狀態，空屋多，房東不敢有房租上漲的期待，加上要付管理費和修繕基金，一換房客又要重新裝潢。「過沒兩三年，要脫手時，只能當中古物件賤賣，得不償失。」

東京奧運成買房題材？當心利多出盡慘套牢

很多人或許會問，不是有「安倍經濟學」嗎？不是有東京奧運嗎？日本房市到底出了什麼事？為什麼到日本買房子，還有那麼多風險要承擔？讓我們試著一步步去探索那些撤離或逃離的外資與陸客看見了什麼吧！

第三十二屆夏季奧運於二○二○年七月二十四日至八月九日將在東京舉行，主場館附近的東京灣住宅群距離銀座、大手町等商業區不遠，的確有其優勢，但是這個地區逐漸變得擁擠，交通、醫療及教育資源不足問題都已經浮現出來，更令人憂心的問題還在後頭。

被評為世界五大管理大師之一的日本管理學與經濟評論家大前研一曾說：「奧運只有兩週，東京並不會因為奧運活動而繁榮。」這是不是你心裡納悶著，卻不曾說出口的疑問呢？不要懷疑了，大師的回答正是多數人心裡的想法：奧運是奧運，房子是房子，這是兩回事。

大前研一認為，北京等開發中國家城市在主辦奧運後，經濟發展會得到有形的挹注，但是對倫敦與洛杉磯乃至於東京等先進國家城市來說，由於基礎建設已經完備，因此「只會留下一項或兩項象徵性的建物，無法期待能帶來多大的經濟效益。」

顯然，奧運牌只是一個日本房地產投資的炒作話題，如果東京申奧成功之後，當時坐鎮東京都廳的東京都知事有足夠的魄力與遠見去改造東京，那就另當別論了，但是在大前研一眼裡，這件事並沒有發生。他說：「領導者只將都市規畫侷限在『東京奧運』這種易懂顯眼的範圍內。」