上半年新案開紅盤，中古市場交易也小有回溫，部分屋主心態轉趨強硬，但房市好表現是否能延續？第三季的升息壓力與國際動盪局勢，將是左右下半年房市的極大變數。

房市回溫會是曇花一現嗎？觀察今年四月份六都買賣移轉棟數，與三月份相比，全面呈現量縮，除台中市僅月減2％外，其餘五都均有14至17％的降幅，房仲業者推估，交易降溫與第一季看屋人潮增加、屋主開價轉趨強硬有關。

2017年第一季國泰房地產指數指出，今年第一季房市價格與交易量雖較去年同期上升，但推案重鎮新北市案量持續萎縮，價格也未脫離低檔局面，顯見市場非真正復甦，今年下半年的表現將是觀察重點。

另一方面，低價新案陸續推出，由於破盤價衝出的銷售好表現，使得鎖定自住及首購市場的新案持續削價大戰，導致新案價格不升反降，中古市場連帶受到波及，價格回檔機會不大，即使交易量回升，價格也僅能持穩，業界預估，當這波支撐房市的買氣消散後，市場將進入第二階段下跌。

讓價才買單
買方期待價格再低五％

進一步分析，熱絡的交易實則是由近三年的跌價所營造出來，不論新舊物件只要有明顯價格下修，達到買方的「甜蜜點」，就能出現買氣。不過，下半年房市能否繼續維持成交榮景？「讓價」仍然是最大關鍵。

根據永慶房產集團2017年第二季針對網路會員做的調查統計，有六成受訪者認為第二季將維持下跌情勢，且認為房價再降5至10％才是合理購屋價；另一方面，對於下半年購屋時機的好壞，有四成購屋者認為是好時機，當中有高達89％認為房價已有感下修。

以上數據可看出兩個重點，首先，民眾對於房價下修是有感的，但是對於達到足以誘發購買欲望的價格，普遍認為還需要再下修5％以上。然而，部分屋主因交易量回溫心態轉趨強硬，開價和買方的「甜蜜點」又背道而馳，為房市埋下更多不確定因素。

第二個重點是，有四成受訪者認為下半年是購屋好時機，對應從去年第四季出現的交易回溫就能看出，有不少準備買房但保持觀望的剛性需求買方，經過三年的盤整之後認為價格已趨於合理，因此願意在房價持續下修期間進場買房。問題在於，這些忍耐很久的買方在近期都買到房子之後呢？接下來房市或許會進入第二個冰河期，第二波房價下修與交易量回升的循環又將展開。

升息壓力來臨
買盤將受威脅

另兩個房市危機，可能來自美國升息和歐洲政經情勢動盪。美國聯準會在今年五月份利率維持不變，但下半年升息機會仍然很大，市場預估六月升息一碼的機率高達71％，如果六月沒有升息，九月升息的機率將會拉高至84％。

以目前房貸利率來到1.68％來看，如果未來升息一碼（0.25％），利率將回到三年前的2％左右，雖然升息一碼在房貸上並未出現過多的壓力，但如果房貸升息三碼，房貸族的壓力就會出現，尤其自住買方的房貸比例通常較高，貸款期數長，升息將會迫使首購或預算有限的買方收手，造成房市需求量降低，因此利率走勢會是下半年一大關鍵。

再者，川普政府喊出的擴大財政政策目前依舊未見輪廓，美國若真能執行財政方案，將能帶動美國內需成長。但是歐洲方面遭受恐攻與經濟停滯等問題，加上法國五月選出非出自主流政黨的年輕總統，在這些條件影響下，近期歐元區復甦的機會不大。影響台灣較直接的兩岸情勢也動盪不安，加上中國經濟動能趨緩，在沒有經濟帶動的大環境下，房市回溫欠缺基礎，下半年價量回升的機會依舊渺茫。

【撰文／鍾釗榛】

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