【企畫執行／師慧君、鍾釗榛】

【撰文／鍾釗榛　圖片：《好房網》資料庫】

傳統推案黃金檔期「928檔」即將登場，預售屋破盤搶市風潮不見平息，加上建物移轉棟數逐年走下坡，業者預估今年移轉量將創下25年來新低點，然而，使照核發戶數卻未見衰退，2013年起建商推出的預售案又邁入交屋高峰期，嚴重的供需失衡眼看即將來臨。

房屋持有稅與新案降價傾銷造成中古賣方極大壓力，不利房東的新版租屋定型化契約也上路在即，在多重打擊下，評估自身優劣並看清市場趨勢，將是決定能否安全脫身的保命關鍵。

總論篇 中古屋賣壓升 新案餘屋爆量 賣壓壟罩全台

量縮緩跌是目前台灣房市的概況，這種凌遲式的不景氣將這波低潮持續延伸，尤其近五年新案數量激增，九二八檔新案破盤烽火四起，中古市場也岌岌可危。

要了解近幾年的新屋概況，從使用執照的核發與買賣移轉的數量就能看出端倪；住宅類使用執照核發戶數由二○一二年的七萬七千二百三十八戶逐年增加，至二○一五年已來到九萬六千多戶，但是這四年間建物買賣轉移棟數則從三十二萬八千八百七十四棟，下降至二十九萬二千五百五十棟，這個數據表示近年來完工的新屋越來越多，但是交易量卻越來越少。

房屋稅上調 建商如入壓力鍋

今年使用執照持續攀升的原因，可以往前推至二○一二年房市邁向高峰期，當時的房市榮景促使建商大量推案，但是從二○一三年由高峰開始下修時，建商推案已箭在弦上，所以三年後的現在，正好是這些新案的交屋高峰期，但目前的房市狀況卻不足以支撐買氣，將會出現新案餘屋賣壓，而這樣的賣壓將會迫使建商讓利。

建商不只有餘屋賣壓的負擔，這些尚未賣出的餘屋每年還要額外付出高額房屋稅，原因在於二○一五年房屋稅重新修訂後，對於多屋族會增加持有稅率，所以手上有大量餘屋的建商面臨雪上加霜的困境。

以台北市財政局所公布的資料來看，建商一年內未售出的房子課徵二％稅率，但是一年後超過三戶，就依照非自住稅率課徵三．六％稅率，使得建商無法以撐待變，必須要盡快出脫手中餘屋以降低持有成本。

不動產仲介公會全聯會理事長林正雄在「房屋稅的困境與挑戰」論壇中表示，目前全國房屋公告現值六年內上漲一七三．五％，新北市漲幅更來到二○○％；公告地價近十年來也大漲一六二．六％，如此暴衝的持有稅已如失控。

九二八檔期榮景不再 建商倒貨勢在必行

傳統上九二八是房市的重要檔期，原因在於九月正好結束民俗月，原本延宕的買氣會在此時回籠，此外尚未實施周休二日時期，九月二十八日教師節是國定假日，正好成為一波年底前的看屋潮，建商也因應這樣的時機舉辦活動創造買氣，使得九二八已成為每年建商推案的高峰期之一。

但是今年一至五月的住宅類使用執照核發戶數已有三萬七千八百五十二戶，建築買賣移轉棟數卻只有八萬五千九百八十五戶。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰預估，今年全年買賣移轉棟數可能驟降至二十二萬戶，是二十五年來的新低點。

房市整體交易量下滑，又有大量新屋正準備投入市場，由此可見壓力來自賣方身上，尤其手中握有餘屋的建商更是想方設法要出清，導致今年九二八檔破盤烽火四起，基隆八斗子「早安國揚」打出每坪十三萬八千元震撼價，其他案場降價或加贈配備手法也讓倒貨潮越滾越大。

新屋降價 中古市場再受擠壓

指標的新屋降價，中古屋必定會受到影響，以新北市蛋黃區板橋為例，最近廣受矚目的新案「江翠ONE」喊出四字頭房價，這樣的開價確實成功吸引買氣，也鳴起建商降價讓利的第一槍，更使得未來將在該區域推案的建案開價無法突破四字頭關卡，整體房市便會明顯下修。

江子翠的中古行情原本也有四字頭，如此一來中古市場就會出現價格下修的情況，所以中古屋主如果沒有趕快在價格上做出反應，物件脫手的時間將會拉長，持有成本也會加諸在屋主身上。須注意的是，新屋降價擠壓中古屋市場的情況將會陸續出現，它並非個案，而是全面性的現象。

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