【撰文／Angela】

房價真的鬆動了嗎？到底該不該趁早殺出？與其聽名嘴說得天花亂墜，不如聽聽屋主的買賣血淚史，讓實際案例告訴你，面對歹歹時機，小賺真的就是贏！

國內房市如一灘死水，有房者該何去何從？住商不動產台北大直加盟店副店長吳礎辰指出，有少數投資人將國內不動產出售換現，並將資金移往海外，不過自住型屋主若無立即資金需求，多半不願降價。

取得成本低 寧可繼續等

以大直地區為例，吳礎辰觀察，不少高資產屋主仍期望成交價落在實價登錄高點，甚至突破行情，加上部分屋主是在房價相對高點購入，不願賠售，寧可耐心等待。

類似情形也出現在大安區，群義房屋大安店協理李智暐指出，台灣長期處於低利環境，口袋夠深的屋主壓力並不大，加上早期取得成本低，除非有資金缺口，否則並無立即售屋的急迫性。以大安區國宅為例，多數屋主為長期持有，購入成本低，對房子又有感情，開價自然比置產族更「ㄍㄧㄥ」。

但李智暐強調：「房價確實已出現鬆動趨勢！」像是正義國宅前年實價登錄多為八、九字頭，但去年成交價已陸續下探至六字頭，大安國宅也從成交價七、八字頭，降至六字頭。換言之，首波降價的屋主已搶得先機，出脫房產入袋為安，而一直「ㄍㄧㄥ」著不願降價的屋主，在長跌趨勢下，恐怕只會等到越來越低的價格。

今年房地合一稅上路，加上全台調整土地公告現值，造成房屋交易所得稅與土地增值稅雙漲，尤其是土地持分大的公寓或舊華廈，土增稅漲最兇，不少敏感的屋主早在去年底之前就已賣屋，好避開暴增的稅負，不過仍有屋主誤判情勢，錯失售屋時機。

稅額暴增 今年賣賺更少

業者指出，有屋主在去年三月委託銷售大直「金泰花園」四十七坪物件，當時實價登錄行情總價介於二六五○至二八○○萬元，但屋主期望售價為三千萬元，結果多數買方出價介於二六○○至二七○○萬元，雙方對價格認知落差大，無法順利成交。

吳礎辰推算該屋主二○一六年度持有稅與交易稅，光是土地增值稅就增加約三十萬元，換言之，在新稅制的牽制下，屋主的獲利較二○一五年以前賣屋來得低，今年賣比去年賣賺更少，且降價都還不一定賣得掉。

李智暐也指出，大安區跨年度土地公告現值漲幅可達一○％，以三十坪公寓型產品為例，持有稅就增加約三十萬元，等於每坪成本墊高一萬元，「土地持分較高物件尤其明顯，建議趁早處理。」

豪宅ㄍㄧㄥ不住 慘賠出售

無獨有偶，張小姐去年欲銷售一戶豪宅，價值約二億四千萬元，但張小姐的理想成交價為二億六千萬元，因取得豪宅使用執照時間點落在二○一四年七月一日後，故適用新制契稅及房屋稅，加上政府提高豪宅稅率與路段率，導致原本預估房屋契稅約四十七萬元，卻因適用新制暴漲至近二百萬元。

買方外商L先生了解該戶社區行情，願意出價二億三千五百萬元，但張小姐認為以豪宅總金額來看獲利太少，拒絕讓價，直到今年不得已要交屋了，再委託仲介聯繫L先生，最後以低於二億三千萬元成交，換算張小姐等於認賠約一千萬元，若早點讓價，至少可少賠五百萬元。

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