【撰文／劉育菁 圖片／《好房網》資料庫】

「悶」、「疲」、「轉折」是不少專家對二○一四年房市的註解，如果說「漲久必跌」是經濟學不變的道理，為什麼台灣房地產自SARS後上漲十三年才熄火，究竟背後隱藏哪些祕密？

價漲量縮 政策左右房市

從全台買賣移轉件數分析，年初至今房市的確「由熱轉冷」，特別是台北市單月交易低於三千棟，若推估到年底，全國買賣移轉件數約為三十二萬件，將是SARS以來的新低量，「房產政策的混亂、失去章法，沒有整體配套，是市場失靈的主因。」淡江大學產經系副教授莊孟翰直指問題的癥結。

這波房市自SARS後一路攀升，二○○三年至二○○七年市場呈現健康的「溫漲」格局，二○○八年金融海嘯後，全球央行印鈔灑錢，加以兩岸和平紅利，引爆史上最長的房市多頭榮景；至二○一二、二○一三年，五都房價終於被推上最高點。

然而，在有錢人享受資產翻倍、把房地產包裝成「只漲不跌」的最佳投資工具時，在天秤的另一端，買不起的無殼蝸牛大喊「居住不正義」，抨擊台灣淪為炒房天堂，因為台灣房地產漲幅在全球數一數二，稅率卻在全球敬陪末座。

政府在選舉的壓力之下，自二○一一年起一連串「打擊投資」的政策紛紛出籠，除了奢侈稅外，選擇性信用管制、豪宅稅、實價登錄、囤房稅逐一登場，今年更推出房地合一稅制改革。

投資縮手 市場回歸自住

當台灣不再是炒房天堂，房地產易漲難跌的神話被戳破，不再有前仆後繼的資金搶進後，二○一五年台灣房市究竟該往哪裡走？是否會落入凡間，有沒有可能被打落谷底？

永慶房產事業群總經理葉凌棋認為，未來市場將回歸基本面，也就是自住最大，投資、置產都要暫時退場觀望；但他強調，觀望不代表退出市場，反而更要多接觸市場，才能了解行情變化。

「現在買方看屋就算產品、價格、環境都喜歡，但看了不下十遍，最後還是想再等一下。」大聲行銷執行總監田大權嘆了一大口氣說，市場驚嚇指數破表，買方想買卻不敢下手，因為大家看不到未來。

他口中指的「未來」，除了政府對房地合一政策的方向仍不明確外，還包括擔心二○一六年總統選舉很可能再引起政治不安定，這也是宏大不動產估價師所長卓輝華認為，未來兩、三年房地產會「僵持」的主因。

卓輝華解釋說，二○一六年是執政黨的政權保衛，當然不會讓房價大幅下降，但如果沒有小幅回跌，很難杜高房價民怨悠悠之口，房價很有可能像「溫水煮青蛙」緩緩下跌，再者台灣進入已開發市場，未來房市景氣循環將越來越長。

置產首選蛋黃區

房地產進入高檔轉折，但用五間套房滾出億元身價的璽朵國際董事長呂安淇卻認為，二○一五年進場投資房地產，雖然不易享受短期獲利，但對保守型投資人而言，購入市中心蛋黃區物件，長期來看依舊比存放銀行的投報率佳。

在住宅方面，若是捷運商圈，店面、或三房大眾化需求產品，屋主願意讓價十五％，就可考慮進場；若是收益型產品，只要租金投報率出現四％，長期持有都不會吃虧。

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