【撰文／林婧佳圖片／《好房網》資料庫】

財政部今年積極推動房地合一實價課稅政策，最快將在二○一六年實施，今年已陸續引發市場恐慌，尤其台灣人「有土斯有財」觀念不變，不少投資人特別喜歡存錢、買地、囤房，認為不動產最具保值、增值效果，但房地合一稅開鍘後，未來賣屋稅金恐增好幾倍。

房地合一實價課稅 成打房殺手鐧

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾影響較小，但對多屋族、高資產族群來說卻是一記殺手鐧。根據財政部最新規畫，房地合一實價課稅目前方向為賣方賣屋後的房價扣除成本，將直接納入綜合所得稅計算，也因為買賣房地產獲利不低，一納入綜合所得稅後很有可能會「爆表」，直接將所得稅率衝高到最高等級四十五％，因不動產買賣被課徵的稅負將大幅增加。

舉例來說，假設陳先生兩年半前買了一間台北市兩千萬元的房屋，最近出售價格為三千萬元，由於已過奢侈稅年限，所以不計算奢侈稅，假設土地增值稅約一百萬元、房屋稅約二十萬元，陳先生售屋後須繳交的稅負就只有一百二十萬元。

但若實施房地合一新稅制後，陳先生售屋的三千萬元房價先減掉買入價兩千萬元，再假設裝潢、代書費等其他成本共兩百萬元，陳先生實質賺到的八百萬元將直接以實價課稅計算，若以最高稅率四十五％來算，陳先生光是房屋交易所得稅就有三百六十萬元，即使扣除土增稅的一百萬元，交易利得稅仍會高達兩百六十萬元。

用新稅制結算下來，陳先生售屋後總共要付出三百六十萬元稅金，比之前土增稅加上房屋稅的一百二十萬元整整多出兩倍。

當房屋買賣價差越高，稅金將增加得越多，有些房屋以新稅制課稅後，稅金可能比原本高出五倍、甚至十倍以上，賣屋成本三級跳，大幅壓縮獲利空間。

交易量創新低　賣方讓價為成交關鍵

除了房地合一稅外，政府同時積極查核預售屋投資交易狀況，預售屋買賣後的價差獲利也直接被納入綜合所得稅計算，整體房市政策與稅改方向漸趨嚴格，未來房地產交易成本將越墊越高。

除了房地合一實價課稅將導致房地產交易稅金大幅增加，其餘利空消息也削弱了購屋人信心，全球近期面臨升息議題，央行也加強購屋管制，財稅單位查稅及銀行貸款趨嚴，買方追價意願已不如從前，房價上漲幅度明顯收斂，房市買氣不佳，觀望心態特別濃厚。

根據內政部統計，今年一至八月全台房屋買賣移轉棟數約二十一萬六千棟，幾乎創下近十一年來同期新低，直逼二○○三年SARS時期約二十一萬四千棟低量，今年度交易量恐將面臨三十三萬棟「低量保衛戰」。

另外根據各縣市政府地政單位統計，全台六大都會區九月房市交易量共約一萬八千棟，月減幅約二‧五％，年減幅則高達二十二％，持續創谷底新低。對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，賣家是否願意讓價、拉大議價空間，將成為成交關鍵。

徐佳馨指出，目前買方市場已成氣候，自住買盤難以推升房價，加上又有實價登錄讓成交價透明化，若賣方不降價，買方也不會盲目出手，價量皆進入盤整階段。不過部分缺乏生活機能與交通轉乘系統的重劃區，因房屋供給量過多，賣壓不斷湧現，議價空間已逐漸拉大。

高資產、多屋族首當其衝　想逃命要趁早

雖然整體房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。黃舒衛分析，從房地合一實價課稅政策來看，若長期持有房地產，只要持有得越久，稅負減免就會越多，實際稅負增加不會比原先預期來得嚴重，對市場影響也將隨之減輕，反而有助於提高民眾購屋意願，也能活絡市場交易熱度。

黃舒衛舉例，財政部目前規定，僅持有一戶房屋、售屋價格在三千萬元內、自住滿五年以上就可免稅，同時也會區分自住、非自住者分年適用不同扣除率，未來自用宅可享更多優惠，再加上搭配長期減徵優惠配套，持有十年以上的屋主，扣除率可達八〇％，房地合一管制內容逐漸聚焦，目標就是專打多屋族。

此外，根據財政部財政資料中心統計，二○一二年全台個人名下擁有房產人數為八百一十萬人，其中擁屋一棟者約為七百二十四萬人，約占全台八十九％，擁屋兩棟者約為六十八萬人，擁屋三棟及以上的人數則約十八萬人，也就是說，會被納入房地合一實價課稅的人數大約只占全台有殼族的十一％左右。

另外根據實價登錄資料顯示，五大都會區中總價超過三千萬元以上的交易占比以台北市的二十一％最高，其他四大都會區中，新北市、台中、高雄占比都不到三％，台南更是連一％都不到，顯示房地合一實價課稅政策對於多數民眾和台北市以外區域影響不大。全文未完……

※全文未完，封面故事尚有以下內容：

◎ 賣方攻略篇＞賣方掌握開價策略 快速成交獲利了結

◎ 買方攻略篇＞買方大膽議價時機到 地雷區也有好貨

◎ 專家篇＞二大專家看房地合一 籲稅基問題同步改革

◎ 生活風格/一聽鍾情，走進迴聲隧道

【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》雜誌2014年11月號】