【企畫執行／李文瑜版面設計／王琡閔 插畫／溫國群】

以自住角度來看，拉長持有時間就能享受增值效益。面對高房價、買不起的問題

該如何解決？

答案很簡單，做好資金規畫，在可負擔的預算範圍內，買房先求有再求好！

新一波打房政策出爐，央行總裁彭淮南宣示房貸新政策，新北市五股、泰山、八里、鶯歌，及桃園縣蘆竹、中壢與龜山等地區納入房貸新管制區；自然人第三戶以上與法人購置住宅貸款上限為五成，讓投資客聞之色變。

行政院長江宜樺更宣示，明年將推動房地合一實價課稅，未來「多屋族」將增加不少出售房屋的成本。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，政府積極打房幾乎讓市場冷到「凍霜」，但短時間要看到房價崩盤機率不高，自住者買房要有新思維，不要一味的期待價跌再進場。

委售量大增　自住者找屋好機會

根據永慶房仲網統計，若以二○一二年上半年委售量為指數一○○，去年上半年全台僅增加至一一三，但今年上半年卻暴增到一五○，相對於二○一二年新增了五十個百分點。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，去年上半年開始，不少受限於奢侈稅限制的房屋脫離閉鎖期，加上今年各種政策出爐，及不少屋主因持有時間長，有獲利了結、更換投資標的等需求，導致委售案件增加，供給量指數創下歷史新高，就連過去一向供不應求的台北市，都比去年同期增加兩成委售量。

根據永慶房仲網統計，今年上半年委售量增加最多的是桃園、台中，相較於二○一二年的指數分別為一九二、一八九，增加逾八成；其次則是台南、高雄，指數分別是一七○、一五一；台北市、新北市則是一二○、一一七。

黃舒衛分析，不少多屋族的屋主面臨囤屋壓力開始賣屋，也有不少原本堅持不降價的屋主，因市場氛圍而願意讓價，只要屋主一讓價就很容易吸引潛在買方上門。

等跌價再買房　錯失房產增值機會

委售量增，近期房市交易量卻深受政策影響不見起色。根據內政部統計，今年上半年全台六大都會區建物買賣移轉棟數，比去年同期衰退十一．七％，其中以台北市下滑十八％幅度最高。

交易量下滑，房價卻持續攀新高。根據永慶房產集團統計，今年上半年台北市房價平均每坪約六十七萬元，比去年同期小增三．九％，新北市每坪約三十六．七萬元，較去年同期成長十一．六％，而桃園、台中、台南、高雄平均漲幅也都在一成以上。

以長期趨勢來看，台灣過去十年來房價只出現小幅修正，大跌的機率少之又少。莊孟翰以台北市為例，觀察二○○七年至今的房價可發現，雖然曾碰上全球金融海嘯、歐債風暴，加上受政府推出奢侈稅、實價登錄等政策影響，房價都在短期修正後恢復上升軌道。

一直以來，不少購屋者在等待「房價下跌」的買房時機，然而，過去十年不管在任何一個時間點購屋，當下的房產價值都增加；相反的，還在等待時機者，在房價上漲曲線下要付出的購屋成本越來越高。

以自住角度來看，買房後短期三、五年內出售的機會小，拉長持有時間就能享受增值效益。面對高房價、買不起的問題該如何解決？答案很簡單，做好資金規畫，在可負擔的預算範圍內，買房先求有再求好。

持有年限縮短　首購屋不會持有一生

黃舒衛分析，無論政策怎麼變動，對於自住民眾來說購屋不受影響，在下半年市場供給持續放大的情況下反而有更多選擇，尤其年底選前這波政策打房題材，屋主讓價心態較有彈性，更有機會議價，買到物美價廉的好房。

太平洋房屋行銷部顧問李季鴻則分析，近幾年房地產市場熱絡，使得國人持有房子的年限縮短，從以往的一生一屋，轉為因應需求而變動住家條件，約莫十年左右屋主就會動念換屋，就像買車、換車一樣。也就是說，首購的房子不須設想為一生擁有，挑選時只要根據當下居住空間、給付能力等需求，篩選符合條件的房屋即可。

李季鴻分析，隨著房屋選擇性越來越多，加上自身條件不同，透過各種彈性靈活的理財方式，一邊換屋，一邊換取現金，反而能讓自己的財務更健全。

「人的一生幾乎會經歷三間房子，而這三間房子也將成為重要資產。」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，近年來不僅市場開始出現市中心小宅化現象，也有不少訴求郊區生活的大型社區或重劃區，讓各種不同年齡層及族群的人適得其所，找到適合的好宅。

▲首購、換屋、退休 三宅一生需求大不同………

※全文未完，封面故事尚有以下內容：

◎案例篇＞ 慎選第一屋 贏在起跑點

◎案例篇＞ 賣大買小 享受樂活人生

◎執行篇＞ 三類型房屋 完成首購夢想

◎執行篇＞ 三招聰明換屋 養大財富

◎執行篇＞ 一屋換二房 活到老賺到老

【更多精彩內容，請見《好房HouseFun》雜誌2014年8月號】